11·3대책에 따른 재건축단지의 경제적 효과를 분석한 결과 세대당 최대 1억원의 부담이 경감될 것이라는 연구결과가 나왔다. (사)주거환경연구원의 사업성검토·분석센터에 따르면 조합원 400명인 서울의 A재건축단지를 분석한 결과 늘어나는 공사비 등 사업비를 감안하더라도 일반분양 수입 증가로 인해 조합원 세대당 평균 1억원 정도 분담금이 감소하는 것으로 나타났다. 이는 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉에 따른 재건축부담금을 감안하지 않은 것으로 향후 재건축부담금이 개발이익을 결정짓는 중요한 잣대가 될 것으로 보인다.

 

강현귀 연구원은 “재건축사업에 악영향을 미쳤던 규제들이 폐지 또는 완화될 경우 재건축사업 비용 절감효과가 조합원 세대당 평균 1억원 정도에 이르는 것으로 분석됐다”며 “재건축사업을 추진하는 당사자들의 의사결정에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다”고 말했다.

 

주거환경연구원에 따르면 A재건축단지는 조합원이 총 400명으로 210%의 용적률을 적용받아 일반분양 198세대, 임대주택 130세대 등 총 728세대를 신축할 예정이다. 사업성검토·분석센터는 이 단지에 대해 재건축임대주택을 분양전환할 경우, 용적률 40%p가 증가할 경우, 용적률 60%p가 증가할 경우 등 세가지로 구분해 분석했다.

 

우선 정비계획상 용적률만으로 사업을 진행할 경우 임대주택을 짓지 않아도 되기 때문에 현재 재건축임대 130세대는 일반분양으로 전환이 가능해진다. 이에 따라 일반분양분은 종전 198세대에 재건축임대 130세대를 더해 총 328세대로 늘어나게 된다.

 

현재 재건축임대는 공공건설 임대주택 표준건축비로 지자체 등 공공이 매입해 주는데, 130세대를 매도하고 얻게 되는 수익은 약 270억원 정도다. 즉 130세대의 임대주택을 일반분양으로 전환할 경우 총 650억원의 수입이 발생하지만 재건축임대 공급에 따른 이익(270억)을 공제하면 총 380억원의 수익이 발생하게 되는 것이다. 이를 조합원 세대당으로 계산하면 약 9천500만원의 비용절감 효과가 있는 것으로 나타났다. 평균 39.4%가 감소하는 수치다.

 

또 용적률이 40%p 증가할 경우 늘어난 용적률의 절반(20%p)에 해당하는 89세대를 보금자리주택으로 지어야 하고 이를 더하면 최종 용적률은 270%가 된다. 이때 일반분양분은 총 448세대가 되고, 분양수입은 2천523억원으로 1천88억원이 증가한다. 거기에 보금자리주택 89세대의 공급가격으로 104억원이 추가된다. 결국 총 1천192억원의 수입이 증가하게 되는데 마찬가지로 재건축임대 공급에 따른 이익(270억원)을 빼면 총 922억원 정도가 증가하는 셈이다. 하지만 주택수 증가에 따른 공사비 등 총사업비도 증가하기 때문에 이 비용(522억원)을 빼고 나면 총 400억원 정도의 사업비를 절감할 수 있게 된다. 조합원 세대당 약 1억원으로 41.42%의 분담금 감소율이 나온다.

 

마지막으로 용적률이 60%p 증가할 경우 늘어난 용적률의 절반(30%p)에 해당하는 133세대는 보금자리주택으로 짓고, 최종 용적률은 300%가 된다. 일반분양분은 총 509세대로 늘어나는데 이때 분양수입은 2천723억원으로 1천288억원이 증가된다. 여기에 보금자리주택 133세대의 공급가격(156억원)도 추가된다. 총 1천443억원의 수입이 증가하는데 마찬가지로 재건축임대 공급에 따른 이익(270억원)과 늘어나는 총사업비(780억원)를 빼면 총 393억원이 이익이다. 조합원 세대당 약 9천800만원의 비용이 절감되는 것으로 40.71% 감소율이다.

