공공시설을 기부채납 하면서 용적률이나 층수 등을 완화받았을 경우 앞으로는 국공유지가 무상으로 양도되지 않는다. 인센티브를 받고 또다시 국공유지가 무상으로 양도된다면 이중특혜라는 게 정부의 판단이다. 이에 이번 입법예고안 제65조제2항은 “다만 사업시행자가 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉 등 관계법령에 따라 공공시설 또는 토지 등을 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부해 건폐율·용적률 및 높이제한 등을 완화받은 경우에는 무상으로 양도되지 않는다”는 단서조항을 신설했다. 또 입법예고안 제4조제10항은 “시장·군수는 제65조, 제66조, 제68조 등에 따라 정비기반시설 및 국·공유재산의 귀속 및 처분에 관한 사항이 포함된 정비계획을 수립하고자 하는 때에는 미리 해당 정비기반시설 및 국·공유재산의 관리청의 의견을 들어야 한다”고 규정해 관리청과의 사전협의 절차까지 마련해 놓고 있다.

 

현행 〈도시 및 주거환경정비법〉 제65조제2항은 “시장·군수 또는 주택공사 등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로이 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 인해 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 그가 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위안에서 사업시행자에게 무상으로 양도된다”고 규정해 국공유지 무상양도를 분명히 하고 있다.

 

하지만 이번 개정안은 이를 정면으로 뒤집는 조치로 입법예고안이 그대로 시행될 경우 국공유지가 많은 재개발구역이나 단독주택재건축구역의 경우 국공유지가 많지 않은 곳에 비해 세대당 1천만원 정도의 추가부담이 불가피해질 것으로 보인다.

 

차라리 공공시설 기부채납을 하지 않는게 사업성이 더 나은 곳도 속출할 것으로 보여 조합의 판단이 더욱 중요해졌다.

 

중앙감정평가법인의 김석기 대표는 “토지 등 감정가액이 동일한 것으로 가정한 상황에서 서울 A재개발구역의 피해액을 시뮬레이션한 결과 종전보다 세대당 1천만원의 비용을 추가부담해야 하는 것으로 나타났다”며 “조합원의 부담증가는 결국 사업지연으로 이어지게 된다”고 지적했다.

 

이번 조치는 올 1월 24일부터 서울시가 자체적으로 〈정비기반시설 설치비용 산정 및 국공유재산 무상양도시 업무처리기준〉을 시행하면서 〈도정법〉 개정시 반영이 예상됐던 부분이다.

 

서울시는 자체 기준안이 전국적으로 확대·시행될 수 있도록 그동안 행정안전부는 물론 국민권익위원회를 통해 국토해양부에 〈도정법〉 개정 권고 압박을 행해왔던 것으로 알려지고 있다.

 

시 관계자는 “재건축·재개발 등 정비구역 내 무상귀속 및 무상양도와 관련한 업무처리기준이 없어 각 자치구별로 다르게 산정하는 등 해당업무에 혼란이 있었다”며 “일부 중복지원에 따른 예산낭비와 행정의 일관성 확보가 어렵다는 지적이 있어 기준을 마련해 시행하고 있다”고 설명했다.

 

사실 국공유지 무상양도를 둘러싸고 조합과 자치구간의 갈등은 매번 소송으로 이어져왔다.
이에 대법원 판례까지 조합승소라고 결론이 내려지자 국토부나 서울시 등은 법을 개정하는 것만이 무상양도 규정을 바꿀 수 있다고 판단한 것으로 풀이된다.

 

나아가 현행 서울시 기준에 따르면 용도폐지되는 국공유지는 지목과 상관없이 대지로 평가토록 하고 있어 조합이 무상귀속 때 지불해야 할 금액도 3배 이상 많아질 것으로 보인다. 조합이 설치하는 신설 정비기반시설 설치공사비도 자체기준에 따라 표준공사비로 580만원/α를 책정하고 있어 조합과 차이가 많은 편이다.

 

한 정비사업 전문가는 “분양가상한제가 적용되는 시점에서 용적률 인센티브에 따른 일반분양 수입과 조합의 피해액 등을 종합적으로 고려해야 한다”며 “조합에서는 구역내 정비기반시설의 점유현황과 국공유지의 현황 등을 사전에 파악해야 한다”고 조언했다.

 

 

■ 사업절차 간소화 주요내용
사업단계별 동의 절차가 간소화된다. 앞으로는 조합설립 때만 인감증명서를 첨부하면 되고, 사업시행계획에 대한 동의도 총회에서 과반수 동의만 얻으면 된다.

 

우선 입법예고안 제17조제1항은 인감증명서를 첨부한 서면동의 조항을 구체적으로 명시했다. 현재는 〈도정법〉 제13조부터 제16조에 규정된 토지등소유자의 동의는 모두 인감증명서를 첨부한 서면동의 방법에 따라야 했지만 앞으로는 △주거환경개선사업의 시행자 △주택재개발사업 시행자 △조합설립인가 △도시환경정비사업 중 토지등소유자 방식에 따른 사업시행인가 신청시로 한정했다. 이에따라 재건축·재개발의 경우 조합설립인가 때만 인감증명서를 첨부하면 된다.

