재건축·재개발 ‘맑음’… 리모델링은 다소 ‘흐림’
용적률 최대 300% 적용… 강남권 활기 예상
올해 재개발, 재건축, 리모델링 등 도시정비사업을 간략하게 전망하자면 맑음과 흐림으로 대비된다.
재개발, 재건축 시장은 MB정부의 완화정책과 시장 활성화 조치에 힘입어 작년에 이어 올해도 활황을 보일 것으로 예상된다. 재개발의 경우 작년과 마찬가지로 서울은 촉진지구, 수도권은 촉진지구 외 구역에서 시공자 선정이 활발할 것으로 예상된다. 시장의 가장 큰 ‘전주’인 시공자가 자금을 풀게 됨에 따라 재개발 시장은 활기를 띨 것으로 보인다.
재건축도 상한용적률 적용, 제2종 일반주거지역의 층수완화, 임대주택 의무건립 폐지, 안전진단 절차 완화 등 규제가 느슨해지면서 강남 중층 재건축단지의 사업 추진이 탄력을 받을 전망이다. 반면 리모델링은 작년과 마찬가지로 정부의 제도 개선 의지 부족, 재건축 규제 완화 등으로 인해 침체를 벗어나지 못할 것으로 예상된다.
지난 참여정부 당시 각종 규제로 꽁꽁 얼어있던 재건축시장이 올해에는 본격적인 해빙기를 맞을 것으로 전망된다.
이는 새 정부의 재건축 규제완화에 따른 것으로 지난해까지는 해당 사업장들이 사업성을 검토하기 위한 준비단계였다고 보면, 올해는 이 사업장들이 본격적으로 사업을 추진하며 기지개를 켜는 해가 될 것이라는 전망이다.
재건축의 경우 최소한의 규제 장치인 초과이익환수제만을 남기고 법적 상한용적률 적용, 2종일반주거지역의 층수 완화, 임대주택 의무건립 폐지, 안전진단 절차 완화 등 걸림돌이었던 규제들이 대거 풀렸다.
이에 따라 아파트단지들이 밀집해 있는 서울 서초·강남·송파구 등에서 재건축 움직임이 두드러질 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 하지만 지방의 경우 지난해와 마찬가지로 침체기에 머물러 있을 것이라고 전문가들은 입을 모으고 있다.
공동주택 재건축
강남구를 대표하는 중층 재건축단지인 은마아파트의 안전진단 실시가 확정되면서 바로미터 역할을 할 것으로 기대된다. 송파구의 잠실주공5단지 역시 지난해 말 정밀안전진단이 확정돼 오는 4월 초쯤이면 결과가 나올 것으로 예상된다.
강남구 개포지구 내 아파트단지들도 올해는 재건축사업을 추진할 수 있는 큰 기대감을 갖고 있다. 상한용적률을 250%로 올리는 내용을 담은 개포지구의 지구단위계획 및 정비구역지정(안)이 올해에는 결정될 것으로 전망되고 있기 때문이다. 서울시에 따르면 개포지구의 지구단위계획(안)은 이르면 내년 2월경에 도시·건축공동위원회 심의를 거쳐 결정될 예정이다.
서초구에서도 재건축단지들이 사업에 재시동을 걸고 있다. 재건축 규제가 완화되면서 지난해 말부터 초기사업장들이 상한 용적률을 적용하기 위해 발 벗고 나서고 있기 때문이다. 실제로 오랜 기간 추진위 단계에 머물러 있는 서초 우성1차아파트의 경우 법적 상한용적률 결정(안)이 지난해 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하면서 용적률을 최대 300%까지 받을 수 있게 됐다. 또 방배경남아파트의 경우에도 해산됐던 재건축 추진위가 부활해 재건축사업을 재추진하고 있다.
서초구 저밀도 아파트단지들의 움직임도 예사롭지 않다. 신반포3차가 조합을 설립하기 위해 동의서를 징구하고 있는 것으로 알려졌으며, 신반포15차도 조합설립동의서를 징구할 계획인 것으로 알려졌다.
이밖에 초과이익환수를 피하지 못해 사업이 좌초위기에 놓여 있었던 사업장들도 다시 기지개를 펴기 위해 준비 중인 것으로 알려졌다.
그 중에서도 신반포1차가 최근 집행부를 다시 구성하는 등 사업에 재시동을 걸고 있다. 신반포1차의 경우 지난 2006년 8월 초과이익환수 적용을 피하기 위해 관리처분총회를 진행했지만 무산된 바 있다. 이는 결국 내부 분열로 이어졌으며 사업은 장기간 표류하고 있었다.
강남권에서의 재건축 바람은 지난해 법적 상한용적률을 적용해 도시계획위원회 심의를 통과한 상아2차 아파트가 시초였다. 이어 지난해 말에도 법적 상한용적률을 적용한 경복아파트, 청실아파트의 정비계획(안)이 확정되면서 이미 강남권을 기점으로 한 재건축활성화가 감지돼 왔다.
다만 이 아파트들은 모두 기존 규모가 크기 때문에 소형주택 의무비율을 적용하지 않고 현 규모에서 10%만 늘리는 1:1재건축을 추진하고 있다. 은마아파트나 잠실5단지 역시 이를 따를지 아직은 미지수지만 현 시점에서는 1:1재건축이 불가피하다는 게 전문가들의 의견이다.
나아가 반포1단지의 경우에는 저밀도 아파트개발기본계획에서 정하고 있는 세대수 제한까지 겹쳐 있어 이를 해결해야 하는 숙제가 남아 있다.
