북아현 재정비촉진계획이 점차 가닥을 잡아가고 있는 것으로 분석된다. 서대문구는 지난 8월 북아현 재정비촉진지구의 촉진계획을 공람·공고하고 주민설명회를 개최한데 이어 지난 11일 구청 강당에서 공청회를 열어 그동안의 계획 수립 경과를 설명했다. 지난 8월 공람·공고안에 따르면 북아현 촉진지구는 총 3개 재개발 구역으로 설정됐다. 이에 따라 기존 5개 재개발 예정구역 및 2개 지구단위계획구역이 3개 촉진구역으로 지정돼 정비사업을 추진할 예정이었다. 반면 지난 11일 공청회에서 서대문구청은 “최근 1구역 및 3구역 주민들이 3개 구역으로 분리를 요청하고 있어 이에 대해 검토 중”이라고 밝혔다. 구청은 이에 대해 1구역은 3개 구역으로 분리해도 구역지정 요건을 충족하지만 3구역은 현재 그렇지 않은 것으로 파악돼 고심 중인 것으로 밝혀졌다.

 

▲구역계, 용적률, 높이 계획=북아현 재정비촉진구역 안에는 기존 정비기본계획에 반영된 북아현17·18·19·20·21 등 5개 재개발 구역과 2개 지구단위계획구역이 예정돼 있었다. 하지만 서대문구는 도시재정비 조기실현을 위해 인접 예정구역을 통합, 개발할 수 있는 여건을 마련, 정비사업을 촉진하기 위해 지정 방향을 달리 설정했다.

 

따라서 기존 재개발 예정구역 경계를 기준으로 축소·분리하지 않고 확대를 원칙으로 했으며 구릉지 공공기반 시설의 합리적 배치 및 존치관리를 통한 개발계획의 실현성을 제고하도록 계획의 방향을 마련했다.

 

이에 따라 서대문구는 △기존 17·18·19구역 및 1개 지구단위계획구역이 포함된 1구역 △기존 20구역 및 1개 지구단위계획구역이 포함된 2구역 △기존 21구역이 포함된 3구역으로 구역 경계를 계획했다.

 

면적은 각각 1구역 24만3천391㎡, 2구역 12만2천292㎡, 3구역 26만2천703㎡이며 1구역은 호수밀도(76.87호), 노후주택비율(66.02%), 과소필지비율(63.14%)이 충족돼 구역지정이 가능한 것으로 조사됐다.

 

2구역은 호수밀도(65.17)와 과소필지비율(64.98%)이 충족됐으며 3구역은 노후주택비율(64.8%)과 과소필지비율(60%) 및 호수밀도(52.6호)가 맞아 구역지정이 가능하게 됐다. 3구역의 호수밀도는 서울시 조례 요건인 60호에는 미치지 못하지만 <도시재정비 촉진을 위한 특별법>에서 각 시·도 조례의 구역지정 요건의 20%를 완화할 수 있다는 규정을 둠에 따라 구정지정 요건이 충족됐다.

 

용적률은 북아현1구역의 경우 △기준 190%, 준주거+근린상업지역 285%로 △상한용적률은 주거지역 230%, 준주거+근린상업지역은 450%로 각각 설정됐다. 2구역은 △기준용적률이 주거 190%, 준주거 250%로 △상한용적률은 230% 준주거 400%로 각각 계획됐다. 3구역은 주거지역의 기준용적률 190%, 상한용적률 230%로 반영됐다.

 

높이 계획은 이화여대 인접지, 금화공원변, 지구단위계획구역 이면도로변, 생활가로변 등 4개 지역으로 나눠 설정했다. 이화여대 인접지는 급경사지역으로 4~20층으로 계획됐다. 서대문구는 구릉지의 경관 및 지형훼손을 최소화하기 위해 저층 또는 테라스하우스를 계획하고 있다.

 

금화공원변 또한 이화여대 인접지와 같은 목적으로 7~20층으로 설정됐다.

 

지구단위계획 이면도로변은 15~25층으로 계획해 지구를 상징하는 랜드마크 타워를 건립할 예정이다. 도시적 맥락을 고려해 주동을 고층으로, 가로의 연속성 확보를 위해 저층부에는 상가를 각각 배치하게 된다.

 

생활가로변은 7~30층으로 설정, 단지 내·외부로의 개방감을 고려하게 된다. 이에 따라 중·저층형 주동을 직각으로 배치할 계획이다. 저층부는 휴먼스케일의 연도형 상가를 계획해 친보행환경을 조성하고 다양한 높이로 주동을 배치해 차별화를 기할 예정이다.

 

한편 서대문구는 주민들의 의견을 수렴해 북아현1구역을 3개 구역으로 분리할 계획을 세우고 있다.

