지난 17일 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행령 및 시행규칙이 개정·공포됨에 따라 조합설립동의서의 양식이 변경됐다. 이에 따라 일선 현장에서는 17일 전에 징구한 동의서의 효력을 두고 혼란을 겪고 있다. 양식이 바뀜에 따라 전에 받은 동의서가 인정이 되는지 아니면 무효가 되는지 의문스럽기 때문이다. 특히 시행령 부칙에는 변경된 동의서에 대해 조합설립인가 신청 분부터 적용한다고 명시해 혼란이 가중되고 있다. 즉 16일까지 동의서를 받고 있었으나 아직 조합설립인가 신청을 하지 못하고 있는 현장에서는 기존에 징구한 동의서가 무효가 돼 다시 받아야 하는지 아니면 기존의 것은 인정이 되는지 명확하지 않기 때문이다. 이에 대해 국토해양부는 지난 18일 각 지자체에 개정관련 업무처리 기준을 하달했다. 즉 기존의 동의서는 유효한 것으로 보고 공포 이후에는 변경된 동의서 양식에 따라야 한다는 것이다.

 

▲동의서 징구 어찌하오리까=성북구 A구역의 추진위원장은 〈도정법〉 시행령 및 시행규칙 개정안이 공포된 후 혼란스러운 상태다. 이달 16일까지 50%가 넘게 조합설립인가 신청을 위한 동의서를 징구했는데 양식이 변경됐기 때문이다.

 

A추진위원장은 “시행령, 시행규칙이 공포된 후 기존에 받았던 동의서를 폐기해야 할지 아니면 유효한 것으로 보고 그대로 놔둬야 할지 갈피를 잡지 못하고 있다”며 “향후 동의서를 징구하는 양식도 어떤 것에 따라야 하는지 의문스럽다”고 밝혔다.

 

창립총회를 마치고 조합실립인가 신청을 앞둔 영등포구의 B구역 추진위원장도 사정은 대동소이하다. “법적 요건인 토지등소유자 75% 이상의 동의율을 맞춰 조합설립인가 신청을 하려고 했는데 지금까지 걷었던 동의서가 인정이 되는 것인지 아니면 새로 징구해야 하는지 모르겠다”고 어려움을 토로했다.

 

이에 대해 국토부는 지난 18일 서울시를 비롯한 광역 자치단체에 〈도정법〉 시행령 및 시행규칙 개정관련 업무처리 기준을 하달했다. 이 기준에 따르면 개정 시행규칙 공포 전 종전 규정에 따라 적법하게 징구한 ‘조합설립을 위한 토지등소유자의 동의서’는 유효한 것으로 보고 업무를 처리해야 한다.

 

또 개정 규정의 공포 이후에는 변경된 동의서 양식에 따라 동의가 이뤄지도록 조치해야 한다는 것이다. 예를 들어 영등포구 B구역의 경우는 새로 동의서를 징구할 필요 없이 조합설립인가를 신청하면 된다.

 

성북구 A구역의 경우는 16일까지 징구한 동의서는 그냥 둔 채 17일부터 새 양식에 따라 동의서를 받아야 한다. 즉 50%까지는 기존의 동의서가 인정되고 나머지 25% 이상은 새 동의서 양식을 따라야 한다는 것이다.

 

국토부는 업무처리 기준에서 “종전 동의서와 개정 시행규칙에 포함된 동의서는 내용상 동일하다”며 “다만 비용분담기준과 신축건물의 소유권 귀속에 관한 사항에 대해 임의적인 기준을 예시한 것에 불과해 개정 시행규칙 공포 전 종전 양식으로 받은 동의서는 유효한 것으로 처리해야 한다”고 밝혔다.

