신길, 장위, 수색·증산, 북아현, 이문·휘경, 상계, 거여·마천, 신림, 흑석 등 서울시 재정비촉진지구의 촉진계획(안)이 공람·공고되거나 선보이는 등 사업의 밑그림이 점차 그려지고 있다. 그런데 이런 촉진지구 내에 있는 일부 구역이, 2004년 6월 정비기본계획에 의거, 추진위원회 승인을 받은 이후 재정비촉진계획에 의해 구역 경계가 넓어졌다면 동의서는 어떻게 받아야 할까? 기존의 추진위원회를 인정하지 않고 구역 전체에 대한 추진위원회설립을 위한 동의서를 새로 받아야 하나? 그렇지 않으면 2004년 6월 정비기본계획에 의한 정비예정구역, 즉 기존의 추진위원회가 받은 추진위원회설립동의서를 유효하다고 인정하고 나머지 추가된 구역에 대해서만 토지등소유자들로부터 동의서를 징구하면 확대된 촉진구역에 대한 추진위원회 설립이 됐다고 봐야 할 것인가? 이에 대한 해당 구청의 입장이 여러 가지로 나뉘어져 있어 주민들이 혼란을 겪고 있다. 전문가들은 건설교통부나 서울시가 명확한 기준을 만들어야 한다고 지적하면서도 <도시 및 주거환경정비법> 시행령 제23조에 그 해답이 있다고 견해를 밝히고 있다.

 

 

▲구역 경계 어떻게 달라졌나=정비기본계획에 의해 추진위원회 승인을 받은 구역이 촉진계획에 의해 촉진구역으로 재설정되면서 면적이 2배에서 많게는 5배 넘게 넓어진 구역이 적지 않다.

 

장위 재정비촉진지구를 보면 지구 내 장위4구역이 기존 2만8천700여㎡에서 15만3천780㎡로 공람·공고됐으며, 흑석재정비촉진지구에서는 흑석9구역이 기존 1만9천400㎡에서 9만3천98㎡로 확대, 설정된 것으로 알려졌다.

 

또 흑석7구역의 경우 기존 2만7천638㎡에서 6만6천623㎡로 4만여㎡ 가량 넓어졌으며 신림재정비촉진지구의 경우도 재개발 구역이 기존 12만704㎡에서 23만5천427㎡로, 기존 7만9천577㎡에서 9만4천157㎡로 각각 확대, 설정된 것으로 알려졌다. 이밖에 북아현촉진지구 또한 촉진2·3구역에 기존의 북아현20·21구역이 포함되면서 구역의 면적이 넓어졌다.

 

이처럼 구역이 넓어진 이유는 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉에 구역지정 완화 요건이 포함돼 있기 때문이라고 전문가들은 설명하고 있다. 〈도촉법〉에서 정한 구역지정요건을 보면 노후도를 제외한 호수밀도, 접도율, 세장·부정형필지, 과소필지 등에 대해서는 시·도 조례가 정하는 비율의 20% 범위 내에서 완화할 수 있도록 돼 있다.

 

▲구청 마다 입장 제각각 통일 필요=이처럼 구역이 넓어질 경우 토지등소유자의 수가 늘어나기 때문에 동의를 얻어야 하는 과반수 또한 많아질 수밖에 없다. 이때 촉진지구 내 촉진구역에서 동의자 수는 어떻게 산정해야 하는지에 대해 구청마다 기준을 달리하고 있어 논란이 일고 있다.

 

한 전문가는 이에 대해 “〈도정법〉 상의 정비기본계획에 의해 추진위원회 승인을 받지 않았던 곳이 촉진구역으로 설정됐다면 토지등소유자 과반수의 동의 등 법적 요건을 맞춰 구청에 추진위원회설립승인을 신청하면 될 것”이라면서도 “이미 정비기본계획에 의한 추진위원회 승인을 받은 곳이 면적이 넓어져 촉진구역으로 됐다면 상황이 복잡할 수도 있다”고 지적했다.

 

확인 결과 전문가의 지적대로 각 구청마다 입장이 제각각이거나 이에 대한 기준이 명확하지 않은 것으로 나타났다. 동대문구 담당자는 기존 추진위원회 승인을 받은 곳을 제외한 넓어진 면적의 토지등소유자 과반수의 동의를 받으면 추진위원회를 인정해 주는 것으로 설명했다.

 

성북구는 기존 추진위원회 승인을 받은 곳은 구역지정 확대에 대한 동의서를, 추가되는 지역에 대해서는 추진위원회 승인 동의서를 법적 요건에 맞게 받으면 추진위원회를 인정하는 것으로 견해를 밝혔다.

 

이밖에 서대문구, 영등포구, 동작구의 경우는 아직 입장 정리가 명확하지 않은 것으로 나타났다. 서대문구 담당자는 “재정비촉진계획은 기존 정비기본계획과 다르게 다시 계획을 세우는 것”이라며 “촉진구역이 확정된 후 정확한 개념 정립이 필요하다”고 입장을 설명했다.

 

영등포구 담당자는 “아직 촉진계획이 고시되지 않아 이에 대한 업무분장이 확실치 않다”며 “통일된 기준이 필요하다”고 밝혔으며, 동작구 담당자 또한 “구역이 확정돼야 이에 대해 판단할 수 있을 것”이라고 판단을 유보했다.

