최근 경기도 도시계획위원회가 과천주공2단지의 정비계획(안)을 심의하면서 용적률을 대폭 삭감해 과천 재건축단지 주민들이 큰 충격에 빠졌다. 도 도시계획위는 지난 1일 주공2단지의 정비계획(안)을 심의한 결과, 당초 과천시가 제안한 상한용적률 232.3%를 220%로 하향조정한 후 조건부로 승인했다. 친환경 인증 등도 도시계획위가 요구조건을 충족했을 경우다. 결국 도 도시계획위 심의대로라면 실제 상한용적률은 200%밖에 되지 않는 셈이다. 나아가 이 내용은 과천시 재건축단지 전체의 기준점이 될 것으로 보여 주민들의 반발이 확대되고 있다. 실제 현재 정비계획이 수립 중인 주공1, 6, 7단지 대표들은 ‘과천시공동주택 재건축연합회’를 구성해 공동 대응키로 했다. 재건축연합회(회장 구세봉·주공6단지 추진위원장)는 지난 13일 기자회견을 열어 도 도시계획위의 심의결과에 대한 문제점을 지적하고, 대책마련을 요구하고 나섰다.

 

▲당초 정비계획(안)보다 용적률 12.3%p 삭감=과천시는 주공2단지에 대한 정비계획(안)을 수립하고 지난 4월 주민 공람공고를 마친 바 있다. 당시 수립된 정비계획(안)에 따르면 대지면적 11만8천69.3㎡의 주공2단지는 상한용적률 232.3%를 적용, 최고 35층을 지을 수 있도록 하는 내용을 담고 있다. 상한용적률에는 전체 대지면적의 9.7%를 정비기반시설로 기부채납하는 등의 인센티브가 적용돼 있다.

 

하지만 지난 1일 도 도시계획위가 주공2단지에 대한 정비계획(안)을 심의하면서 과천시가 제안한 용적률이 과다하다는 이유로 상한용적률을 220%로 제한했다. 당초 정비계획(안)보다 12.3%p를 삭감한 것이다.

 

이와 함께 도 도시계획위는 상한용적률을 220%로 하향조정하면서 허용용적률 200%에서 추가되는 20%p는 ‘경기도 제1종지구단위계획 수립지침’의 규정을 따르도록 조건을 부여했다. 다시 말해 상한용적률 220%를 적용하기 위해서는 도 지구단위계획 수립지침에서 정한 인센티브 적용조건들을 충족해야만 가능하다는 얘기다.

 

▲정비기본계획 무시한 결정=이번 주공2단지의 정비계획(안)의 심의 결과는 도 도시계획위가 기준으로 삼은 ‘2020년 과천시 도시·주거환경정비기본계획’을 무시한 결정이라는 지적이다.

 

현재 정비기본계획에 따르면 주공2단지의 경우 기준용적률은 170%, 허용용적률은 200%로 정해져 있다. 또 지난 2003년에 수립된 과천시 지구단위계획 상에서 기준용적률은 ‘기준용적률+10%’, 허용용적률은 ‘기준용적률+30%’로 결정된 바 있다. 나아가 이 지구단위계획에 따르면 주공2단지의 상한용적률은 허용용적률에서 1.2를 곱한 240%가 돼야 한다. 그럼에도 불구하고 도 도시계획위는 주공2단지의 상한용적률을 220%로 결정했고, 상한용적률 확보를 위해 친환경건축물 등 추가용적률 요구조건을 달아 실질적으로는 상한용적률이 200%로 축소됐다. 이는 정비기본계획과 지구단위계획을 무시한 결정인 셈이다.

 

▲도 제1종지구단위계획 수립지침도 무시=도 도시계획위가 상한용적률에서 제외되는 추가용적률까지 포함해 상한용적률을 결정하면서 심의권자 스스로 심의기준을 위반하고 있다는 지적도 제기됐다.

 

현재 도 제1종지구단위계획수립지침 상에는 △친환경건축물로 설계해 74점 이상의 최우수 점수를 받을 경우 6%p △신·재생에너지 등을 활용한 총 에너지절감률 35% 이상에 해당하는 에너지절감형으로 건축한 경우 5%p △부지면적 5% 이상의 공개공지를 설치하는 경우 1%p 등 총 12%p를 완화받을 수 있도록 정하고 있고, 여기에 소형분양주택 건설비율이 35%를 초과하는 경우 8%p 등으로 정하고 있다. 결국 주공2단지는 이 모든 조건을 충족해야만 상한용적률 220%를 적용받을 수 있다.

 

하지만 도 도시계획위가 기준으로 삼은 이 지침은 상한용적률 외에 기부채납을 한 후에 적용되는 추가용적률 부문에 해당한다.

 

도가 수립한 지구단위계획 수립지침에 따르면 용어의 정의에서 상한용적률이란 “기준용적률을 토대로 완화(기부채납/인센티브) 또는 강화하여 적용할 수 있는 최고한도의 용적률”이라고 명시돼 있다. 또 추가용적률은 “친환경건축물, 신·재생에너지 등을 활용한 에너지절감, 공개공지 확보, 소형분양주택건설 등에 대하여 상한용적률의 규정에도 불구하고 추가로 부여되는 용적률”이라고 규정돼 있다.

 

 

 

주공6단지 추진위원장인 구세봉 과천시 재건축연합회장은 이번 도 도시계획위의 심의결과에 대해 분노하고 있다. 부담을 최소화하고 주거환경을 개선하겠다는 주민들의 염원이 산산조각 났기 때문이다. 이번 도 도시계획위의 심의결과에 대응하기 위해 지난 11일 재건축연합회가 구성됐다.