 

▲동의서 양식 어떻게 변경됐나=우선 조합설립동의서와 관련해 이전 추진위원회 운영규정에 포함돼 있는 동의서를 시행령으로 끌어 올려 규정함으써 법적 효력을 명확히 했다. 즉 시행령 제26조 제1항의 개정을 통해 시행규칙에서 정하는 동의서에 동의를 받는 방법으로 조합설립인가를 신청토록 명문화한 것이다.

 

이에 따라 재개발 및 도시환경정비사업 조합설립동의서에는 비용의 분담 항목에 분양대상자별 분담금 추산방법을 산식으로 예시했다. ‘분담금 추산액은 분양예정인 대지 및 건축물의 추산액-(분양대상자별 종전의 토지 및 건축물의 가격×비례율)’이다.

 

여기서 ‘비례율은 (사업완료 후의 대지 및 건축물의 총수입-총사업비)/종전의 토지 및 건축물의 총 가액’으로 표시된다.

 

신축건축물 구분소유권의 귀속에 관한 사항 또한 동의서 서식에 예를 들었다. 예시규정에는 종전 양식과 비교해 “조합정관에서 정하는 관리처분계획에 관한 기준에 따라 주택을 소유한 조합원의 신축 건축물에 대한 분양면적 결정은 조합원의 신청규모를 우선적으로 고려하되, 같은 규모에서 경합이 있는 경우에는 종전 토지 등 건축물의 가격이 높은 순서에 따르고, 동·호수는 전산추첨으로 결정한다”의 내용이 포함돼 있다.

 

국토부 관계자는 개정 이유에 대해 “조합이 구성되지도 않은 초기 단계에 확정적인 설계나 전체사업비, 이를 전제로 한 개별 조합원이 부담해야 할 분담금을 확정적으로 정하는 것은 불가능하다”며 “토지등소유자에게 사업추진 여부가 어떤 영향을 미치는지에 대한 충분한 자료가 제공되지 않은 상태에서 이뤄진 동의는 중대한 하자가 있다고 판단한 법원의 판례는 구체성의 정도가 너무 높다는 점에서 문제가 있어 보인다”고 설명했다.

 

이어 “개정·공포안은 추진위원회 운영규정에 포함돼 있던 동의서를 시행령 및 시행규칙 별지에 별도로 규정해 법규적 효력을 명확히 했다”고 덧붙였다.

 

▲설계개요 및 개략적인 소요 금액은 경미한 변경=공포된 시행령은 조합설립인가의 경미한 변경 사항을 추가해 변경 절차를 합리화했다. 시행령 제27조 제2의2부터 제2의4에서는 △조합장을 제외한 조합임원 또는 대의원의 변경 △건설되는 건축물의 설계 개요의 변경 △건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액의 변경을 경미한 변경 사항에 포함시켰다.

 

이에 대해 국토부는 “설계개요와 소요비용의 개략적인 금액은 조합설립인가 시 확정될 수 없어 사업여건 변화에 따라 변경이 불가피한 사항”이라며 “변경사항이 발생할 때마다 토지등소유자의 동의를 받기가 어려워 사업추진에 상당한 장애요인으로 작용하고 있다”고 밝혔다.

 

이어 “설계개요와 소요비용의 개략적인 금액 변경이 발생한 경우 토지등소유자의 동의를 받지 않는 대신 조합원으로 구성된 총회의 의결을 거치도록 함으로써 조합원 동의권과 재산권을 보장하면서 정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 했다”고 취지를 설명했다.

 

 

 

■ 사업성 분석센터 운영
시행령 및 시행규칙의 개정에도 불구하고 초기 사업성 분석 및 검토는 필수적이라는 게 전문가들의 의견이다. 비용분담에 대한 사항을 구체적으로 적시하지 않아 조합설립이 무효라는 판결이 잇따르고 있는데, 단지 동의서를 시행령 및 시행규칙에 격상시키는 정도로 법원의 판결 추세가 뒤바뀌지 않을 것이란 견해가 우세하기 때문이다.

