의왕시가 올해 4월 결정된 것과 비교해 대폭 손질된 정비기본계획을 주민들에게 선보였다. 의왕시는 지난 12일부터 14일간 도시·주거환경정비기본계획변경안을 2차 주민 공람·공고한다고 밝혔다. 의왕시 관계자는 “2010년 의왕시 도시·주거환경정비기본계획 수립과 관련해 기존 정비예정구역과 연계된 오전동 및 부곡동의 상업지역을 포함해 광역적인 도시관리계획을 하기 위해 지난 8월에 이어 2차로 주민공람 공고를 실시한다”고 밝혔다. 이번에 의왕시가 발표한 2차 공람·공고(안)의 특징은 오전동과 부전동의 도시환경정비사업 유형의 구역이 4곳 추가됐을 뿐 아니라 내손라구역의 면적이 대폭 늘어났다는 점이다. 또 내손동 구역들의 층수계획이 변경됐다는 점도 눈에 띄는 대목이다. 업계 전문가들은 “의왕시는 서울과 인접해 있을 뿐 아니라 자연 환경 여건이 좋아 주거지역으로서 장점을 가진 곳”이라며 “시공자들을 비롯해 관련 업체들의 관심이 많은 곳”이라고 강조했다.

 

▲구역 설정, 무엇이 바뀌었나=이번 2차 공람·공고안의 가장 큰 특징은 오전동과 부곡동에 도시환경정비사업 구역이 설정된 것이다. 우선 오전라·마구역이 각각 1만3천642㎡와 1만7천188㎡로 추가됐다. 모두 2단계로 2009년에 사업이 가능한 곳이다.

 

부곡동도 부곡라구역(1만8천869㎡)과 마구역(1만8천893㎡)이 추가로 선보였으며 오전동의 도시환경정비사업과 마찬가지로 2단계로 설정됐다. 이번에 추가된 오전동과 부곡동의 도시환경정비사업은 모두 상한용적률 900%, 건폐율 80%로 반영됐다. 오전동의 경우 지난 8월 1차 공람 시 오전동 324-3번지, 323-3번지 등에서 주상복합아파트 신축사업을 추진 중이었기 때문에 업체 두 곳이 정비예정구역에서 제척해 줄 것을 요청했다.

 

이에 대해 의왕시는 원활한 정비사업 추진을 위해 2개 구역으로 분리하면서 별도 정비사업을 시행해도 공동으로 협의해 일체의 정비효과가 날 수 있도록 조치했다. 또 정비사업 가능년도 또한 2009년으로 1년 앞당겨 상업지역을 활성화 하고 도심공동화 현상을 방지하도록 했다.  

 

의왕시 담당자는 “오전라구역은 지난 8월 1차 공람시 총 3만830㎡ 중 기반시설을 제외한 토지소유자 면적이 1만8천838㎡였다”며 “이 중 건축허가신청지가 전체 토지소유자 면적의 약 45%(8천523㎡)를 차지해 건축허가 신청 토지주들이 반대할 경우 정비사업 추진이 불가능하다고 판단해 구역을 분리하게 됐다”고 설명했다.

 

부곡라·마구역의 경우도 오전동과 사정이 비슷한 것으로 알려졌다. 이곳 또한 지난 8월 1차 공람시에는 면적이 3만7천762㎡인 하나의 구역으로 설정됐다. 하지만 구역 일대에 대해 모 업체에서 주상복합 건물을 짓기 위해 제1종 지구단위계획 신청을 한 바 있어 구역을 분리하게 됐다.

 

1차 공람시 부곡라구역의 경우 기반시설을 제외한 토지소유자 면적이 2만5171㎡로, 이중 건축허가신청지(1만1천936㎡)가 전체 약 47%를 차지하는 것으로 조사됐다. 따라서 지난 8월 입법예고된 〈도시 및 주거환경정비법〉에 의하면 토지면적 3분의 2이상의 동의를 받지 못할 경우 정비사업 추진이 불가능할 수 있다고 의왕시는 판단했다. 이에 따라 원활한 정비사업 추진을 위해 2개 또는 3개의 예정구역으로 분리하고 부곡동과 마찬가지로 별도로 정비사업을 시행해도 공동으로 협의해 일체의 정비효과가 나타날 수 있도록 계획했다. 또 정비사업 가능년도도 1년 앞당겨 조정했다.

 

한편 내손라구역의 경우 구역 면적이 대폭 확장됐다. 이는 내손동 711번지 일대 일명 폐철도부지에 대한 편입 요청을 받아들인 결과이다. 폐철도부지는 면적이 1만2천220㎡로 구역 남측에 위치해 있으며 향후 정비계획을 수립할 때 가로공원으로 개발을 유도해 주거환경 개선을 도모하기 위해 반영됐다.

 

▲밀도계획은 어떻게=이번에 발표된 의왕시 정비기본계획의 밀도계획은 재개발·재건축사업과 도시환경정비사업으로 구분된다. 재개발·재건축 사업의 경우 경기도 제1종지구단위계획 수립지침 및 의왕시 도시계획조례를 준용해 향후 1단계 종상향을 전제로 공공용지 제공에 따른 상향 용적률을 적용하게 된다. 따라서 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 상향되는 중층 개발지역의 경우 상한용적률 230%이하를 적용토록 했다. 내손가~라구역이 여기에 속한다.