 

또 사업시행계획에 대한 동의도 지금은 정관 등이 정하는 토지등소유자의 동의를 얻어야 했지만 이제는 총회에서 조합원 과반수의 동의로 갈음할 수 있게 된다.

 

관리처분 절차도 바뀐다. 현재는 관리처분계획의 인가를 받기 전에 토지등소유자의 공람절차를 정하고 있다. 이때 ‘인가를 받기 전’이라는 문구를 두고 인가신청 이전인지, 인가 이전이기만 하면 괜찮다는 것인지 의견이 갈렸었다.

 

이에 이번 입법예고안 제49조에서는 사업시행자가 관리처분계획의 인가를 신청하기 전에 토지등소유자에게 관계서류의 공람절차를 먼저 이행해야 한다고 규정해 논란을 없앴다. 다만 총회시기에 대해서는 여전히 공람 이전인지, 이후인지 명확하지 않은 상황이다.

 

 

동의서 징구는 ‘주민만’ 가능, 정비업체 선정도 기준안대로

 

■ 협력업체 선정은 어떻게
앞으로 추진위가 정비사업전문관리업자를 선정하기 위해서는 국토해양부가 정한 기준에 따라야 한다.
입법예고안 제14조제2항은 “추진위원회가 정비사업전문관리업자를 선정하고자 하는 경우에는 추진위원회 승인을 얻은 후 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정해야 한다”고 규정하고 있다.

 

이를 어길 경우에는 추진위나 정비업체 모두 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하게 된다.
현재는 추진위 운영규정이 정하는 경쟁입찰의 방법에 따라 선정하면 됐지만 이번 개정안에 따라 이에 대한 별도의 기준이 새롭게 고시될 것으로 점쳐지고 있다.

 

또 무분별한 추진위의 난립이나 정비업체의 사전접촉을 막기 위해 추진위 동의서는 토지등소유자만 징구하도록 개정된다. 국토부장관이 정한 방법에 따라 정비업체로 선정되기 전에 추진위 동의서를 징구할 경우 제73조의 규정에 따라 등록취소나 업무정지를 당할 수 있다.

 

재건축·도시환경정비사업의 경우 감평업체 선정도 총회에서 해야 한다. 총회개최 및 의결사항을 규정한 입법예고안 제24조제3항제6호는 “철거업자·시공자·설계자 또는 감정평가업자(주택재개발사업은 제외) 등 대통령령이 정하는 협력업체의 선정 및 변경. 다만 감정평가업자 선정 및 변경은 총회 의결을 거쳐 시장·군수에게 위탁할 수 있다”고 명시돼 있다.

 

철거업자·시공자·설계자·감평업자를 비롯해 시행령에서 어떤 협력업체까지 정할지 아직 윤곽은 나오지 않아 총회선정 대상업체는 더 늘어날 수도 있는 상황이다.

 

 

주민대표회의와 조합의 대의원회 구성이 의무화된다. 현재는 모두 임의사항으로 돼 있지만 앞으로는 강제사항으로 바뀐다.

 

입법예고안 제26조제1항은 “정비구역안의 토지등소유자가 시장·군수 또는 주택공사 등의 사업시행을 원하는 경우 사업시행을 원활하게 하기 위한 주민대표회의를 정비구역지정 고시 후 구성해야 한다”고 명시했다.

 

이때 주민대표회의는 토지등소유자의 동의를 얻어서 구성하며, 국토해양부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 시장·군수의 승인을 얻어야 한다.

 

또 대의원회를 규정하고 있는 제25조제1항은 “조합원의 수가 100인 이상인 조합은 대의원회를 두어야 한다”로 바뀐다. 대의원의 수는 조합원의 1/10 이상으로 하되, 100인을 넘을 경우에는 100인 이상으로 구성할 수 있다.

 

조합 임원의 결격사유도 강화된다. 〈도정법〉을 위반해 벌금형 이상의 선고를 받고 5년이 경과되지 않으면 임원이 될 수 없다.

 

추진위원장 역시 벌칙적용에 있어 공무원 의제 적용을 받게 된다. 현재는 조합의 임원과 정비사업전문관리업자의 대표자(법인인 경우 임원)가 해당됐지만 앞으로는 추진위원장까지 확대되는 것이다.

 

이밖에도 건설사의 부도 등 조합원의 권익보호 장치로 마련된 시공보증 금액에 대한 기준도 신설된다. 현재는 ‘일정금액’이라고 돼 있지만 ‘총 공사금액의 50% 이하로서 사업시행자가 정하는 금액’으로 바뀐다.

 

시공보증 수수료가 큰 액수가 아닌데다 건설경기 악화로 건설사의 부도가 우려되는 상황에서 오히려 조합원의 권리 보다는 건설사를 위한 조치 아니냐는 지적이 나오면서 당초 제정취지에서 물러섰다는 비판이 나오고 있다.