(1) 공용부분 소유자
실무에서 소유권의 객체가 될 수 없는 공용부분으로 추정되는 건물에 대하여 최초의 건축주 명의로 등기가 되어 있거나 또는 용도가 변경되어 매매되고 이를 취득한 자가 발생하여 이들에 대한 조합원자격 인정여부가 문제된다.
공용부분이란 복도, 계단, 지하대피소, 지하주차장, 관리소 등과 같이 구조상·이용상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물부분을 말한다. 공용부분은 구분소유의 목적으로 할 수 없고, 공용부분에 대한 등기는 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 무효이므로, 위 공용부분을 소유한 자도 조합원이 될 수 없다. 또한 용도를 주거용으로 개조하였다 해도 조합원자격을 취득할 수 없다.
대법원 1992년 4월 10일 선고 91다46151 판결은 “건물 일부가 준공 당시 이미 구조상 공동주택 소유자들을 위한 공동대피소로 건축되었다면, 당시 이미 시행되고 있던 집합건물법 제3조 제1항, 제10조 제1항 및 제13조 등 제 규정에 의하여 집합건물 중 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유자전원의 공유에 속할 뿐 구분소유의 목적으로 할 수 없고, 공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없는 것이므로 건물 일부인 위 공용부분을 주거용 방실로 개조하여 이를 매도하여 주거용으로 사용케 하였다 하더라도 그 부분이 따로 구분소유의 목적이 되는 것은 아니다”라고 판시하였다(서울지방법원 1994. 11. 3. 선고 94가합37573 판결 - 공용부분인 지하실을 주거용으로 개조한 경우 조합원 자격 없음).
(2) 연립주택의 지하층
공동주택의 지하층을 소유한 경우 지하층이라는 용도만으로 일률적으로 조합원자격 여부를 판단할 수 없으며, 지하실의 용도가 본래 어떠한 용도였는지, 지하실이 구조상·이용상 독립성을 가지는지, 공용부분이라고 할 수 없는 다른 사정이 있는지 등에 의하여 결정되어 진다.
연립주택의 지하층이 처음부터 별도의 호수가 부여되어 구분등기 되어 있는 경우에는 하나의 조합원으로 인정할 수 있으며, 연립주택의 지하창고 등을 주거용도로 변경하여 지상층과 지분등기 되어 있으면 지상층 소유자와 공유자로 인정받을 수 있을 것이다(참조판례 대법원 1984. 2. 14. 선고 82다카1014판결).
(3) 장기 미등기 건물의 소유자
건축주가 관할관청으로부터 건축허가를 받아 건물을 신축하였으나, 준공검사를 득하지 못하여 장기간 미등기인 상태로 점유·사용하는 경우 위 미등기 건물의 소유자에게 조합원의 자격을 인정할 것인지 문제된다.
장기 미등기 건물의 소유자는 무허가 건물의 소유자와는 달리 건축허가를 받아 건물을 신축한 것이고, 재건축사업이 주거환경을 개선한다는 취지에 비추어 보아도 위 미등기 건물소유자에 대해 조합원자격을 인정하는 것이 타당하다고 본다.