상아2차에 이어 경복·청실도 법적 상한용적률 적용
은마·잠실5단지 등 안전진단 실시… 바로미터 역할
새 정부의 재건축활성화 정책으로 각종 규제가 완화된 강남구, 서초구, 송파구, 강동구 등이 재건축사업에 속도를 내기 시작했다.
지난해 법적상한용적률을 최초로 적용한 강남구 상아2차가 스타트를 끊었다는 게 업계의 시각이다. 그 뒤를 이어 경복아파트, 청실아파트도 법적상한용적률을 적용한 정비계획이 통과됨에 따라 이미 강남권에서의 재건축활성화 바람이 감지돼 왔다.
또 재건축 안전진단 완화로 그동안 몇 번의 고배를 마셨던 강남구 은마아파트와 송파구 잠실5단지의 안전진단 실시가 확정되면서 재건축사업에 큰 기대감을 불러 모으고 있다. 다만 이 아파트단지들은 기존 주택규모가 크기 때문에 서울시가 규제하고 있는 소형주택 의무비율을 피하기 위해서는 1:1재건축이 불가피할 것으로 예상되며, 실제 1:1재건축을 추진하고 있다.
주거환경연구원 진희섭 팀장은 “대량의 주택공급이 가능한 강남권 재건축단지들이 서울시의 규제로 오히려 1:1재건축을 추진하고 있어 ‘수요가 있는 곳에 공급하겠다’는 정부의 정책 목표가 무색할 정도”라며 “서울시가 하루 빨리 이를 인식하고 조례를 개정해 소형주택 의무비율을 법에서 정한대로 완화해야 한다”고 지적했다.
이와 함께 강동구의 대표 저층단지인 고덕지구 전체의 정비계획 가이드라인이 확정되면서 올해부터 사업추진이 본격화할 전망이다. 또 강남구 저층단지인 개포2·3·4단지도 정비계획 가이드라인을 정하기 위해 구청이 용역을 실시하는 등 활성화 대열에 합류할 것으로 예상된다.
▲상아2차, 법적상한용적률 최초 적용=서울 청담·도곡 고밀도아파트지구에 포함돼 있는 상아2차아파트는 법적상한용적률 적용을 추진한 최초의 사업장이다.
지난해 4월 재건축 용적률을 완화하는 내용을 담은 〈도시 및 주거환경정비법〉이 개정되면서 이를 적용하기 위해 추진해 온 상아2차는 지난해 9월 서울시로부터 법적상한용적률을 허용받았다. 강남권 재건축사업에 대한 분위기는 이때부터 달라지기 시작했다.
이는 지난 2005년 계획된 아파트지구 개발기본계획 상 계획용적률이 230%인 것에 비하면 큰 차이를 보이는 수치인 것이다. 이에 따라 현재 총 4개동 12층으로 구성돼 있는 상아2차가 사업 완료 후 아파트 동수는 지금과 같은 4개동이지만 층수를 최고 35층까지 지을 수 있어 쾌적한 단지를 조성할 수 있게 됐다.
또 전체 세대수는 605세대로 〈도정법〉이 시행되기 전 사업계획과 비교하면 총 127세대가 늘어나게 된다. 주택 규모별로는 △59㎡ 132세대 △84㎡ 270세대 △116㎡ 92세대 △123㎡ 33세대 △133㎡ 75세대 △148㎡ 3세대 등으로 계획돼 있으며, 초고층 중·대형단지로 건립된다. 또 이 중 59㎡ 규모 81세대가 재건축소형주택(임대주택)으로 지어지게 된다.
상아2차는 현재 조합을 설립하기 위한 준비가 한창이며, 아직 법적 동의율을 충족하지 못해 소강상태에 있는 것으로 알려졌다.
홍승권 위원장은 “최초의 법적상한용적률 적용단지라는 특수성을 감안해 사업을 신속하게 추진해 나갈 계획”이라며 “현재 조합을 설립하기 위해 매진하고 있다”고 말했다.
▲경복·청실아파트, 1:1재건축 정비계획(안) 통과=강남구 논현동 경복아파트와 대치동 청실아파트도 법적상한용적률을 적용한 정비계획(안)이 지난달 17일 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다.
경복아파트는 10년 이상 사업을 추진해 오면서 조합설립인가 단계까지 진행됐지만 각종 규제로 인해 진척을 보이고 있지 않았다. 그때 당시에는 용적률 제한, 임대주택 의무건립제 등으로 인해 사업성이 불투명했기 때문이다.
