1.토지등소유자(토지 또는 건축물의 소유자)
주택재개발조합의 조합원 자격은 토지등소유자, 즉 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자를 의미하며(법 제2조 제9호 가목), 강제가입제를 채택하고 있는 재개발사업의 성격상 토지등소유자는 조합설립인가와 동시에 재개발조합원이 된다.

 

2. 토지면적과 분양권제한
정비구역내 토지를 소유한 자는 모두 재개발조합의 조합원 자격을 취득한다. 그러나 서울특별시는 ‘도시 및 주거환경정비조례’ 제24조 제1항에 의거 일정 면적 이상의 토지소유자에 대해서만 분양대상자로 인정하고 있다.
서울시 조례에 의할 경우 ①토지의 총 면적이 90㎡ 이상인 토지소유자 ②2003년 12월 30일 전에 분할된 토지로서 그 면적이 30㎡ 이상 토지소유자에 해당하는 자로서 사업시행인가고시일 이후부터 공사완료고시일까지 세대원 전원이 무주택자인 경우에 한해서 분양대상자로 인정된다.
2003년 12월 30일 전에 분할된 토지의 지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지의 경우에는 총 면적이 90㎡가 되지 않으면 분양대상에서 제외된다. 2003년 12월 30일 이전에 정비구역으로 지정된 곳은 분할면적 20㎡ 이상 토지 소유자에 대해서도 분양대상자로 인정된다.

 

3. 재개발조합과 1인이 다주택을 소유하거나 1세대가 다주택을 소유한 경우
토지등소유자의 동의자수 산정방법에 있어 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정한다(시행령 제28조 제1항 제1호 다목).
1세대 또는 동일인이 2개 이상의 토지 또는 건축물의 소유권 또는 지상권을 소유하는 경우에는 그 수에 관계없이 1인의 조합원으로 보며(재개발 표준정관 제9조 제3항), 1주택을 공급한다(법 제48조 제2항 제6호).

 

4. 재개발조합과 공동 소유자
토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 사람의 공유에 속하는 때에는 그들을 대표하는 1인을 조합원으로 본다(법 제19조 제1항). 공유자는 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고 별지의 대표조합원선임동의서를 작성하여 조합에 신고하여야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 행한다.
토지등소유자의 동의자수 산정방법에 있어 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 여러 사람의 공유에 속하는 때에는 그들을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정한다(시행령 제28조 제1항 제1호 나목).

 

5. 공유지분의 면적이 건축조례에 규정한 대지최소면적 이상인 경우
대법원의 2001년 12월 27일 선고 2001두6531 판결은 “분양대상조합원의 요건을 정하고 있는 주택재개발조합 정관상 건축물이 있는 토지의 토지만을 공유지분으로 소유한 자와 그 토지의 나머지 지분 및 건축물의 소유자는 원칙적으로 하나의 대지 및 건축시설의 공동분양대상자이고, 다만 토지만을 공유지분으로 소유한 자와 그 토지의 나머지 지분 및 건축물을 소유한 자의 공유지분에 따른 각 토지 면적이 각 건축법에 의한 대지최소면적 이상인 경우에 한하여 각자 개별분양대상자가 될 수 있다”라고 판시했다.
서울특별시 ‘도시 및 주거환경정비조례’제24조 제2항 제3호에 의하면 하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 여러 사람이 소유하고 있는 경우 여러 사람의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보지만, 2003년 12월 30일전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축조례 제25조 제1호의 규정에 의한 규모(90㎡) 이상인 자는 분양대상자로 할 수 있다.

 

6. 공유지분자에 대한 조합원자격을 인정한 조합정관의 효력
조합의 정관을 “토지등의 소유권과 지상권이 여러 사람의 공유에 속하였다고 할지라도 지구지정 이전에 확정된 공유지분 소유권자는 정당한 각각의 조합원으로 인정한다”는 것으로 변경하는 것은 “정비사업의 조합원은 토지등 소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 사람의 공유에 속하는 때에는 그들을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”라고 규정한 구 〈도시재개발법〉 제14조에 정면으로 반하는 것이고, 이는 강행법규적 성격을 가지는 규정이므로, 강행법규에 위반되는 안건을 결의한 총회를 소집하는 것은 허용될 수 없다.
만약 총회가 개최되어 이러한 안건에 대한 결의가 이루어진다고 하더라고 그러한 결의 및 변경된 정관은 강행법규에 위반되어 무효라고 할 것이다(서울지방법원 북부지원 2002. 10. 2. 선고 2002카합982호 결정).