김조영
본지 편집인
지난 호에 이어 조합정관 작성 및 개정에 관한 네 번째 시간으로 주택재건축정비사업조합의 표준정관을 알아 보겠다.
제3장 시공자, 설계자 및 정비사업전문관리업자의 선정
제12조(시공자의 선정 및 계약) ①조합은 사업시행인가를 받은 후 법 제11조제2항의 의하여 고시된 시공자 선정기준에 따라 시공자를 선정하여야 한다. 선정된 시공자를 변경하는 경우도 또한 같다.
☞ 이 경우도 “단, 이 사항에 관한 법령이 변경된 때에는 본 조항은 별도의 변경절차를 거치지 않더라도 법령의 내용대로 변경되는 것으로 한다”라는 문구를 단서조항에 삽입하는 것이 좋겠다. 왜냐하면 법률의 개정에 따라 주택재건축사업의 시공자 선정시기가 변경되게 되면, 조합정관과 법률상 선정시기가 차이가 나서 선정시기를 두고 분쟁이 일어날 수가 있기 때문이다.
②조합은 제1항의 규정에 의하여 선정된 시공자와 그 업무범위 및 관련사업비의 부담 등 사업시행 전반에 대한 내용을 협의한 후 미리 총회의 의결을 거쳐 별도의 계약을 체결하여야 하며, 그 계약내용에 따라 상호간의 권리와 의무가 부여된다. 계약내용을 변경하는 경우도 같다. 다만, 금전적인 부담이 수반되지 아니하는 사항의 변경은 대의원회(대의원회가 없는 경우 이사회)의 의결을 거쳐야 한다.
【주】조합과 시공자간의 계약은 조합원의 권익보호 및 사업추진에 매우 중요한 사항이므로 미리 총회의 인준을 받고 계약을 체결토록 한 것이나, 경미한 사항의 경우에도 총회의 의결로 하는 경우 사업추진에 지장을 줄 수도 있으므로 금전적 부담이 수반되지 않는 경미한 사항 등은 대의원회 또는 이사회의결 등으로 할 수 있을 것임.
☞ 시공자와의 계약이 중요하여 계약체결을 할 때에 미리 총회의 의결을 거친 뒤에 계약을 체결하도록 하는 것이 바람직하기는 하나, 시공자선정총회와 별도로 계약체결을 위한 총회개최를 하여야 하기 때문에 현실적으로는 쉽지가 않은 것이 사실이다. 따라서 시공사를 선정하는 총회에서 미리 시공자로부터 계약서를 제안받아 시공사선정과 계약서를 한꺼번에 처리하는 것도 바람직한 방법이라고 할 것이다.
③조합은 제2항의 규정에 의하여 시공자와 체결한 계약서를 조합해산 일까지 조합사무소에 비치하여야 하며, 조합원의 열람 또는 복사요구에 응하여야 한다. 이 경우 복사에 드는 비용은 복사를 원하는 조합원이 부담한다.
④제2항의 계약내용에는 토지 및 건축물의 사용처분, 공사비 및 부대비용 등 사업비의 부담, 시공보증, 시공상의 책임, 공사기간, 하자보수 책임 등에 관한 사항을 포함하여야 한다.
제13조(설계자의 선정 및 계약) ①설계자는 건축사법 제23조의 규정에 적합하여야 하며, 설계자의 선정은 일반경쟁입찰방법 또는 지명경쟁입찰방법으로 하되, 1회 이상 일간신문에 입찰공고를 하고, 현장설명회를 개최한 후 참여제안서를 제출받아 총회에서 선정한다. 다만, 미응찰 등의 이유로 3회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 수의계약할 수 있다. 선정된 설계자를 변경하는 경우도 같다.
②제12조제2항 및 제3항의 규정은 설계자의 선정 및 계약에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 “시공자”는 각각 “설계자”로 본다
☞ 설계자의 선정기준에 관하여 조합장이나 이사회에서 일방적으로 결정하는 것은 타당하지 않다고 본다. 따라서 제①항에서 제한경쟁입찰방법도 같이 규정하는 것이 타당하고 제3항을 신설하여 “③ 설계자의 입찰방법, 선정기준등에 관하여는 대의원회(대의원회가 없을 경우에는 이사회)의 의결을 사전에 거쳐야 한다”라는 문구를 신설하는 것이 좋겠다.