 

반면 관악구 담당자는 “구역이 확대되면 추진위원회가 변경돼 구성되는 것”이라며 “촉진계획이 결정·고시되면 전체 촉진구역 토지등소유자 과반수 이상의 동의가 필요하다”고 다른 견해를 나타냈다.

 

한편 은평구청의 담당자는 “우리 구는 기존의 정비기본계획에 반영된 곳과 촉진구역 사이에 구역 면적의 증감이 별로 없다”며 “기존 추진위원회를 거의 인정하면서 촉진구역의 경계가 설정될 것”이라고 설명했다.

 

▲해답은 없나=전문가들은 촉진구역 중 기존 정비기본계획에 반영돼 추진위원회설립승인을 받은 구역이 포함돼 있는 곳의 경우 동의서 징구 방법은 〈도정법〉 시행령 제23조에서 그 해답을 찾아야 한다고 설명했다.

 

〈도촉법〉에 의한 촉진구역이라도 계획이 수립된 후 재개발·재건축·도시환경정비사업은 〈도정법〉의 절차에 따라 진행되며 서울시 촉진구역의 대부분은 재개발사업이기 때문에 시행령 제23조를 따라야 한다는 것이다.

 

또 〈도촉법〉 제13조에 의해 촉진계획이 결정·고시되면 〈도정법〉 규정에 의한 정비구역 지정이나 정비계획 수립이 된 것으로 보기 때문에 시행령 23조를 적용하는 것이 타당하다는 게 전문가들의 견해다.

 

〈도정법〉 시행령 제23조는 정비사업을 시행할 범위가 확대되거나 축소될 경우 토지등소유자 과반수 또는 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의가 필요하다고 명시하고 있다.

 

따라서 예를 들어 촉진지구 내에서 정비기본계획에 의해 추진위원회 승인을 받은 A구역(3만㎡)이 포함돼 촉진1구역(6만㎡)이 됐다면 기존 A구역의 토지등소유자 과반수 또는 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자 3분의 2에게는 정비구역 확대 동의서를 받아야 할 것이다. 또 나머지 3만㎡의 토지등소유자 과반수 이상에게는 추진위원회 구성에 동의하는 동의서를 징구해야 한다는 게 전문가들의 해석이다.

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건교부와 서울시는 기존의 정비기본계획에 포함돼 촉진구역으로 설정되면서 구역 면적이 넓어지는 경우 토지등소유자의 동의서 비율에 대해 아직 명확한 답을 내리지 못하고 있다.

 

건교부 담당자는 이에 대해 “이미 승인을 내 준 추진위원회를 인정해 줘야 하는지 아니면 촉진계획에 의해 통합된 추진위원회를 새로 인정해야 하는지 구청이 동의서 징구 내용에 따라 판단해야 할 것”이라고 즉답을 피했다.

 

서울시 담당자 또한 “촉진지구마다 여러 가지 특성이 있기 때문에 일반화 시켜 답변하기 어렵다”며 “각 구청이 여건에 맞게 판단해야 할 것”이라고 답변했다.

 

반면 일선 현장에서는 건교부나 서울시가 법률 해석에 맞게 명확한 기준이나 지침을 마련해 혼란을 없애야 한다는 입장이다. 이르면 내년 초 재정비촉진계획이 확정된다고 가정하면 구청마다 기준이 달라 이 문제로 인한 혼란이 일어날 가능성이 크기 때문이다.

 

업계 한 전문가는 “아직 재정비촉진계획이 고시되려면 시간이 많이 남아 있다”며 “촉진계획이 고시되기 전에 건교부나 서울시가 이에 대한 기준을 마련해야 할 것”이라고 촉구했다.

 

이어 “건교부나 서울시는 민원인들을 비교적 덜 상대하기 때문에 복잡한 상황에 대해서 심각하게 생각하지 않는 경향이 있다”며 “해당 주민들이나 집행부, 나아가 각 구청 공무원들의 편의를 위해서도 늦기 전에 이에 대한 입장을 밝혀야 한다”고 지적했다.

 

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촉진구역 중 기존에 추진위원회가 승인된 구역이 포함돼 넓어질 경우 명확한 지침이 없으면 부작용이 일어날 수도 있다. 서울시 2차 뉴타운에서는 이러한 사례가 있어 참고할 만하다.

 

이미 추진위원회 승인을 받은 E구역은 2005년 초 뉴타운 기본계획이 확정되면서 2004년 기본계획에서 고시된 것보다 면적이 증가하고 토지등소유자가 늘어나면서 추진위원회 승인을 위한 동의율이 미달됐었다.
따라서 구청은 추진위 승인을 위한 동의서를 추가로 징구하라고 권고했다. E구역은 당시 면적이 기존보다 1만2천200여㎡ 늘어난 상태로 2차 뉴타운지구 내 구역으로 설정됐다. 

 

구청의 이와 같은 권고에 따라 E구역은 추가로 동의서 비율을 맞춰 추진위원회 변경 신청을 접수시켜 결국 사업을 정상적으로 진행할 수 있었다. 전문가들은 이에 대해 “〈도정법〉의 해석대로라면 동의서를 추진위원회 승인을 받은 곳과 아닌 곳 각각 양식을 달리 해 받아야 할 것”이라며 “성북구의 해석이 옳다고 본다”고 견해를 밝혔다.