 

한 전문 변호사는 “개정 공포된 시행령 및 시행규칙에 대해 법원이 이를 유효한 것으로 볼지는 여전히 의문”이라며 “비용분담에 대한 구체적인 적시는 동의서 내용의 본질적인 문제이기 때문에 구체적인 기준이 제시되지 않는 이상 법원의 판결이 바뀌지 않을 것으로 판단된다”고 의견을 개진했다.

 

또 다른 변호사도 “동의서 양식이 시행령이나 시행규칙으로 격상될 경우 법원이 어느 정도 참작하는 것은 가능하겠지만 이번 양식은 예시규정에 불과해 근본적인 해결책은 되지 않을 것”이라고 설명했다.

 

반면 시행규칙 격상으로 가능하다는 의견도 있다. 한 변호사는 “법원의 판결은 추진위원회 운영규정이 국토부의 내부지침이라는 데에도 이유가 있다”며 “운영규정보다 법적 효력이 높은 시행령 및 시행규칙에 동의서 양식을 규정하고 있어 법원의 판단이 바뀔 것으로 보인다”고 밝혔다.

 

이처럼 논란이 일고 있는데 대해 국토부도 업무 기준에서 “비용분담기준과 신축건물의 소유권 귀속에 관한 사항은 임의적인 기준을 예시한 것에 불과하다”고 밝힌 바 있다. 즉 개별 조합은 차후 관리처분계획 수립 시 어떤 기준을 통해 확정할 것인지에 대해 동의서 징구시 보다 구체적인 안을 제시해야 분쟁의 소지를 미연에 방지할 수 있다는 것으로 풀이된다.

 

이에 대해 진희섭 주거환경연구원 실용연구팀장은 “동의서 양식이 격상됐다고는 하지만 각종 소송 등에 대한 위험이 있다”고 밝혔다. 이어 “초기사업성 분석 및 그에 따른 비용분담에 대한 기준을 명시하는 것은 향후 사업의 성패를 좌우하는 일이 될 수 있다”며 “주거환경연구원에서는 내년 상반기 안으로 조합의 사업성분석센터를 개설, 운영할 방침”이라고 덧붙였다.

 

 

 

■ 새 시행령 주요내용
시행령 개정 공포안은 단독주택재건축 사업장의 협동주택 소유자에게도 분양권을 줄 수 있도록 했다. 시행령 제52조제2항제1호에서는 단독주택재건축사업의 경우 주택재개발사업에 준해 관리처분기준을 시·도 조례에 위임했다. 이전에는 재개발 및 도시환경정비사업의 경우 관리처분기준을 시·도 조례로 별도로 정하고 있음에도 불구하고 단독주택 재건축사업은 제외됐다.

 

하지만 단독주택재건축의 경우도 재개발사업과 마찬가지로 지역의 특성에 따라 관리처분기준을 정해야 한다고 업계에서는 계속 주장해 왔다. 따라서 이번에 관리처분기준을 시·도 조례에 위임하게 된 것이다.

 

이에 따라 시·도 조례가 추가적으로 개정될 경우 재개발사업에 한해 적용되던 다가구주택에 대한 경과조치(이른바 협동주택의 분양대상자격) 등이 단독주택 재건축에도 해당돼 해당 조합 및 조합원들에게 도움이 될 것으로 보인다.

 

한편 200호 이상 부지면적 1만㎡ 이상인 경우로 제한돼 있던 단독주택재건축사업의 정비구역지정 요건을 시·도 조례에서 따로 정하는 경우 5천㎡ 이상인 지역으로 완화했다. 이는 지방자치단체 장의 판단에 따라 주거유형 등 지역의 현실 여건을 반영해 계획이 수립될 수 있도록 한 것이다. 따라서 지자체 장이 일정 한도에서 수립 요건을 완화할 필요가 있다는 판단이 있으면 5천㎡ 이상이면 구역지정을 할 수 있다.