글싣는 순서
① 도촉법의 탄생 배경
② 도촉법 개요·법령 체계
③ 재정비촉진지구의 지정
④ 재정비촉진계획 과정
⑤ 재정비촉진사업의 시행
⑥ 개발이익의 환수 방법

재정비촉진지구라는 말은 보통 사람들에게 다소 낯설게 느껴질 수도 있다. 재정비촉진사업의 모태가 됐던 뉴타운이라는 말이 시민들에게는 보다 깊숙이 체감돼 있기 때문이다. 따라서 어떤 시·도는 재정비촉진지구라는 법적인 용어보다 서울시에서부터 시작된 뉴타운이라는 말을 행정편의상 쓰기도 하고 많은 언론들도 이 말을 그대로 차용한다. 여기에서 알 수 있듯 재정비촉진지구는 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉이 시행되기 전 서울시에서 썼던 뉴타운지구라고 봐도 큰 의미에서 틀리지는 않을 것이다. 그렇다면 재정비촉진지구는 전국에 얼마나 지정돼 있고 누가 지정하며 어떤 절차를 거치는지 궁금하지 않을 수 없다. 재정비촉진지구는 현재 서울, 인천, 경기, 대전, 충남, 대구, 부산 등 7개 시·도에서 50곳이 지정돼 있으며 많은 지방자치단체에서 지구 지정을 추진하고 있다. 광역개발을 통한 기반시설설치가 〈도시 및 주거환경정비법〉에 의한 재개발·재건축사업보다 용이하고 지자체 입장에서는 그 비용을 충당하지 않아도 되는 장점이 있다는 판단 때문이다. 

 

▲누가 신청하고 결정하나=재정비촉진지구의 지정 및 신청은 아무나 할 수 있는 것이 아니다. 〈도촉법〉에서 정한 자만이 지구 지정을 신청하거나 지정할 수 있다. 법에서는 지구의 신청을 시장·군수·자치구의 구청장(이하 시장·군수)이 할 수 있도록 규정했다.

 

여기서 자치구의 구청장은 쉽게 풀이하자면 광역시의 구청장이다. 예를 들어 청주시 상당구청장이나 부천시 원미구청장, 성남시 중원구청장 등은 신청권자가 될 수 없다. 이러한 곳은 해당 시장이 신청권자가 되는 것이다. 시장·군수가 법에서 정한 서류를 갖춰 해당 시·군·구가 속해 있는 특별시·광역시장이나 도지사(이하 시·도지사)에게 지구 지정을 신청하면 여러 절차를 걸쳐 지구 지정을 받게 된다. 

 

이 때 갖춰야 할 서류에는 여러 가지 내용을 담아야 한다. 우선 법에는 △재정비촉진지구의 명칭·위치와 면적 △지구 지정 목적 △인구·주택수, 용적률, 세입자 등 지구 현황 △지구 개발의 기본방향 △지구 내에서 시행 중인 재정비촉진사업 현황 △개략적인 기반시설 설치에 관한 사항 △부동산 투기에 대한 대책 등이 포함돼 있도록 했다.

 

이밖에 시행령에서는 △중심지형, 주거지형 등 지구 유형 △지구에서 시행되는 사업의 목표연도 △도심·부도심 또는 생활권 중심 등 지구가 도시 안에서 차지하는 공간적 위치, 지구 특성, 주변 지역의 특성 등 지구의 재정비촉진 필요성을 설명하는 자료 △그밖에 조례가 정하는 사항 등을 첨부해야 한다.

 

서류를 작성하면 시장·군수는 14일 이상 주민공람을 실시한 후 지방의회의 의견을 들은 뒤 이를 첨부해 신청해야 한다. 지구지정을 변경할 때도 마찬가지인데 대통령령이 정하는 경미한 변경은 주민공람이나 의회의견청취를 생략할 수 있다. 대통령령이 정하는 경미한 변경에는 △지구 면적의 10% 미만의 변경 △사업 완료 목표연도의 5년 이내의 변경 △단순한 착오에 따른 면적 등의 정정을 위한 변경 △시·도 조례가 정하는 사항 등이다.

 

시장·군수가 지구 지정을 신청하게 되면 시·도지사는 관계행정기관과 협의를 거쳐 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에서 규정한 시·도 도시계획위원회 또는 〈도촉법〉 상의 도시재정비위원회의 심의를 거친 후 지구지정을 결정하고 지방자치단체 공보 및 인터넷 홈페이지에 이를 고시하게 된다. 이 때 시·도지사는 지구 지정을 국토해양부 장관에게 보고해야 한다.