제14조(정비사업전문관리업자의 선정 및 계약) ①조합이 정비사업전문관리업자를 선정 또는 계약하고자 하는 경우에는 제13조의 규정을 준용한다. 이 경우 “설계자”는 각각 “정비사업전문관리업자”로 본다.
②조합은 정비사업전문관리업자가 법 제73조제1항 규정에 의해 등록취소처분 등을 받은 경우, 처분 등을 통지받거나 처분사실을 안 날로부터 3월 이내 당해 업무계약의 해지여부를 결정하여야 한다.
③조합은 정비사업전문관리업자가 법 제73조제5항에 해당하게 되는 경우 즉시 업무를 중지시키고 관련서류를 인계받아야 한다.
☞ 정비사업전문관리업자는 조합업무 수행에 상당히 중요한 협력업체이다. 따라서 정비사업전문관리업자를 선정할 때에는 그 능력 등을 사전에 충분히 검증하여 공정하게 선정하여야지 그렇지 않고 임원과의 개인적인 친분 등의 사유로 선정하게 되면 조합에 엄청난 혼란을 초래할 수도 있으니, 이 점을 충분히 감안하여 능력있는 정비사업전문관리업자를 선정하여야 할 것이다.
제4장 임원 등
제15조(임원) ①조합에는 다음 각호의 임원을 둔다.
1. 조합장 1인 2. 이사 _ 인 3. 감사 _ 인
【주】조합장 1인과 3인이상 5인이하(토지등소유자가 100인을 초과하는 때에는 5인이상 10인이하)의 이사와 1인이상 3인이하의 감사를 둔다.
②조합임원은 총회에서 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 얻어 다음 각호의 1에 해당하는 조합원 중에서 선임한다. 다만, 임기중 궐위된 경우에는 다음 각호의 1에 해당하는 조합원 중에서 대의원회가 이를 보궐선임한다.
☞ 이 규정도 법제21조 3항, 시행령 제35조에 규정되어 있는 사항으로써 임의로 수정할 수 없다. 따라서 이 경우도 “단, 이 사항에 관한 법령이 변경된 때에는 본 조항은 별도의 변경절차를 거치지 않더라도 법령의 내용대로 변경되는 것으로 한다”라는 문구를 단서조항에 삽입하는 것이 좋겠다. 그리고 ‘다음 각호의 1’이라는 의미를 혼동하고 있으므로 ‘다음 각호의 1중 어느 하나에 해당하는’으로 수정하는 것이 좋겠다
1. 피선출일 현재 사업시행구역 안에서 3년이내 1년이상 거주하고 있는 자(다만, 거주의 목적이 아닌 상가 등의 건축물에서 영업 등을 하고 있는 경우 영업 등은 거주로 본다).
☞ 위 의미를 혼동하는 경우가 있으므로 “1. 피선출일을 기준으로 하여 피선출인 전 3년 이내에 사업시행구역안에서 1년 이상 거주‘하는 것으로 수정하는 것이 좋겠다.
2. 피선출일 현재 사업시행구역 안에서 5년 이상 건축물 및 그 부속토지를 소유한 자.
【주】도시 및 주거환경정비법 제21조제3항에서 규정한 조합임원선임관련 내용을 정리한 것임.
③임원의 임기는 선임된 날부터 2년까지로 하되, 총회의 의결을 거쳐 연임할 수 있다.
【주】소규모 주택단지 등 사업이 단기간 내에 완료될 수 있다고 판단하는 경우 3년으로 정할 수 있을 것임.
☞ 최초 조합설립인가를 받기 전 창립총회에 선출된 임원들의 임기 시작일에 대하여 해석이 분분하므로, 단서조항으로 “단, 최초 창립총회에서 선출된 임원은 조합설립인가를 받은 날로부터 임기가 시작된다”라는 조항을 두는 것이 좋겠다. 그리고 임원의 임기를 2년으로 제한하여야 할지에 관하여도 조합에서 신중하게 판단하는 것이 좋겠다.
④제2항 단서의 규정에 따라 보궐선임된 임원의 임기는 전임자의 잔임기간으로 한다.
⑤임기가 만료된 임원은 그 후임자가 선임될 때까지 그 직무를 수행한다.
제16조(임원의 직무 등) ①조합장은 조합을 대표하고 조합의 사무를 총괄하며 총회와 대의원회 및 이사회의 의장이 된다.