하지만 용적률 완화와 임대주택 의무건립제 폐지 등 그동안의 악재로 작용했던 걸림돌이 사라지면서 사업을 하더라도 조합원들의 부담이 최소화될 수 있을 것으로 보인다.
경복아파트는 법에서 정한 최대 용적률 300% 이하가 적용돼 총 366세대로 짓게 된다. 현재 전용면적 기준 95㎡와 128㎡ 두 가지 형태의 총 308세대로 구성돼 있는데 기존 규모가 크다보니 기존 전용면적의 10% 늘려 짓는 1:1재건축이 불가피하다.
청실아파트도 같은 날 도시계획위원회의 심의를 통과했다. 조합설립인가를 받은 지 6년만에 사업을 재가동하고 있는 것이다.
청실아파트는 기존 1천378세대에 주변 조형빌라·로젠하임·엘피스빌 등의 연립주택 68세대를 합쳐 총 1천603세대로 건립될 예정이다. 용적률은 제3종일반주거지역인데도 불구하고 252%가 적용됐는데 단지를 둘러싸고 있는 좁은 도로로 인해 사선제한에 걸리면서 법적 상한용적률을 모두 적용하지 못했다. 청실아파트 역시 기존 규모가 커 1:1재건축 방식으로 사업을 추진한다.
▲은마·잠실5단지, 안전진단 실시로 분위기 상승=강남구의 대표성을 띠고 있는 은마아파트와 송파구 잠실주공5단지도 안전진단 실시 확정으로 사업추진에 대한 분위기가 고조돼 있는 상황이다.
은마아파트는 지난해 10월 4수 끝에 예비안전진단을 통과했고, 잠실5단지도 지난달 안전진단 실시가 확정됐다. 이에 따라 잠실5단지는 오는 4월경이면 안전진단 결과를 통보받을 수 있을 것으로 예상된다.
송파구청 관계자는 “잠실5단지의 경우 안전진단 비용 부담주체 논의로 인해 안전진단 실시가 늦어졌지만 육안검사를 마치고 비용도 예치된 상태여서 문제없이 진행될 것으로 보인다”며 “용역을 발주해 오는 4월경이면 재건축실시 여부를 판가름하는 안전진단 결과가 나올 예정”이라고 말했다.
반면 안전진단 실시로 사업추진 기대감에 잔뜩 부풀어 있던 은마아파트의 경우 안전진단 결과 발표가 오는 3월 초로 연기된 것으로 알려졌다.
강남구청 관계자는 “지난해 안전진단 비용부담 문제로 안전진단 신청이 늦어져 지난달에야 용역착수에 들어가게 됐다”며 “안전진단의 경우 최소 3개월 정도 소요되는 것을 미뤄보면 오는 3월이 돼야 결과가 나올 것으로 예상된다”고 밝혔다.
--------------------------
개포지구는 이르면 하반기 사업 본격화
■ 관심지역
고층단지와의 용적률 배분 문제를 해결하지 못하고 있던 개포지구 저층아파트단지들의 사업이 올 하반기부터 본격화될 것으로 기대되고 있다.
강남구청은 최근 개포지구 32개 단지, 2만5천684세대의 개발 밑그림인 정비계획 가이드라인과 개포주공2·3·4단지의 정비계획 용역을 발주한 것으로 알려졌다.
이번 정비계획 가이드라인은 지구 전체의 경관계획은 물론 단지별 용적률·층수 등 정비계획의 세부적인 내용이 포함돼 있다. 특히 2002년 개포지구 지구단위계획이 수립되면서 기존용적률이 200%로 묶여 있던 것을 현 추세에 맞게 250%로 상향조정하는 것을 주요 내용으로 하고 있다.
이에 따라 이르면 올 하반기 가이드라인과 구역별 정비계획이 확정될 예정이다. 이후 저층 단지인 2·3·4단지를 주축으로 사업에 활기가 띨 것으로 예상돼 하반기경에 또 다시 재건축활성화 바람이 일 것으로 업계는 내다보고 있다. 이번 정비계획에서 제외된 저층 개포시영과 1단지는 이미 조합을 설립해 놓은 상태여서 향후 가이드라인에 따라 정비계획을 세우면 된다.