한 재건축 전문가는 “지난해부터 재건축 완화가 본격화되면서 움츠려있던 일선 현장에서 ‘사업재개’ 바람이 불고 있다”며 “올해에는 강남권 재건축단지들을 주축으로 전체 재건축사업이 활기를 띨 것으로 예상된다”고 전망했다.
한편 재건축 연한 완화 내용을 담은 〈서울시 도시 및 주거환경 정비조례〉는 지난해 말 심의가 보류돼 2월경에 열리는 임시회에서 다시 결정될 예정이다.
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용적률 완화에 따른 개발이익 기대 ‘솔솔’
단독주택 재건축
단독주택 재건축의 경우에도 용적률 완화에 따른 개발이익 기대감으로 사업 활성화가 기대된다.
지난해 12월에 열린 제23차 서울시 도시계획위원회는 법적 상한용적률을 적용해 구역지정을 신청하거나 변경신청한 예정구역들이 몰린 것으로 알려졌다. 이 중 강동구의 최대 사업장인 고덕1구역, 고덕2-1구역, 고덕2-2구역 등이 정비구역 지정을 받기 위해 서울시 심의를 기다리고 있으며, 이미 정비구역 지정을 받았던 노원구 중계1구역·월계3구역, 서초구 방배2-6구역 등이 법적 상한용적률을 적용받기 위해 여념이 없다. 하지만 심의 결과 모두 보류결정이 내려지면서 다음 회차로 넘겨지게 됐다.
한편 올해 법적 노후도를 충족한 곳들도 주민들의 사업의지에 따라 사업이 활기를 띠며 추진될 것으로 보인다.
실제로 지난 2006년 3월 발표된 〈서울시 도시·주거환경정비기본계획〉 상 예정구역은 총 240곳이 설정됐지만 이 중 지난해까지 불과 36곳만 정비구역 지정을 받았다. 따라서 올해 노후도를 충족하는 곳들이 속속 나와 활발한 사업추진이 가능해질 것으로 점쳐진다.
반면 구역면적이 작게 설정돼 있는 곳들은 불투명한 사업성 때문에 지난해와 마찬가지로 사업을 적극 추진하기 어려울 것으로 보인다. 이러한 점을 보완하기 위해 구역 간 통합이 증가하고 있는 추세다. 이는 사업성을 확보하기 위한 차원으로 현재까지 마포구, 서초구, 구로구, 금천구 등에서 구역 통합이 이뤄져 사업을 추진하고 있는 것으로 알려졌다.
특히 마포구에 위치한 연남1·2·3구역의 경우 구청이 통합을 유도하는 등 중재역할을 하면서 사업성을 확보할 수 있게 됐다. 서초구에서는 방배1·2·3구역과 방배6·7구역이 통합했고, 구로구에서는 구로11·12구역이, 금천구에서는 독산동6·7·8구역이 통합 추진위원회를 구성했다. 이 구역들은 올해 안에 정비구역 지정절차를 거칠 것으로 예상된다.
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물량 많은 강남권, 최대 격전지 예고
■ 건설사 집중 공략 포인트
올해에도 굴지의 건설사들은 서울·수도권에 관심을 집중할 것으로 전망된다. 특히 사업이 가시화될 것으로 보이는 강남권이 올해의 최대 격전지가 될 것으로 보여진다.
강동구에서 총 9천여세대를 공급할 예정인 둔촌주공아파트가 조합설립인가를 앞두고 있어 건설사들의 관심을 받고 있다. 또 고덕지구의 경우 준공을 마친 고덕1단지를 제외하고는 고덕시영·주공2~7단지의 밑그림이 그려지면서 시공권을 인정받지 못한 단지들에 대한 건설사들의 러브콜이 쇄도할 것으로 보여진다.
고덕지구의 경우 모든 아파트들이 재건축사업을 완료하면 약 1만6천여세대의 신도시급 아파트단지가 들어서게 된다. 또 강동구의 ‘숨은 진주’라 불리는 고덕1구역, 2-1구역, 2-2구역의 정비계획(안)이 서울시에 상정돼 있어 건설사들의 관심을 끌고 있다. 이들 단독주택 예정구역들까지 합세하면 고덕지구 일대의 공급물량은 약 2만여세대가 될 것으로 보인다.
이와 함께 강남구 개포지구 역시 올 상반기 내에 지구단위계획 변경(안)이 결정될 예정이어서 건설사들로부터 관심을 한 몸에 받고 있다.
또 서초구에서는 재건축 재시동을 걸고 있는 서초·반포 아파트단지들을 중심으로 건설사들이 많은 관심을 가지고 있는 것으로 알려졌으며, 특히 구역 간의 통합으로 사업성을 확대한 단독주택 예정구역에서 건설사들의 물밑작업이 이뤄질 것으로 점쳐진다.
수도권에서는 대부분 아파트단지로 구성돼 있는 안산시를 비롯해 정비기본계획 고시를 앞두고 있는 과천시 등이 건설사들의 관심을 받고 있는 것으로 알려졌다. 반면 지방은 지난해와 마찬가지로 여전히 외로운 한해를 보낼 것으로 전문가들은 분석하고 있다.
한 건설사 관계자는 “올해는 사업이 가시화되고 물량이 가장 많은 고덕지구를 중심으로 서초구, 강남구 등에서 건설사들의 치열한 경쟁이 있을 것으로 예상된다”며 “수도권에서는 볼륨이 큰 단지들을 선별해 수주할 계획”이라고 밝혔다. 이어 “우리 회사도 그렇지만 다른 건설사들도 경기도 용인까지만 촉각을 곤두세우고 있다”며 “지방의 경우에는 올해에도 여전히 기피현상을 보일 것으로 예상하고 있다”고 덧붙였다.
