최근 아파트 품질에 대한 수요자들의 눈높이가 높아짐에 따라 고급 아파트가 각광받고 있다. 재건축·재개발 조합에서도 고급 아파트를 건축하기 위해 설계단계부터 이같은 추세를 반영하고 있으며 비교적 높은 공사비에도 브랜드 가치가 있는 건설회사를 선정, 고급 자재를 사용해 시공을 하고 있다. 하지만 전문지식이 없는 조합에서는 계약서대로 고급 자재를 사용하고 있는지, 설계대로 공사가 되고 있는지, 부실시공은 없는지 가늠하기란 쉽지 않다. 또 매일 공사현장을 찾아가 공사 전 과정을 확인하기도 현실적으로 불가능하다. 때문에 정부는 부실시공을 막고 제대로 된 주택이 건설될 수 있도록 감리제도를 도입·시행하고 있다.

 

 

하지만 재건축·재개발의 경우 〈도시 및 주거환경정비법〉에 감리에 대한 절차나 규정을 두고 있지 않아 조합에서 이를 잘 모르거나 오해하는 부분이 많다. 따라서 재건축·재개발에 필요한 감리 중 주택건설·전기 감리와 소방·통신공사 감리로 나눠 2회에 걸쳐 보고자 한다. 이번호에서는 주택건설공사감리와 전기공사 감리의 업무, 선정절차 등에 대해 알아보기로 한다.

 

▲감리자는 공사의 감독·관리자=감리란 말 그대로 감독·관리를 하는 것을 말한다. 일반적으로 건축에서는 설계에서부터 완공 후 사용승인에 이르기까지의 모든 절차에 관해 각 법에서 정하는 바에 따라 감독, 관리하는 것을 뜻한다.

 

특히 재건축·재개발의 경우 건설사 스스로 아파트를 공급하는 방식이 아닌 조합이 시행자가 돼 일정한 금액으로 시공사와 계약을 맺고 아파트를 건설하는 방식이기 때문에 감리의 중요성은 매우 높다. 건설사가 아파트를 공급하는 경우 아파트 건축에 필요한 규정만을 준수하면 되지만 재건축·재개발의 경우에는 공사 계약에 따른 설계, 마감재 등이 정해져 있기 때문이다.

 

일례로 건설사가 시행자인 경우 아파트 내부 공사시 정부가 정하고 있는 품질 이상의 내장재라면 가격과 상관없이 사용이 가능하다. 하지만 재건축·재개발의 경우 내장재를 미리 정해 놓고 공사비를 책정했다면 시공자는 계약된 내용의 내장재를 사용해 공사해야 한다. 하지만 아파트 내장재의 경우 시공 후에는 벽을 허물고 보지 않는 이상, 어떤 품질의 내장재가 사용됐는지 알 수 없기 때문에 감리자의 역할이 중요하다.

 

즉 시공자가 계약 내용에 맞게 시공을 하는지, 부실시공은 없는지, 설계에 맞게 시공을 하는지, 위험 요소는 없는지 등에 대해 감독·관리를 하는 것이 감리이기 때문에 특히 재건축·재개발에서의 감리는 더욱 중요하다. 실제로 감리를 제대로 이행하지 않아 공사가 지연되거나 심지어 재공사를 하는 경우도 발생하고 있어 감리업체 선정에 각별히 주의해야 한다고 전문가들은 조언한다.

 

▲주택건설공사·전기공사는 관계법령에 따라 반드시 선정해야=주택건설공사 감리는 〈주택법〉에 근거한 감리제도이다. 〈주택법〉 제24조제1항(주택의 감리 등)은 “시·도지사는 제16조제1항의 규정에 의한 주택건설사업계획을 승인한 때와 시장·군수·구청장이 제42조제2항제2호의 규정에 의한 리모델링의 허가를 한때에는 〈건축사법〉 또는 〈건설기술관리법〉(이하 건기법)에 의한 감리자격이 있는 자를 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 주택건설공사를 감리할 자로 지정하여야 한다”고 규정하고 있다. 또 〈도정법〉 제32조에 따르면 “사업시행자가 사업시행인가를 받은 때에는 다음 각호의 인가·허가·승인·신고·등록·협의·동의·심사 또는 해지가 있은 것으로 보며 사업시행인가의 고시가 있은 때에는 다음 각호의 관계 법률에 의한 인·허가 등의 고시·공고 등이 있은 것으로 본다”고 정하고 있다. 여기서 다음 각호 중에는 ‘〈주택법〉제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인’이 포함돼 있다.