 

진희섭 사업성검토·분석센터장은 “재건축단지별로 처한 상황이 모두 다르기 때문에 재건축 규제완화에 대한 철저한 사전검증이 필요한 상황”이라며 “재건축·재개발 전문연구기관인 주거환경연구원에서는 조합의 요청이 있을 경우 지원에 나설 것”이라고 말했다. 이어 “특히 관리처분이나 착공단계에 이른 재건축단지의 경우 예상수익과 손해 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다”며 “전문가와의 상담을 거치는 게 사업의 향방을 결정하는 데 도움이 될 것”이라고 조언했다.

 

실제로 착공단계에 있는 재건축단지가 사업을 재검토할 경우 용적률 상향 등에 따른 이익과, 사업기간이 늘어나면서 생기는 이주비 금융비용이나 추가공사비 등에 따른 손실을 정확히 계산해 내기란 불가능하다.

 

한편 재건축부담금제는 현행대로 유지될 예정이어서 재건축 규제완화에 따른 경제적인 이득이 어느 정도까지 될지에 대해서는 여전히 오리무중이다. 개발이익 정도에 따라 최대 50%까지 환수되기 때문이다.

 

한 정비사업 전문가는 “재건축시장 활성화 및 정상화를 위해서는 메가톤급 규제인 재건축부담금제의 손질이 필요하다”고 말했다.

 

 

■ 용적률·소형주택비율 완화되면…
1대1 재건축을 추진해야만 했던 은마아파트의 경우 용적률을 높이고 완화된 소형주택의무비율을 적용할 경우 평수를 늘리는 것은 물론 일반분양분까지 나오는 것으로 분석됐다.

 

특히 서울시내 대부분의 중층아파트가 소형주택의무비율에 따라 1대1 재건축이나 평수를 줄이는 마이너스 재건축을 추진할 수밖에 없었는데 이번 조치로 평수 늘리기가 가능해졌다는 점에서 사업추진의 단초가 될 것으로 보인다. 이로써 은마아파트나 잠실5단지 등 기존평수가 큰 곳이 직접적인 수혜를 입을 것으로 보인다. 게다가 정부가 지난 8·21대책에서 밝힌 것처럼 안전진단을 1회로 줄이는 조치가 병행될 예정이어서 안전진단 통과가 불투명했던 단지들의 경우 겹경사를 맞게 됐다.

 

은마아파트의 시공자인 GS건설이 분석한 자료에 따르면 소형주택의무비율이 완화된면 세대당 최소 10㎡ 이상을 늘려갈 수 있을 것으로 보인다. 나아가 주택규모를 조절한다면 일반분양까지도 가능할 것이라는 분석이다.

 

은마아파트의 경우 종전 용적률이 197%로 102㎡형 2천674세대와 112㎡형 1천750세대 등 총 4천424세대로 구성돼 있다. 종전 서울시 도시·주거환경정비기본계획상 용적률인 210%를 적용해 재건축을 한다고 가정하면 세대수를 늘리기는커녕 소형주택의무비율 때문에 기존 주택을 줄어야 하는 상황이었다.

 

하지만 정비기본계획 용적률인 210%에서 40%p를 상향해서 250%까지 짓겠다고 하면 늘어나는 용적률의 절반(20%p)은 보금자리주택을 건설해서 정부에 표준건축비로 매각하면 되기 때문에 전체 용적률은 270%까지 늘어난다.

 

이를 적용하면 85㎡이하의 보금자리주택 431가구(105㎡형 기준)를 짓고, 기존 102㎡형은 115㎡형으로, 112㎡형은 145㎡형으로 각각 늘려갈 수 있다. 기존 중소형 아파트 4천424세대가 중·대형단지 4천855가구로 탈바꿈되는 것이다.

 

만약 조합이 용적률을 60%p를 상향해서 270%까지 올릴 경우 역시 증가한 용적률의 절반인 30%p를 보금자리주택으로 건설하면 전체 용적률은 300%로 늘어난다. 이 경우 105㎡ 규모의 보금자리주택 646가구를 제외하고 기존주택형 102㎡는 115㎡로, 112㎡는 149㎡로 면적을 늘려갈 수 있다. 특히 149㎡형 크기의 일반분양 250가구가 발생해 이를 일반분양할 경우 수입이 증가하면서 조합원 부담이 줄어들 전망이다. 전체 가구수는 5천320가구로 종전대비 896가구가 늘어난다. 다만 상한용적률 한도 내에서 조합이 주택규모를 어떻게 배정하느냐에 따라 주택면적과 전체 세대수는 유동적일 수 있다.