 

또 제2종이 제3종일반주거지역으로 상향되거나 기존에 제3종이었던 곳은 상한용적률을 250%로 설정했다. 오전가·다구역, 부곡가·나·다구역이 적용받는 곳이다. 이밖에 공동, 상업시설이 혼재된 지역은 280%이하의 상한용적률을 적용받는다. 오전나구역 및 고천나구역이 포함돼 있다.

 

의왕시는 이에 대해 △현 용적률이 250%를 넘는 재건축사업의 경우 현 용적률을 상한용적률로 설정했으며 △종상향이 없는 경우 법적 용적률을 적용하고 △준주거지역의 경우 제3종일반주거지역 용적률(280%)를 적용토록 했다.

 

도시환경정비사업의 경우는 의왕시 도시계획조례를 준용하면서 용도지역이 혼재된 경우 ‘용도지역용적제’를 적용토록 했다. 즉 일반상업지역에서 공동주택과 타용도를 함께 건축하는 경우 건축물 연면적 합계에서 주거용이 차지하는 비율에 따라 용적률을 차등 적용하는 것이다.

 

예를 들어 1천평의 대지면적에 일반상업지역(800평)의 용적률은 900%이며 준주거지역(200평)의 용적률은 400%라고 가정할 때 해당 지역의 용적률은 (상업비율×해당지역용적률)+(주거비율×주거지역상한용적률)의 산식으로 도출된다.

 

즉 (80%×900%)+(20%×400%)=800%가 되는 것이다. 이에 따라 준주거지역과 일반상업지역이 혼재돼 있는 고천가구역은 800%이하를, 일반상업지역인 오전라 및 부곡라구역은 900%이하로 상한용적률이 각각 설정됐다.

 

 

■ 정비기반시설 계획
의왕시는 정비기반시설 계획으로 도로 계획과 공원·녹지계획을 주요계획으로 수립했다. 도로계획은 정비예정구역 내 기존 도시계획도로를 폐지할 경우 100% 대체할 것을 원칙으로 세웠다.

 

이에 따라 상위 및 관련계획상 제시된 가로망 확보를 최우선으로 하고 정비사업으로 인해 증가하는 교통량을 감안해 인접도로를 넓히도록 했다. 또 기반시설 확보기준에 따른 공원·녹지, 주차장, 공공·편익시설 등을 확보하도록 했다.

 

만약 정비예정구역의 기존 도시계획도로 1만㎡가 폐지된다면 대체면적 또한 1만㎡를 확보해야 한다. 예를 들어 △폐지되지 않은 노선에 대해 연계체계를 고려해 확폭계획을 수립(2천㎡) △일단의 공공시설용지를 조성해 활용(2천㎡) △교통량 증가를 감안한 주변 도로 확폭(6천㎡) 등의 변경 계획을 수립해 집행해야 한다는 것이다.

 

이밖에 공원·녹지계획은 △기존세대수를 10% 초과하는 곳 △5만㎡ 이상의 정비계획 △5만㎡ 미만의 정비계획 등에 따라 구분돼 시행된다. 우선 기존세대수를 10% 초과하는 곳은 추가 수용인구 1인당 3㎡ 이상의 공원 또는 녹지를 확보해야 한다. 내손가, 오전가·나·라, 고천가·나, 부곡나·라구역 등이 이곳에 속한다.

 

5만㎡ 이상의 정비계획이 수립되는 곳은 1세대당 2만㎡ 이상 또는 개발부지면적의 5% 이상 가운데 큰 면적으로 공원·녹지를 확보해야 한다. 내손다·라, 오전다, 부곡가·다구역 등이 포함된다.

 

마지막으로 5만㎡ 미만의 정비계획이 수립되는 곳은 1세대당 2㎡ 이상의 공원·녹지를 설치하면 된다. 내손나구역이 이러한 구역에 속해 있다.

 

 

 

의왕시는 친환경인증 건축물 및 쓰레기 자동집하시설 설치에 대해 용적률을 완화해 부여할 계획이다.

 

우선 친환경인증건축물의 경우 5% 이내의 용적률 인센티브를 부여하게 된다. 대상건축물은 공동주택, 주상복합건축물이며 △토지이용 및 교통 △에너지자원 및 환경부하 △생태환경 △실내환경 등 4개 분야를 심사하게 된다.

 

또 쓰레기 자동집하시설을 설치할 경우 10% 이내의 용적률을 인센티브를 준다. 쓰레기 자동집하시설이란 폐기물의 수집·운반·처리방법의 개선을 위한 시설로 택지개발 조성 및 재건축·재개발·주거환경개선사업에서 1천세대 이상 공동주택단지를 조성할 경우 사업시행인가 전에 설치하는 시설을 말한다.

 

이밖에 송전선로 지중화 및 테마거리를 조성했을 때도 5% 이내의 용적률 인센티브를 부여하게 된다.

 

의왕시 담당자는 이에 대해 “정비기본계획 수립지침에서는 주거복합, 문화시설, 가로환경 활성화, 역사보전 등 다양한 공익요소를 설치할 경우 인센티브를 부여할 수 있다”며 “대전의 경우 그린빌딩 인증시 용적률 인센티브를 준 사례가 있다”고 설명했다.