 

즉 재건축·재개발사업은 물론 리모델링 사업도 구청장이 사업시행인가(행위허가)를 고시했다면 〈주택법〉에 따른 사업계획승인을 한 것으로 의제처리 되기 때문에 주택건설공사 감리자를 지정해야 한다는 것이다.

 

전기공사 감리자도 마찬가지다. 〈전력기술관리법〉 제12조에 따르면 “특별시장·광역시장 또는 도지사는 〈주택법〉 제16조제1항의 규정에 따라 주택건설사업계획을 승인하는 때에는 주택건설공사에서 전력시설물의 공사감리를 할 감리업자를 선정하여야 한다”고 규정하고 있기 때문에 사업시행인가를 받았다면 전기공사 감리자도 반드시 선정해야 한다.

 

 

■ 감리업무는…
감리는 아파트의 품질을 높이고 위법, 위규를 방지하는 역할 등을 한다. 따라서 감리는 각 분야별로 법령이나 기준 등에 정하고 있는 세부 규칙에 따라 자격이 있는 전문가가 수행하게 된다. 또 감리의 업무도 법으로 정하고 있기 때문에 시공자가 놓칠 수 있는 세밀한 분야까지 감독·관리하게 된다.

 

주택건설공사 감리의 경우 감리업무를 총괄하는 총괄감리원 1명과 토목, 건축, 설비 등 각 공사분야별 감리원이 각각 배치되며 △시공자가 설계도서에 적합하게 시공하는지 여부의 확인 △시공자가 사용하는 건축자재가 관계법령에 의한 기준에 적합한 건축자재인지 여부의 확인 △주택건설공사에 대한 품질시험의 실시여부 확인 △설계도서가 당해 지형 등에 적합한지 여부의 확인 △설계변경에 관한 적정성의 확인 △시공계획·예정공정표 및 시공도면 등의 검토·확인 △방수·방음·단열시공의 적정성 확보, 재해의 예방, 시공상의 안전관리에 대한 검토 △공사착공계, 임시사용 및 사용검사신청서의 확인 등의 업무를 수행해야 한다.

 

감리자는 이러한 업무의 수행상황을 지자체와 조합에 보고해야 하며 만약 위반사항을 발견한 때에는 지체없이 시공자와 조합에게 위반사항을 시정할 것을 통지하고 지자체에게 그 내용을 보고 해야 한다.

 

이렇게 시정통지를 받은 경우 시공자와 조합은 공사를 중지하고 위반사항을 시정한 후 감리자에게 확인을 받아야 한다.

 

전기공사 감리의 경우에는 총공사비용 등에 따라 특급~초급의 전기감리사를 배치해야 하며 △공사계획의 검토 △공정표의 검토 △발주자·공사업자 및 제조자가 작성한 시공 설계도서의 검토·확인 △공사가 설계도서의 내용에 적합하게 행해지고 있는지에 대한 확인 △전력시설물의 규격에 관한 검토·확인 △사용자재의 규격 및 적합성에 관한 검토·확인 △전력시설물의 자재 등에 대한 시험성과에 대한 검토·확인 △재해예방대책 및 안전관리의 확인 △설계변경에 관한 사항의 검토·확인 △공사진척부분에 대한 조사 및 검사 △준공도서의 검토 및 준공검사 △하도급에 대한 타당성 검토 △설계도서와 시공도면의 내용이 현장조건에 적합한지 여부와 시공가능성에 관한 사전 검토 등의 업무를 하도록 정하고 있다.

