투기과열지구 내 주택재건축사업의 경우 조합설립인가를 받은 후부터는 건축물 또는 토지를 양수하더라도 조합원이 될 수 없다. 예외적으로 <도시 및 주거환경정비법> 시행 전 조합설립인가를 받은 곳에서 2003년 12월 30일까지 소유권을 취득하거나, <도정법>에서 정한 특수한 경우에는 가능하다. 반면 재개발사업의 경우에는 조합원이 소유한 권리를 제3자에게 양도하게 되면 그 권리를 양도받은 제3자가 조합원 자격을 유지할 수 있게 되는 것이 상식이다. 즉 주택재건축사업에서 적용되는 조합원 지위 양도금지가 재개발에서는 해당되지 않는 것이다. 그렇다면 당초 조합원이 분양받은 건축물의 소유권을 이전고시한 후 제3자에게 양도했고, 이후 조합이 해산 됐다면 조합원의 자격은 제3자에게 있는 것일까. 아니면 당초 조합원에게 있는 것일까. <도정법>이 시행되기 이전의 사례이기는 하지만 대법원은 당초 조합원에게 있다는 판단을 해 눈길을 끌고 있다.

 

 

▲판결요지는 무엇인가=2003년 9월 26일 당시 모 재개발구역의 임시총회결의 무효확인에 대한 대법원의 판결문에 따르면 재개발사업의 시행 결과 대지 또는 건축시설을 분양받은 자는 분양처분 고시 다음날부터 분양받은 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하게 된다.

 

그 이후 재개발 조합이 조합원들과의 청산금의 정산을 완결하는 등 남은 목적사업을 완수하고 해산을 거쳐 법인청산이 완료될 때까지 법인격을 유지하게 되는 점을 감안할 때 조합원의 지위 역시 그 한도에서 계속 유지되고 있다고 봐야 한다는 것이 대법원의 판단이다. 따라서 분양처분 이전과는 달리 분양처분 이후에는 조합원의 지위와 분양받은 대지 또는 건축시설의 소유권을 반드시 결부해서 조합 사무를 처리할 필요성이 없다는 것이다.

 

이에 따라 대지 또는 건축시설을 분양받은 조합원이 그것을 제3자에게 양도 등 처분하는 경우 법률 및 정관에서 특별히 정하지 아니한 이상 조합원의 지위 역시 당연히 제3자에게 자동승계되는 것은 아니다. 종전 조합원과 제3자 사이에 조합원의 지위승계에 관한 개별특약을 하고 제3자가 조합에 대해 조합원으로서 지위를 신고해야 한다.

 

이러한 조합원으로서 지위 승계에 대한 의사표시에 대해 조합이 이를 승낙한 경우에 비로소 조합은 제3자를 조합원으로 취급할 수 있게 된다. 따라서 조합원의 지위승계 신고가 없어 조합이 제3자가 조합원인지를 알지 못한 경우에는, 일일이 분양 아파트 소유권의 변동상황을 다 파악해 새로운 양수인을 조합원으로 보고 총회 등의 소집 통지를 할 필요는 없다고 대법원은 판시했다.

 

또 대법원은 도시재개발법의 규정을 들어 대지 또는 건축시설을 분양 받을 권리의 양도는 그 양도·양수 사실을 증명하는 확정일자가 있는 증서를 첨부해 공사완료 공고 전에 조합에 통지해야 하며, 이를 행하지 않았을 때는 조합에 대항하지 못한다고 밝혔다.

 

이어 청산 종결 후 잔여재산이 있을 때에는 해산 당시의 조합원에게 분양기준 가액의 비율에 따라 지급해야 한다는 도시재개발법의 규정도 인정했다. 

 

▲분양처분 전 조합원 자격은=대법원은 분양처분, 즉 소유권을 이전받기 전과 그 이후의 조합원 자격은 차이가 있다고 판시했다. 대법원은 “분양처분이 있기 이전까지 조합원은 재개발사업 시행 중에도 종전 토지나 멸실 이전의 건축물에 관한 소유권을 가지고 이를 자유롭게 양도할 수 있다”며 “그에 따라 조합원으로서 지위 내지 권리의무도 양수인에게 당연히 승계된다”고 설명했다.

 

이어 “사업시행 과정에서 종전 건물이 멸실되는 경우와 같이 예외적인 경우를 제외하면 소유권과 조합원으로서 지위를 분리해 양도하는 것은 상정(想定)할 수 없다”고 덧붙였다.

 

즉 종전의 권리자가 행한 처분·절차 기타의 행위는 새로 권리자가 된 자가 행한 행위로 보며, 이 소송이 있었던 구역의 정관도 조합원이 될 권리를 양수받은 자는 조합원의 권리 및 의무를 승계하는 것으로 돼 있었기 때문에 대법원은 분양처분 전과 그 이후의 조합원 자격에 대해 다르게 판단하고 있는 것이다.