 

추계예술대학 좌측은 1-1구역, 북성초등학교와 한성중·고등학교 사이를 1-2구역, 두 학교의 아래쪽을 1-3구역으로 설정할 예정이다. 용적률은 1-1구역 219.73%, 1-2구역 234.94%, 1-3구역 234.52%가 계획돼 있다.

 

▲교통계획은 어떻게=촉진계획(안)에 따르면 북아현 재정비촉진지구의 교통계획 중 도로망계획은 크게 3가지로 구분된다. 우선 신촌로, 충정로 등 주간선로에서 연결되는 3개의 도로망체계를 구축, 광역적인 교통연계 체계를 고려한다는 것이 첫 번째다.

 

둘째로는 기존 북아현길을 15m에서 20m로 확장, 내부접근이 원활하도록 간선도로망을 구축해 기능을 부여하고 순환형도로를 구성함으로써 집·분산이 가능하도록 도로망을 계획하고 있다. 셋째는 구릉지 특성을 반영, 도로망 패턴을 곡선화하고 이에 따라 심한 표고차를 극복한다는 것이다.

 

또 △북아현 생활권의 구릉지 특성을 반영한 보행중심의 순환형 네트워크 생활가로를 조성하고 △환경가로 주변 주택단지의 모서리·자투리 공간을 활용, 보행자의 쉼터로 조성해 개방토록 유도하며 △생활중심가로변은 공공시설 이용이나 학교통학을 고려해 자전거 도로망도 구축할 예정이다.

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북아현재정비촉진지구는 서대문구 북아현동·충정로동 일대에 위치해 있다. 지구면적은 89만9천302㎡로 도심과 신촌·수색·상암 지역을 잇는 서울 서부축상에 입지해 있으며 도심업무 및 신촌상업지역의 배후주거지 역할에 대한 지원이 가능한 곳이다.

 

지구 내에는 1만3천982가구, 3만3천330명이 거주하고 있으며 이중 9천929가구 2만3천831명이 세입자다. 이 중 1인 가구가 49.3%에 이른다. 건축물은 총 4천495동이며 공동주택 5%, 단독주택 66.5%로 구성돼 있다.

 

계획(안)에 따르면 서대문구 및 총괄계획가는 북아현재정비촉진지구에 대한 계획과제와 해결방안을 4가지로 구분해 제시했다. 우선 안산자연경관축이 사업지구에서 단절되는 것에 대해서는 능선에서 분지로 이어지는 녹지축을 연계하는 방안을 검토하고 있다.

 

둘째 동서로 높은 지대를 형성하고 있는 지형에 대해서는 지형극복 및 활용방안을 모색하고 있으며 셋째 경의선 지상화 부분에 따른 주거환경 악화에 대해 소음 해결방안을 마련하고 있다.

 

넷째 북아현길 보행환경이 열악하고 안전 및 차량소통 문제가 발생하는 점에 대해서는 도로정비 및 대체진입도로를 추가로 확보할 예정이다.

 

공간구조에 대해서는 △3개의 근린주구 생활권 구분 △적정공원· 공공시설 배분에 의한 순환네트워크 체계 고려 △기존 도시공간시설 존치 등의 3가지 원칙을 설정했다. 이에 따라 신촌로·충정로에서 3개의 주접근 체계를 구축하고 루프형 생활중심가로를 설정해 이와 연결된 공공의 편익기능을 배분하도록 계획했다.

 

또 아현역에서부터 연결되는 상업~주거~파크존~주거~안산공원에 따라 경사차이를 두고 기능을 배분하며 주변의 공원, 주거지 경관을 고려한 경관축을 설정할 계획이다.

 

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촉진계획을 선보인 북아현 재정비촉진지구의 가장 큰 현안은 1구역 및 3구역의 구역 분할시행이 가능할 것인가에 대한 여부이다. 현재 1구역에는 기존 3개 재개발 구역이 서대문구청으로부터 조합설립추진위원회 승인을 받은 상태여서 분할 시행을 하지 않으면 혼란이 예상된다. 하지만 1구역은 세 개 구역으로 분리해 구역지정을 해도 요건을 모두 갖춰 크게 문제가 없을 것으로 분석된다.

 

반면 3구역에 대해서는 서대문구청이 곤란을 겪고 있는 것으로 보인다. 주민들은 3개 구역으로 분리해 사업을 추진할 것을 요청하고 있으나 그럴 경우 구역지정 요건을 충족시키지 못하는 것으로 서대문구는 파악하고 있다.

 

지난달 구의회 의견청취 당시 서대문구의회는 ‘<도시 및 주거환경정비법> 제34조를 반영해 3구역을 분할하기 바란다’라는 단서 조항을 첨부해 의견청취안을 가결시켰다. 하지만 서대문구 담당자는 “분할 시행할 경우 구역지정 요건을 충족시킬 수 없는 구역이 생길 수도 있다”며 “주민들의 의견을 최대한 반영해 검토해 보겠으나 결과는 미지수”라고 밝혔다.