 

 

 

■ 업체선정 어떻게…
〈주택법〉과 〈전력기술관리법〉에는 주택건설공사·전기공사 감리자를 사업시행인가권자가 지정하도록 돼 있기 때문에 조합에서 경쟁입찰이나 수의계약 등 일반적인 방법으로 선정할 수 없다. 따라서 구청장이 지정한 주택건설공사 감리자·전기공사 감리자와 계약을 체결해 감리토록 해야 한다.

 

감리자 지정의 경우 주택건설공사 감리자는 국토해양부장관이 고시한 〈주택건설공사 감리자지정기준〉에 따라 선정해야 하며, 전기공사 감리자는 지식경제부장관이 고시한 〈설계업자·감리업자의 사업수행능력 세부평가기준〉에 따라 지정하게 되는데 감리자 모집공고→감리자지정신청→적격심사→감리자지정→감리계약 등의 과정을 통해 선정한다.

 

절차별로 살펴보면 감리지정권자(구청장, 시장·군수 등)는 사업시행인가를 고시한 날로부터 7일 이내에 감리자 모집공고를 해야 한다.

 

다만 조합에서 부득이한 사유로 감리자 모집공고일을 별도로 정해 요구하는 경우에는 따로 정할 수 있다.

 

주택건설공사 감리의 경우 300세대 미만의 주택을 건설하는 경우에는 〈건축사법〉에 의해 건축사업무 신고를 한 자 및 〈건기법〉에 따른 건축감리전문회사 또는 종합감리전문회사를 지정할 수 있다. 건축세대수가 300세대 이상인 경우에는 오직 〈건기법〉에 의한 건축감리전문회사나 종합감리전문회사 중에서 선정해야 한다. 다만 해당 구역의 시공자 계열회사는 감리를 담당할 수 없다.

 

모집공고는 7일 이상 게시판 및 인터넷, 일간신문 등을 통해 △제출해야할 서류와 제출기간  △응모자격 제한시점과 감리자 및 감리원 심사기준의 기간계산 적용 시점 △복수예비가격(감리비지급기준에 따라 산출한 감리대가의 97±3% 범위 내에서 산출한 15개의 감리비 예비가격) △예정가격 추첨일시 및 장소 △총사업비 산출총괄표 및 총공사비구성 현황표 △공동도급에 관한 사항 △사업주체가 제출한 공정계획서, 착공예정일 등을 포함해 게시한다.

 

감리자로 지정받고자 하는 감리업체는 감리자지정신청서 및 자기평가서를 첨부해 감리자지정권자에게 제출해야 하며 이때 제출 서류는 모집공고일 이후에 발급·작성된 것을 제출해야 한다.

 

감리자지정권자(구청)는 감리자 지정신청을 한 자에 대해 적격심사를 해야 하는데 이때 △입찰가격이 예정가격을 초과한 자 △감리자의 자격이 없는 자 등은 적격심사에서 제외한다.

 

주택건설공사와 전기공사 감리는 각각의 ‘감리자의 사업수행능력 세부평가기준’과 입찰가격 등을 고려해 적격심사를 하게 되며 종합평점 85점 이상인 자 중 최저가격으로 입찰한 자가 감리자로 지정받게 된다.

 

감리자가 지정되면 구청은 7일 이내에 감리자지정현황 및 감리원배치계획서 등을 감리자, 사업주체(조합) 등에 서면이나 전자문서 등을 통해 통보하게 되며 조합과의 계약을 통해 감리업무를 실행하게 된다.

 

만약 감리자지정 신청서류가 거짓이거나 그 밖에 부정한 방법으로 작성된 것으로 판명된 때에는 감리자 지정결정을 취소해야 하며 조합은 소속 감리자가 감리업무를 수행하지 않거나 소홀이 한 경우 또는 부당한

요구를 할 경우에는 구청에 요구해 감리자를 교체할 수 있다.