서초구역 아파트단지 사업 재시동 나서
서울시 소형 의무화로 공급효과 미지수
재건축 혼수상태’에 놓여 있던 서초지역 아파트단지들이 MB정부의 출범 이후 재건축사업에 재시동을 걸고 있다.
〈도시 및 주거환경정비법〉 개정으로 용적률이 법정 상한선까지 완화된 데다 임대주택 의무건립이 폐지된 만큼 사업 자체가 불가능하지 않다는 이유에서 사업을 재기하고 있는 것이다.
비록 용적률 완화대신 늘어나는 용적률의 50%를 재건축소형주택으로 짓더라도 이제는 해 볼만 하다는 게 사업을 재가동하고 있는 현장의 분위기다. 게다가 반포지역의 유일한 저밀도 아파트단지인 반포주공1단지의 경우 개발기본계획 상에서 규정하고 있던 ‘1:1.4’ 세대수 제한도 풀렸다.
다만 소형주택 의무비율제를 기존과 똑같이 고수하고 있는 서울시로 인해 중층단지들이 1:1재건축을 추진하면서 MB정부의 규제완화에 따른 목적대로 공급이 크게 늘어나지는 않을 것이라는 게 전문가들의 지적이다. 조합원이 기존 평형보다 작은 규모를 배정받을 수는 없기 때문이다.
▲신반포3차, 조합설립동의서 징구 한창=지난 2001년부터 재건축사업을 추진해 온 신반포3차는 지난해 8월부터 법적 상한용적률을 적용하기 위해 사업계획을 다시 세우고, 변경된 사업계획을 토대로 조합설립동의서를 징구하는 등 바쁜 움직임을 보이고 있다.
이에 따라 법적 상한용적률을 적용한 설계(안)을 서울시 도시계획심의를 받기 위해 지난해 10월 서초구청에 접수해 놓은 상태다.
이 설계(안)에 따르면 신반포3차는 용적률 299%를 적용, 총 1천418세대로 신축될 예정이다. 기존 1천140세대에서 278세대가 늘어났고 이 중 178세대는 일반분양분으로, 100세대는 재건축소형주택으로 짓게 된다. 신반포3차는 기존 평수가 큰 중층단지여서 서울시가 정하고 있는 소형주택 의무비율을 적용하게 되면 일부 세대가 기존보다 작은 평형을 배정받아야 하는 상황이다. 이에 따라 기존 전용면적에서 10%만 늘리는 1:1재건축을 추진하고 있다.
▲신반포1차, 집행부 재구성… 안정 되찾아=신반포1차는 지난 2005년 사업시행인가까지 받아 놓은 상태다. 하지만 아직까지 다음 단계로 나아가지 못하고 있다. 재건축 초과이익환수제를 피하기 위한 방안으로 지난 2006년 9월 25일 전에 관리처분인가를 신청했지만 반려됨에 따라 3년째 사업이 표류하고 있다.
그러는 동안 사업에 반대하는 미동의자들로부터 각종 소송이 제기되는 등 내부분열로 이어져 끝내 집행부가 흔들리는 상황까지 치닫게 됐다. 하지만 지난해 말 조합장 등 임·대의원을 선출하는 총회를 갖고 내실을 다져 사업을 다시 재가동시키고 있다.
▲방배 경남, 재건축 추진위 재승인=방배 경남아파트의 경우 지난해 12월 7일 서초구청으로부터 추진위 승인을 다시 받았다. 지난 2004년 12월 최초로 재건축 추진위 승인을 받았던 방배 경남은 재건축규제가 강화되면서 사업성 확보가 불투명해지자 결국 재건축사업을 포기하고 2007년 추진위를 해산했다. 당시 참여정부의 규제정책이 재건축에만 쏠리다보니 리모델링으로 선회했던 것이다. 하지만 새 정부가 들어서면서 재건축 규제가 완화되자 다시 재건축을 추진하기 이르렀고 결국 토지등소유자들의 동의를 얻어 재건축 추진위를 부활시켰다.