 

▲재건축연합회를 구성하게 된 배경은=현재 과천시의 최대 현안과제는 재건축사업이다. 새 정부가 들어서면서 재건축사업 관련 각종 규제를 완화해 왔다. 특히 법적상한용적률 적용이 가능하도록 용적률 부문을 대폭 완화했다. 이에 따라 과천시 재건축단지들은 주거환경 개선의 꿈을 키울 수 있게 된 것은 물론 시의 발전에도 이바지할 수 있게 됐다. 그런데 도 도시계획위의 이번 심의결과로 인해 우리의 꿈은 짓밟혔다. 무소불위 권력 앞에 어찌할 수 없는 지경에 이르게 된 것이다. 이에 따라 과천 재건축단지들의 합리적인 정비계획(안)이 수립될 수 있도록 하고, 주공2단지 심의결과에 대응하기 위해 재건축연합회를 구성하게 됐다.

 

▲주공2단지 심의 결과에 대한 견해는=주공2단지 심의결과는 많은 문제점을 내포하고 있다. 먼저 친환경건축물 등 추가용적률 확보를 위한 조건을 도 도시계획위는 상한용적률로 정하고 있다. 따라서 실질적으로는 2단지의 경우 상한용적률이 200%가 된 셈이다. 이는 지난 2003년에 수립된 시 지구단위계획에서 정한 상한용적률 228%에도 훨씬 미치지 못하는 낮은 수준이다. 결과적으로 후퇴한 계획인 셈이다. 나아가 도는 제1종지구단위계획 수립지침에서 정하고 있는 공공시설 등 부지제공에 따른 용적률 완화 규정을 이번 심의에서 무시한 채 결정했다. 사업성 등을 고려하면 현실적으로 실현 불가능한 조건이고, 인근 보금자리주택지구의 용적률이 220%인 것과 비교하면 형평성에 어긋난다.

 

▲향후 대처방안은=이번 도 도시계획위의 심의결과가 전체 재건축단지에도 영향을 미칠 것으로 본다. 따라서 우리 연합회는 도를 방문해 심의결과의 부당함에 대해 강력히 항의할 것이다. 이미 도지사와 면담을 확정해 놓은 상태이며, 주공2단지의 심의결과에 대해 공식적으로 경위를 명확하게 밝히고 그에 따른 원인과 분석 및 대책을 수립하도록 요구할 것이다. 나아가 주공2단지의 합리적인 재심의를 요청할 계획이다. 만약 최소한의 형평성이 회복되지 않을 경우 도와 시를 상대로 법적조치 및 물리적 투쟁도 불사할 것이다.

 

 

 

 

과천 재건축단지들의 원활한 사업추진을 위해 노력하고 있는 지순범 건축과 팀장은 이번 주공2단지의 심의결과에 난색을 표하고 있다. 그동안 시는 정비기본계획 변경, 지구단위계획 변경 등을 통해 재건축단지들의 보다 나은 사업 환경조성을 추진해 왔지만 번번이 도 도시계획위 심의에 가로막혔기 때문이다. 이번 주공2단지의 정비계획(안) 역시 용적률 부문이 삭감되면서 난처한 입장을 밝히고 있다.

 

▲주공2단지의 심의 결과에 따른 시의 입장은=그동안 시에서는 재건축단지들의 원활한 사업추진을 위해 많은 노력을 해 왔다. 하지만 그때마다 도가 제동을 걸었다. 이번 주공2단지의 정비계획(안) 심의결과도 마찬가지다. 유독 우리 시에만 용적률 부문을 강력하게 제한하고 있어 부당하다고 생각한다. 이러한 심의결과는 사업을 아예 하지 말라는 것과 다를 바 없다고 생각한다. 소중한 주민들의 사유재산을 공공이 뺏는 결과라고 볼 수밖에 없다. 특히 주공2단지의 심의 결과가 과천지역 재건축의 용적률을 정하는 기준이 될 전망이어서 시의 입장에서도 난감한 상황이다.

 

▲왜 부당하다고 생각하나=현재 각종 계획이나 지침에서는 용적률 부문에 있어 기준, 허용, 상한 등의 방식을 인정하고 있다. 하지만 도 도시계획위는 상한용적률 적용시 기부채납 인센티브를 부여하지 않고 있다. 도로나 공원 등 정비기반시설을 시에 제공했는데도 불구하고, 이를 인정하지 않고 있는 것이다. 또 상한용적률 20%p를 적용받기 위한 조건 중 소형주택 건설비율을 35% 초과할 경우 인센티브를 받을 수 있도록 했는데, 주공2단지의 경우 약 44~45%를 소형주택으로 확보해야만 가능하다. 이는 사업성이 떨어져 현실적으로 적용하기 어렵다. 나아가 도는 추가용적률로 적용받을 수 있는 부문인 친환경건축물 등을 상한용적률 적용받을 때에 충족하도록 하고 있다. 이는 법에 저촉될 수 있는 중대한 사안이라고 생각한다.

 

▲향후 시의 방침은=이미 도 도시계획위의 심의결과가 나온 상태여서 결과를 번복할 수는 없을 것으로 사료된다. 연합회 측에서 재심의를 요구하고는 있지만 현실적으로 불가능할 것으로 본다. 따라서 현재로서는 우리 시에서도 상부의 결정에 따를 수밖에 없는 실정이다. 하지만 앞으로 남은 주공1, 6, 7단지의 정비계획(안) 심의시 용적률 운영체제에 대해 명확한 자료를 토대로 심의가 진행될 수 있도록 도 도시계획위에 건의할 계획이다. 더 이상의 피해단지가 나와서는 안된다.