 

고시에 포함될 사항에는 △지구 명칭 및 위치와 면적 △지구의 유형 △지구 지정목적 △재정비촉진사업의 완료 목표 △지구 경계가 표시된 지형도면 △〈국계법〉에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역의 지정에 관한 사항이 포함돼야 한다. 여기서 주의해야 할 점은 지구 지정 신청이 시장·군수만의 권한이 아니라는 점이다. 〈도촉법〉에서는 시장·군수의 지구지정 신청이 없어도 시·도지사가 해당 기초자치단체장과 협의를 거쳐 직접 지구지정을 할 수 있도록 했다. 이때도 지정 절차에 대해서는 위에서 말한 〈도촉법〉의 절차를 거쳐야 한다.

 

▲지구 지정 요건은 어떻게 되나=재정비촉진지구의 지정은 하고 싶다고 아무 곳에서나 되는 것이 아니다. 우선 노후·불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경개선과 기반시설의 정비가 필요한 경우에 가능하다. 지난호에 소개한 용어의 정의에서 주거지형 촉진지구와 비슷한 개념이라고 보면 될 것이다.

 

또 상업지역·공업지역 또는 역세권·지하철역·간선도로의 교차지 등으로 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 경우에 지구지정을 할 수 있다. 이 역시 중심지형의 용어 정의와 비슷하다.

 

이밖에 대통령령에서는 지정 요건을 정의했다. 국가 또는 지방자치단체의 계획에 따라 이전되는 대규모 시설의 기존 부지를 포함한 지역으로서 도시 기능의 재정비가 필요한 경우를 말한다. 예를 들면 도시 내에 있던 군부대가 이전한 경우 그 주변이 법에서 정한 요건이 맞는다면 지구지정을 할 수 있는 것이다.

 

지구 지정 요건에서 가장 중요한 것 중 하나가 면적 요건이다. 법에서 주거지형의 경우 50만㎡ 이상, 중심지형은 20㎡ 이상일 때만 지구지정을 할 수 있도록 했다. 광역개발을 통한 낙후된 도시 개발과 기반시설 확충이라는 법 제정 취지를 감안할 때 이 정도의 규모 이상은 돼야 사업 목적을 달성할 수 있다는 것이다.

 

하지만 작년 12월 법이 개정돼 대통령령으로 정하는 일정 규모 이하의 광역시 또는 시의 경우 2분의 1 범위에서 완화할 수 있다. 이에 대해 국토해양부는 지난달 27일 〈도촉법 시행령〉개정(안)을 입법예고하고 오는 21일까지 국민들의 의견을 받고 있다.

 

개정안에 따르면 △인구 100만 이상 150만명 미만의 광역시 또는 시의 경우 주거지형 40만㎡, 중심지형 20만㎡ 이상으로 △인구 100만 미만의 광역시 또는 시는 주거지형 30만㎡, 중심지형 15만㎡ 이상으로 각각 면적요건을 완화했다.

 

이는 경기도 등 서울을 제외한 지방의 자치단체들의 국토해양부에 건의한 내용을 수용한 것으로 알려져 있다. 경기도 관계자는 “경기도의 경우 도·농 복합도시가 도내에 위치하는 등 시마다 여건이 다르다”며 “낙후된 지역을 광역개발하기 위해서는 면적요건의 완화가 필요하다”고 강조했다.

 

 

 

 

재정비촉진지구로 지정되면 재정비촉진계획이 결정·고시될 때까지 인·허가권자는 〈국계법〉에 따른 개발행위를 허가할 수 없다. 다만, 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 재정비촉진계획의 수립에 지장이 없다고 판단해 허가하는 경우에 한해 허용할 수 있다.

 

〈국계법〉에 따른 개발행위 허가 사항에는 △건축물의 건축 또는 공작물의 설치 △토지의의 형질변경(경작을 위한 토지의 형질변경 제외) △토사의 채취 △도시지역에서의 토지분할(건축물이 있는 대지 제외) △녹지지역, 관리지역 또는 자연환경보전지역 안에 물건을 1월 이상 쌓아 놓는 행위 등이 포함돼 있다. 

 

또 재정비촉진계획이 결정·고시된 날부터 지구 안에서는 계획에 적합하지 아니한 건축물 또는 공작물을 설치할 수 없다. 이 경우에도 예외적으로 시장·군수·구청장이 재정비촉진사업의 시행에 지장이 없다고 판단해 허가하는 경우는 설치가 가능하다.

 

한편 〈도촉법〉은 재정비촉진지구가 지정되더라도 그 효력을 상실할 수 있는 규정을 뒀다. 지구지정을 고시한 날부터 2년이 되는 날까지 촉진계획이 결정되지 않은 경우 2년이 되는 날에는 지구지정의 효력이 상실된다. 이 경우 시·도지사가 기간을 1년 범위에서 연장할 수 있다. 따라서 지구지정 고시일부터 최대한 3년까지는 촉진계획을 수립해야 사업을 할 수 있는 것이다.