▲서초 우성1차, 용적률 300% 결정=오랜 기간 추진위 단계에 머물러 있는 서초 우성1차아파트도 최근 법적 상한용적률을 적용해 사업을 재추진하려는 움직임을 보이고 있다.
지난해 12월 22일 서울시는 도시계획위원회 심의를 열고 서초 우성1차 아파트의 법적 상한용적률 결정(안)을 통과시켰다. 이 결정(안)에 따르면 우성1차는 대지면적 5만6천409.3㎡에 건폐율 19.48%·용적률 299.98%를 적용, 지하2층·지상16~37층 아파트 15개동, 임대 188가구를 포함한 총 1천160세대가 들어서게 된다.
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‘1:1.4’ 세대수 제한 풀려 사업 활기
■ 국토부 유권해석
기존 세대수보다 1.421배 이상 건립할 수 없었던 반포저밀도 아파트지구의 세대수 제한이 풀리면서 사업이 탄력을 받을 것으로 전망된다.
여기에 해당하는 곳은 반포주공1단지, 신반포1차, 신반포15차 등 3곳으로 그동안 묶여 있던 세대수 제한 규제에서 벗어나게 됐다.
이 단지들은 반포저밀도 아파트지구 개발기본계획에 따라 재건축 예정구역으로 지정됐지만 기존 세대수의 1.421배 이상을 지을 수 없도록 신축 세대수를 제한받았다. 과도한 인구유입을 막기 위함이었다. 이로 인해 이 지역 주민들은 사업성 저하를 우려하며 사업을 추진하지 못하고 있었다.
이에 대해 국토해양부는 그동안 반포저밀도 아파트단지들의 세대수 제한을 풀기 위해서는 수도권정비위원회의 심의를 거쳐 개발기본계획을 변경야만 가능하다는 주장을 펼쳐왔다.
하지만 지난달 국토부는 개발기본계획을 변경하지 않아도 된다는 판단을 내린 것으로 알려졌다.
국토부가 서울시에 하달한 공문에 따르면 “반포 아파트지구 재건축사업‘은 종전 〈수도권정비계획법〉 제19조 및 동법 시행령 제4조의 규정에 따라 대규모 개발사업에 해당돼 수도권정비위원회 심의를 거친 사안으로 당시 심의 받은 사업의 100분의 10 이상의 개발계획 변경 등이 있을 경우 다시 수도권정비위원회 심의를 거쳐 사업을 시행할 수 있다”면서도 “그러나 이후 〈수도권정비계획법〉 시행령 개정(03.11.30)으로 아파트지구 재건축사업(현 주택재건축사업)이 수도권정비위원회 심의를 거쳐야 하는 대규모 개발사업 종류에서 제외됐기 때문에 현 시점에서 개발계획을 변경할 경우에는 다시 수도권정비위원회 심의를 거칠 필요가 없다고 판단된다”고 밝혔다.
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“재건축 규제 대부분 풀려
주민들도 사업 추진 희망”
이정원
신반포3차아파트 재건축 추진위원장
10년간 신반포3차의 재건축사업을 맡아 온 이정원 추진위원장은 더 이상 사업을 늦출 수 없다는 입장을 피력했다. 재건축 규제가 대부분 완화된 현 시점에서 사업을 다시 추진하려는 강한 의지를 나타내고 있는 이 위원장을 통해 현장의 목소리를 들어봤다.
▲오래 전부터 재건축사업을 추진해 왔는데=우리 단지는 재건축사업의 근거 법인 구 〈주택건설촉진법〉이 시행될 당시인 지난 2001년 창립총회를 개최하는 등 재건축사업을 추진해 왔다. 하지만 당시 전체 15개동 중에서 1개동이 사업에 반대해 조합을 설립할 수 없었다. 법적 동의율을 충족하지 못했기 때문이다. 합의점을 찾으려 노력해봤지만 쉽지 않았다. 그러던 중 2003년 7월 〈도시 및 주거환경정비법〉이 제정됐고, 2003년과 2005년 두 차례에 걸쳐 다시 사업을 추진해보려 했지만 불발로 끝난 채 제자리걸음을 해 왔다.
