주택재건축정비사업조합의 설립인가를 받기 위한 조합설립동의율에 관하여는 여러분들께서도 많이 알고 계실 것입니다. 그런데 2007년 12월 21일부로 위 동의율에 관한 조문이 개정이 되었고, 이 기회에 동의율에 대한 해석을 한번 더 해 보겠습니다.

 

 

 

〈①주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 4분의 3이상의 동의를 얻어 정관 및 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다.(도시 및 주거환경정비법 제16조 제1항)〉

 

주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 토지면적 및 건물면적과는 상관없이 토지등소유자 숫자의 4분의 3 이상의 동의를 받으면 되는 것이다.

 

그런데 이 3/4이라는 숫자는 2007년 12월 21일 이전에는 4/5였으나 〈도시 및 주거환경정비법〉(이하 도정법이라고 함)이 2007년 12월 21일에 개정되어 공포·시행되어 3/4으로 조합설립동의율을 완화하였다.

 

 

〈②주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의(공동주택의 각 동별 세대수가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 동의를 얻어 정관 및 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다(도시정비법 제16조제2항)〉

 

주택재건축사업의 경우에도 전체 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의를 받도록 되어 있었으나, 2007년 12월 21일부터 법이 개정 시행되어 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 동의를 받으면 되도록 완화되었다.

 

아울러 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의를 받아야 되는 것은 예전 법과 동일하게 유지를 하되, 각 동별 동의를 받을 때에 1개의 동의 세대수가 5 이하인 동이 있을 경우에는 그 동은 3분의 2 이상의 동의를 받을 필요가 없이 비록 그중 1명만 동의를 하더라도 전체 구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상이라는 동의율만 충족하면 되도록 개정된 것이다.

 

이때 ‘의결권’이라고 함은 기존 건물의 전용면적을 의미하는 것으로서 건물 전용면적 합계의 4분의 3, 3분의 2로 해석하면 될 것이다.

 

 

하지만 일반적으로 세대수가 짝수(예를 들면 계단통로를 사이에 두고 양쪽에 1세대씩)로 되어 있는 경우가 많기 때문에 세대수가 5 이하인 경우는 드물고 4 이하인 경우가 많으며, 따라서 5 이하는 결국 4세대 이하인 경우만 적용될 가능성이 많아 개정문구가 약간 아쉽기도 하다.

 

또한, 건축법시행령 [별표 1]에 따르면 공동주택의 경우 아파트는 ‘주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택’을 말하고, 연립주택과 다세대주택의 경우에는 ‘주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이하인 주택’을 말하기 때문에, 위 완화규정을 연립주택과 다세대주택의 경우에는 모두 적용을 받을 수 있도록 ‘8세대 이하’ 또는 ‘10세대 미만’의 경우로 개정되었으면 좋았을 것이다.

 

그리고 더 중요한 것은 세대수만 5 이하인 경우가 아니라 실제로 8세대 주택을 1사람이 4채를 소유하여 5인 이하의 소유로 되었을 경우가 더 심각하게 문제가 될 수가 있다.

 

실제로 본 변호사는 연립주택이나 다세대 주택의 경우에 건설회사나 용역회사 등에서 직원 또는 제3자 명의로 회사가 여러 채의 주택을 소유하여 각 동별 요건을 충족하지 못하도록 만든 후, 어떤 용역을 주지 않으면 그 동의 조합설립동의율을 충족시키지 못하게끔 함으로서 용역계약을 체결하도록 강제하는 경우를 소송을 통하여 경험한 적이 있다.

 

따라서 이러한 문제점을 해결하기 위하여는 ‘5세대 이하’ 뿐만 아니라 ‘5인 이하’의 소유자가 있을 경우에도 각 동별 동의요건을 제외할 수 있도록 법이 재개정되어야 할 것으로 본다.

 

 

그런데 주택재건축사업의 경우에는 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함되는 경우가 많이 있다.

 

‘주택단지’라고 함은 주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 주택과 부대복리시설을 건설한 일단의 토지를 말하는데(도정법 시행령 제5조), 주택법에 의하면 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대를 건립하는 것으로 사업계획승인을 얻어 주택과 부대복리시설을 건설한 일단의 토지를 말한다(주택법 시행령 제15조 제1항).

 

흔히 우리가 볼 수 있는 아파트나 연립주택단지중 20세대 이상인 경우, 그리고 단독주택이라고 하더라도 20세대 이상을 1개의 사업계획승인을 받아 같이 건축한 경우까지도 주택단지라고 해석할 수 있을 것이다.

 

따라서 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함되었을 경우에는 주택단지와 주택단지 아닌 지역을 포함하여 계산하는 것이 아니라 ‘주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다(도정법 제16조제3항)’

 

여기서 주의할 점은 주택단지가 아닌 지역안의 소유자의 숫자를 계산할 때에 ‘토지등소유자’의 4분의 3이 아니라 ‘토지 또는 건축물 소유자’의 4분의 3이라는 점이다.

 

원래 주택재건축사업의 경우에는 건물뿐만 아니라 그 부속토지를 함께 소유하고 있지 아니한 자는 토지등소유자의 개념에 속하지 않고, 따라서 주택재건축조합의 조합원이 될 자격이 없다.