②이사는 조합장을 보좌하고, 이사회에 부의된 사항을 심의의결하며 이 정관이 정하는 바에 의하여 조합의 사무를 분장한다.
③감사는 조합의 사무 및 재산상태와 회계에 관하여 감사하며 정기 총회에 감사결과보고서를 제출하여야 하며, 조합원 5분의1 이상의 요청이 있을 때에는 공인회계사에게 회계감사를 의뢰하여 공인회계사가 작성한 감사보고서를 총회 또는 대의원회에 제출하여야 한다.
【주】조합회계 등 감사의 업무에 관하여 의혹이 있을 경우 공인회계사에게 회계감사를 의뢰토록 하여 의혹을 해소할 수 있도록 한 것으로 요청정족수는 조합의 규모 등에 따라 적정하게 조정할 수 있음.
④감사는 조합의 재산관리 또는 조합의 업무집행이 공정하지 못하거나 부정이 있음을 발견하였을 때에는 대의원회 또는 총회에 보고하여야 하며, 조합장은 보고를 위한 대의원회 또는 총회를 소집하여야 한다. 이 경우 감사의 요구에도 조합장이 소집하지 아니하는 경우에는 감사가 직접 대의원회를 소집할 수 있으며 대의원회 의결에 의하여 총회를 소집할 수 있다. 회의소집 절차와 의결방법 등은 제22조, 제24조제7항 및 제26조의 규정을 준용한다.
【주】소집요구권을 감사, 대의원, 조합원에게 부여하여 부정에 대한 신속한 조치를 기할 수 있도록 함.
☞ 좀더 명확하게 규정하고, 대의원회 또는 총회소집기간을 명시하기 위하여 “보고를 위한 대의원회 또는 총회의 소집을 감사가 서면으로 조합장에게 요구한 경우에는 조합장은 소집요구를 받은 날로부터 7일 이내에 소집할지 여부를 감사에게 통보하여야 하며, 소집요구를 받은 날로부터 대의원회는 14일 이내에, 총회는 1개월 이내에 개최하여야 한다”라고 규정하는 것이 좋겠다.
⑤감사는 제4항 직무위배행위로 인해 감사가 필요한 경우 조합임원 또는 외부전문가로 구성된 감사위원회를 구성할 수 있다. 이 경우 감사는 감사위원회의 의장이 된다.
⑥다음 각호의 경우에는 당해 안건에 관해 (상근)이사중에서 연장자 순으로 조합을 대표한다.
1. 조합장이 유고 등으로 인하여 그 직무를 수행할 수 없을 경우.
2. 조합장이 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송 등에 관련되
었을 경우.
3. 조합장의 해임에 관한 사항.
⑦조합은 그 사무를 집행하기 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 조합의 인사규정이 정하는 바에 따라 상근하는 임원 또는 유급직원을 둘 수 있다. 이 경우 조합의 인사규정은 미리 총회의 의결을 받아야 한다.
【주】상근임원의 종류 및 상근임원의 업무범위권한의무, 유급 직원의 수 및 직함, 업무내용 등을 별도의 인사규정을 마련하여 운영하도록 한 것이나, 조합의 규모나 성격에 따라 별도의 인사규정이 없이 정관에 직접 정할 수도 있을 것임.
☞ 조합의 인사규정 등을 두지 않았다가 뒤늦게 인사규정을 둘 경우에 총회의결을 받도록 하게 되면 여러모로 불편한 경우가 많다. 따라서 인사규정은 대의원회 의결로 처리하는 것이 좋으며, 선거관리규정을 둘 경우에도 마찬가지이다. 따라서 ⑦항을 “⑦ 조합은 그 사무를 집행하기 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 조합의 인사규정, 선거관리규정 등 각종 규정을 둘 수 있고, 인사규정이 정하는 바에 따라 상근하는 임원 또는 유급직원을 둘 수 있다 이 경우 각종 규정은 미리 총회(대의원회가 있을 경우에는 대의원회)의 의결을 받아야 한다”로 수정하는 것이 타당할 것 같다.
⑧조합 임원은 같은 목적의 사업을 시행하는 다른 조합추진위원회 또는 당해 사업과 관련된 시공자, 설계자, 정비사업전문관리업자 등 관련단체의 임원위원 또는 직원을 겸할 수 없다.
☞ 해석의 논란을 피하기 위하여 “당해 사업과 관련된”이라는 표현을 “본 조합의 사업과 관련된”으로 수정하는 것이 좋겠다.