개포주공4단지의 장덕환 위원장은 “재건축활성화 바람에도 불구하고 개포지구 내 저층단지들은 고층단지와의 용적률 배분에 대한 갈등으로 사업이 지연되고 있다”며 “개포지구 저층단지들도 다른 재건축단지들과 함께 재건축사업을 본격화하기 위해 저층단지들의 용적률을 250%로 적용할 수 있도록 정비계획을 추진하는 등 구청과 긴밀한 협의를 거치고 있다”고 말했다.
이어 “이번 구청이 발주한 개포지구의 정비계획 가이드라인은 올 상반기경에 개략적인 결과가 나올 것으로 보인다”며 “따라서 구청과 협의한 계획(안)이 원안대로 통과된다면 하반기부터는 본격적인 사업추진이 가능해 질 것 같다”고 덧붙였다.
한편 개포주공3단지는 내달 6일 정비업체 및 건축사사무소 등 사업파트너를 선정해 개포지구 정비계획 가이드라인에 대한 전문적인 자문을 구할 예정이다.
개포3단지 관계자는 “구청이 개포2·3·4단지의 정비계획을 수립하고 있는데 우리 단지는 다른 단지와 달리 협력업체가 없어 전문적인 자문을 구하기 힘든 상황”이라며 “하지만 내달 협력업체를 선정해 개포지구 정비계획의 성공적인 결과를 이끌어 내는데 일조하겠다”고 전했다.
-----------------------------
고덕지구 돌풍 예고, 2~7단지 사업 박차
■ 어떻게 추진되나
올해는 고덕지구에서 동시다발적으로 재건축사업이 돌풍을 일으킬 것으로 전망되고 있다.
그동안 각종 규제로 인해 사업이 답보상태에 놓여 있던 고덕주공2~7단지 모두 지난해 정비구역지정을 받으면서 사업에 물꼬를 텄기 때문이다.
대부분의 단지들이 2종일반주거지역의 법적 상한용적률인 250%를 채우면서 사업에 박차를 가하고 있다.
그 중에서도 고덕2단지가 지난해 11월 조합설립인가를 받으면서 가장 먼저 사업을 치고 나가고 있다. 고덕2단지는 용적률 249.95%, 평균층수 21.5층을 적용해 지상 최고 35층 규모의 4천64세대로 탈바꿈될 예정이다.
고덕2단지 변우택 조합장은 “법으로 정하고 있었던 각종 규제들이 대부분 해제되면서 그동안 사업에 불만을 갖고 있던 조합원들도 이제는 사업에 대한 기대감이 커지고 있는 것 같다”며 “100% 만족이라는 것은 불가능하지만 현재 주어진 여건대로 사업을 신속히 추진해 올해 안에 이주까지 마무리 지을 예정”이라고 밝혔다.
고덕3단지도 조합을 설립하기 위해 총력을 가하고 있다. 다만 상가소유자들의 법적 동의율 미달로 아직 조합설립인가를 신청하지 못하고 있다.
고덕3단지 이윤근 조합장 당선자는 “우리 단지는 조합을 설립하기 위해 매진하고 있다”며 “아직 상가소유자들의 법적 동의율을 충족하지 못해 인가신청을 하지 못하고 있다”고 밝혔다. 이어 “우리 단지 내에는 주택단지뿐 아니라 상가 4개동이 있는데 이 중 1개동이 법적 동의율을 충족하지 못하고 있는 실정”이라며 “법적 절차에 따라 토지를 분할해 상가를 제척한 뒤 조합설립인가를 신청해도 되지만 가능하면 협의를 통해 사업을 함께 추진해 갔으면 하는 바람이다”고 덧붙였다.
고덕3단지에는 용적률 249.64%를 적용해 지상 11~35층 아파트 총 3천477세대가 들어설 예정이다.
고덕지구 아파트단지 중 가장 마지막으로 정비구역지정을 받은 고덕5단지 역시 이달 안에 조합설립동의서를 징구할 예정인 것으로 알려졌다.
고덕5단지 관계자는 “재건축 규제가 대부분 완화된데 이어 인근 선배 단지들이 사업에 박차를 가하고 있어 우리 단지 주민들의 분위기도 한층 들떠있다”며 “이달 안에 조합설립동의서를 징구해 인근 단지들과 함께 고덕지구의 재건축사업을 선도해 나갈 것”이라고 말했다.
고덕5단지는 용적률 249.97%를 적용, 현재 27개동 890세대가 재건축사업을 통해 27개동 1천465세대로 575세대가 늘어난다.