 

하지만 위 제16조제3항의 경우에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 및 건물을 소유한 자 뿐만 아니라 토지나 건물중 1개만을 소유한 자를 포함한 총숫자의 4분의 3 이상 동의를 받아야 한다.

 

그리고 면적은 건물만 가진 사람은 제외하고 토지를 소유한 자의 토지면적의 3분의 2 이상의 동의를 받아야 하는 것이다.

 

 

따라서 위와 같은 요건 하에 동의율을 확보하여 조합설립인가가 되어야 하는데, 주택재건축사업의 경우에 단독주택이나 연립주택, 다세대주택 등이 혼재하여 정비구역이 지정된 경우에, 위 동의율을 잘못 계산한채 조합설립인가가 나가는 경우가 더러 있는 것 같다.

 

본 변호사가 단독주택이나 연립주택이 포함되어 주택재건축조합설립인가를 받은 조합으로부터 미동의자를 상대로 하여 최고장을 발송한 뒤에 매도청구소송을 의뢰받아 동의율을 계산해 보면 위와 같은 동의율 요건을 갖추지 못한 경우를 발견하는 수가 있어 뒤늦게 동의율을 충족시키느라고 고생하는 것을 경험하였다.

 

때문에 단독주택이나 연립주택이 포함되어 주택재건축조합설립인가를 받은 조합은 반드시 동의율을 위와같은 방법으로 다시 한번 더 계산을 해보고 동의율이 부족할 경우에는 이 동의율을 충족하여 조합설립변경인가를 받아 낼 것을 권유하고 싶다.

 

 

매도청구소송 강의의 마지막으로 최고의 대상을 누구로 하여야 하는지에 관하여 살펴보도록 하겠다.

 

구분소유자의 소유 현황이 다음과 같은 경우가 있다.

 

① A. B. C. 등 여러 명이 공동소유로 있을 경우.

 

② 등기부상으로는 A명의로 되어 있으나 실제 소유권은 B가 소유하고 있으며 B가 소유하고 있는 것을 A가 인정하고 있는 경우. 흔히 공기업이 건설한 아파트 등에는 융자나 등기관련대금 등을 완납하지 않아 등기부상으로는 해당 공기업 명의로 소유권이 등기되어 있으나 그 완납대금이 얼마 되지 않아 실제로는 그 소유권 및 사용권을 B가 행사하고 있는 것을 묵인하고 있는 상태에서 20년이 넘는 경우도 있다.

 

③ 등기부상으로는 A명의로 되어 있으나, A가 사망한 뒤 상속인들 앞으로 등기이전이 되지 않은 경우 등이 있다.

 

위와 같은 경우에 그 최고의 대상을 누구로 하여 최고장을 발송하여야 하는지에 관하여 결론을 말씀드리면 등기부상 소유자로 등재되어 있는 자를 상대로 최고장을 발송하면 된다는 것이다.

 

즉, ① 공동소유의 경우에는 공동소유자 전원을 상대로 하여 최고장을 발송하여야 한다. 예를 들어 A, B, C 3명의 공동소유로 되어 있는데도 불구하고 최고장은 ‘A, B, C 귀하’라고 하여 3명중 1명에게만 최고장을 발송하는 경우가 있는데, 반드시 3명 모두에게 최고장을 발송하여야 한다.

 

② 등기부상으로는 공기업으로 되어 있으나 실제는 B가 소유권 및 사용권을 행사하고 있을 경우에도 공기업을 상대로 하여 최고장을 발송하면 된다. 왜냐하면 법적으로는 그 해당부동산의 소유권이 등기부상 명의자에게 있기 때문이다.

 

③ 등기부상 명의자가 사망한 경우에는 물론 사망한 사람의 상속인들에게 최고장을 보내는 것이 바람직하나, 실제로 사망한 사람의 상속인들이 누구인지, 전부 몇 명인지를 파악하는 것이 쉽지 않다.

 

사망한 사람의 상속인이 누구인지에 관하여는 사망한 사람의 제적등본을 확인하면 되는데, 사망한 사람의 제적등본을 발급받기 위하여는 사망한 자의 본적을 알아야 하기 때문에 사망한 사람의 본적을 알 수 있는 방법은 쉽지가 않다.

 

예를 들어 나 자신의 본적을 알기 위하여 여러 가지 우리가 쉽게 접하는 공적 증명서를 보면, 주민등록증, 운전면허증, 주민등록등본, 주민등록초본, 의료보험증 등이 있는데 그 어디에도 나 자신의 본적이 기재되어 있지 않다.

 

본적은 가족관계등록부(종전 호적등본)에 기재되어 있는데, 이 가족관계등록부를 발급 받으려면 본적을 알아야 하니, ‘닭이 먼저냐 달걀이 먼저냐’의 식이 되는 것이다.

 

따라서 일단 등기부상 명의자에게 최고장을 발송하고 변호사에게 매도청구소송을 위임하면 변호사가 소송도중에 사망관련 서류를 발급받아 상속인들을 정리하는 방법으로 진행하면 될 것이다.
 건설교통부 고문변호사
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