▲최근 사업재개를 추진하고 있다던데=새 정부가 들어선 이후 지난해부터 본격적인 재건축규제 완화정책이 그 모습을 드러냈다. 그러면서 재건축사업에 대한 주민들의 인식도 점차 변화해가고 있다. 이에 따라 추진위에서는 지금부터라도 사업을 다시 추진해야겠다는 판단을 세우게 됐다. 실제로 추진위가 우리 단지내 주민들을 대상으로 재건축사업 진행에 대한 의사여부를 물었는데 그 결과 대부분의 주민들이 사업추진을 희망하고 있는 것으로 나타났다. 이번 설문조사에서 나온 결과를 토대로 지난해 11월 중순부터 조합설립동의서를 징구하기 시작했는데 현재까지 비교적 높은 동의율을 보이고 있다.
▲대부분의 규제가 완화됐는데도 불구하고 사업이 탄력을 받지 못하는 이유는=새 정부가 들어서면서 용적률·층수 완화, 임대주택 의무건립제 폐지 등 대부분의 규제가 완화돼 사실상 사업을 추진할 수 있는 발판이 마련됐다. 하지만 서울시가 정부정책과 달리 소형주택 의무비율을 〈도시 및 주거환경 정비조례〉에서 기존과 같이 2:4:4로 고수하고 있다. 이로 인해 우리 단지와 같이 중·대형평형이 많은 곳들은 여전히 피해를 보게 된다. 예를 들면 서초지역 저층단지나 중층단지들은 대부분의 세대가 중·대형평형으로 구성돼 있다. 우리 단지만 해도 가장 작은 규모가 33평형인데 이를 서울시 규정대로 2:4:4비율을 적용할 경우 일부 조합원이 기존 보다 작은 규모를 배정받게 된다. 그래서 불가피하게 기존 전용면적에서 10%만 증가시킬 수 있는 1:1재건축 추진을 계획하고 있다.
▲향후 사업추진 일정은 어떻게 되나=우리 단지는 현재 조합을 설립하기 위한 동의서 징구 작업에 몰입하고 있다. 현재까지 전체 세대의 약 45% 정도의 동의율을 보이고 있다. 동의서는 주민들이 추진위 사무실을 찾아와 자발적으로 동의서를 제출해 주거나 추진위원들이 세대마다 방문해 동의서를 받아오는 방식을 취하고 있는데 이러한 점을 감안하면 높은 비율이라고 생각한다. 주민들이 동의서를 빠르게 제출해 준다면 오는 4월 창립총회를 개최할 수 있을 것으로 보여진다.
▲주민들에게 당부하고 싶은 말은=우리 단지는 준공된 지 30년이 지났다. 세월에 장사가 없듯이 우리 단지도 오랜 세월이 지나면서 노후화돼 있다. 이를 집집마다 별도로 관리하게 되면 유지비가 많이 들게 된다. 결국 재건축을 해야만 경제적으로도 이익이 생긴다는 것이다. 또 주거환경도 쾌적해진다. 이를 위해서는 주민 모두가 한마음 한뜻을 이뤄 신속하게 사업을 추진해야 한다. 그 첫걸음을 뗄 수 있는 것이 조합설립인가다. 하루 빨리 조합을 설립할 수 있도록 조합설립동의서를 빨리 제출해 줬으면 하는 바람이다. 다만 주민들의 의견을 물어 신속하게 추진한다는 것이지 사업을 서두르겠다는 것은 아니다. 우리 단지의 재건축사업이 성공적으로 마쳐질 수 있도록 힘을 모아주길 바란다.