 

▲소송의 배경은=당시 모 재개발구역은 2000년 2월 26일 임시총회를 개최했다. 당시 김 씨 등 30명은 모두 분양처분 이후 아파트의 소유권을 취득한 자로 양도인측과 특약에 의해 조합원 지위를 승계하고 조합에 승계사실을 신고하지 않았다. 따라서 이들은 조합으로부터 총회소집통지를 받지 못했다. 조합은 이들에게 아파트소유권을 넘긴 양도인들을 조합원으로 취급해 총회에 대한 소집통지를 했다.

 

이들과 달리 아파트 양수인 한 모씨 등 14명은 분양처분 이후 아파트 소유권을 취득했으나 양도인들과 특약에 의해 조합원의 지위를 승계하고 조합에 그 사실을 신고했다. 이에 따라 조합은 그들을 조합원으로 인정해 총회소집통지를 했으며 양도인 14명에게는 소집통지를 하지 않았다. 대법원은 이를 두고 모두 적법하다고 인정하면서 원고들이 제기한 어떤 하자가 있음을 인정할 수 없다고 했다.

 

한편 이날 총회에서는 같은해 1월 18일 아파트를 처분한 윤 모씨가 감사로 선임됐다. 이에 대해 대법원은 윤씨가 분양처분 후 아파트를 처분한 것은 알 수 있지만 양수인들과 특약에 따라 조합원의 지위까지 이전해 주는 등의 행위가 없었다고 판단했다. 따라서 총회 결의 시점에서 조합원의 지위를 보유하지 못하게 됐다는 점을 뒷받침할 만한 아무런 자료가 없어 감사로 선임된 것에 어떠한 하자도 없다고 판단했다.

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재개발조합 총회에서 임원선임을 결의한 후 다시 개최된 총회에서 종전 결의를 재인준하는 결의를 한 경우, 당초 임원선임결의에 대해 무효확인을 구할 이익이 있는지에 대해서도 대법원이 판단을 해 눈길을 끌고 있다.

 

이 구역은 1999년 1월 임시총회를 개최해 당시 박 모씨를 조합장으로 선임했다. 그러나 정 모씨 외 8인은 당초의 임원선임결의가 무효라고 주장했다.

 

이에 대해 대법원은 당초 재개발조합 총회에서 임원을 선임한 결의에 대해 그후 다시 개최된 총회에서 종전 결의를 그대로 재인준하는 결의를 한 경우, 당초 임원선임결의가 무효라고 할지라도 새로운 총회결의에 하자가 없다면 인정해야 한다고 판결했다.

 

즉 새로운 총회결의가 하자로 인해 부존재 또는 무효임이 인정되거나 그 결의가 취소되는 등의 특별한 사정이 없는 한 종전 총회결의의 무효에 대한 확인을 구하는 것은 과거의 법률관계 내지 권리관계의 확인을 구하는 것에 불과하다는 것이다. 따라서 권리보호의 요건을 결여한 것이라고 대법원은 판단했다.

 

이를 다시 풀이하면 조합의 2000년 2월 26일자 정기총회 결의가 1999년 1월 임시총회에서의 결의를 그대로 재인준한 것이므로, 정기총회가 하자로 인해 부존재 또는 무효로 되거나 취소될 만한 특별한 사정이 있음도 인정되지 않는다는 것이다. 따라서 1999년 1월 26일자 임시총회결의에 대한 확인을 구하는 것은 과거의 법률관계 내지 권리관계의 확인을 구하는 것이 돼 확인의 소로서 권리보호요건을 결여하는 것이라고 대법원은 판단했다.

 

이와 같은 측면에서 1999년 1월 26일자 임시총회 결의의 무효확인 청구 부분이 부적법하다며 위와 같은 법리를 따른 것으로 정당하다는 것이 대법원의 판단이다.

 

한편 대법원은 1999년 1월 26일 총회의 임원선임결의가 부존재 혹은 무효이고 그 총회에서 선임된 임원에 의해 소집된 총회는 무권리자에 의한 것이라는 원고들의 주장에 대해서도 이유없다는 판단을 했다.

 

대법원은 “원고들의 이유가 독립된 무효사유로 볼 수 없다”며 “만약 이를 무효사유로 본다면 최초의 임원선임결의의 무효로 인해 연쇄적으로 그 후의 결의가 모두 무효로 되는 결과가 돼 법률관계의 혼란을 초래하고 법적 안정성을 현저히 해하게 된다”라고 판시했다.