재건축조합을 설립할 때 정비구역 중 주택단지가 아닌 지역의 동의 대상자는 누구일까? 또 비주택단지 지역 내 국·공유지는 토지면적에 포함되는 것일까, 그렇지 않을 것일까? 최근 재건축조합 설립 시 비주택단지 내에 동의자 수 산정 방법과 면적기준을 제시한 판결이 나왔다. 수원지방법원 제2행정부(재판장 전광식)는 ‘S아파트주택재건축사업 조합설립인가처분 무효등 소송’에서 “주택단지가 아닌 지역 내에서 토지를 소유하거나 건축물을 소유하고 있는 사람들을 모두 합쳐서 전체의 4/5 이상의 동의를 얻어야 한다”고 판결했다. 또 “국·공유지는 정비사업의 목적으로만 매각·양도할 수 있는 등 그 용도가 이미 특정되어 있으므로 국·공유지는 동의율의 산정에 있어 고려할 필요가 없다”고 판시했다. 즉, 소유자의 경우 토지와 건축물 소유자의 합의 4/5이상(현행 3/4이상)의 동의와 국·공유지를 제외한 나머지 면적의 2/3이상 동의를 받아야 조합설립이 가능하다는 것이다.

 

▲‘토지 또는 건축물 소유자’는 토지와 건축물 소유자의 합=재건축사업시 비주택단지 내에서의 동의 요건은 ‘토지 또는 건축물 소유자’를 어떻게 해석하느냐에 따라 달라지게 된다.

 

지난 2007년 12월 개정 전 〈도시 및 주거환경정비법〉 제16조제3항에 따르면 “제2항 규정에 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4/5 이상 및 토지면적의 2/3 이상 토지소유자의 동의를 얻어야 한다”고 규정돼 있다.

 

이에 대해 S재건축조합은 ‘토지 또는 건축물 소유자’를 토지소유자 또는 건축물소유자로 봐야한다고 주장했다. 즉 토지소유자 4/5이상 동의나 건축물소유자 4/5이상 동의 중 하나만 충족하면 된다는 것이다.

 

이에 대해 법원은 “〈도정법〉 제16조제3항 소정의 ‘토지 또는 건축물 소유자의 4/5 이상의 동의’를 토지소유자 4/5 이상의 동의 또는 건축물 소유자 4/5 이상의 동의 중 어느 하나만 얻으면 동의요건이 충족된다는 뜻으로 해석하는 것은 문언의 의미를 넘어 독단적인 견해에 불과하다”며 “오히려 주택단지가 아닌 지역 내에서 토지를 소유하거나 건축물을 소유하고 있는 사람들을 모두 합쳐서 전체의 4/5 이상의 동의를 얻어야 한다”고 판시했다. 이어 법원은 “피고의 주장과 같은 의미로 해석되기 위해서는 ‘토지소유자의 4/5 이상 또는 건축물 소유자의 4/5 이상의 동의’라는 식으로 규정돼 있어야 한다”고 부연했다.

 

다시 말해 법원의 판단은 ‘토지 또는 건축물 소유자’의 의미를 토지소유자와 건축물소유자의 합으로 해석해야 한다는 것이다.

 

다만 동의자수 산정시 한 사람이 다수의 토지나 건축물을 소유한 경우에는 소유물건의 수와는 상관없이 한명으로 산정해야 한다는 게 법원의 판단이다.

 

법원은 “〈도정법〉 제16조제3항은 토지나 건축물의 ‘소유권’의 4/5 이상의 동의가 아니라 그 ‘소유자’의 4/5 이상의 동의를 요구하고 있다”고 전제한 뒤 “2008년 12월 17일 개정된 〈도정법〉 시행령 제28조제2항나목에 주택재건축사업에 있어서도 소유권의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정하도록 새로 규정한 점 등을 비춰 볼 때 1인이 다수의 토지나 건축물을 소유하고 있더라도 동의자 수 산정에 있어서는 1인으로 봄이 상당하다”고 판단했다. 결국 비주택단지 내 토지 또는 건축물 소유자는 재개발의 토지등소유자와 비슷하다고 보면 이해가 빠르다.

 

한 예로 A재건축구역에 비주택단지 내 토지소유자가 50명, 건축물소유자가 50명이 있다고 가정해 보자.

 

이때 토지소유자와 건축물소유자가 각각 다른 경우 토지소유자와 건축물소유자 수를 합한 100명의 3/4 이상, 즉 75명 이상의 동의를 받아야 한다. 또 토지소유자와 건축물소유자의 합이 100명이더라도 20명이 토지와 건축물을 동시에 소유하고 있다면 80명의 3/4 이상인 60명 이상의 동의를 받으면 된다.

 

 

■ 전문가 시각
업계 전문가들은 이번 판결이 그동안 논란이 됐던 비주택단지 내 동의요건에 대한 기준으로 굳어질 것이라고 판단하고 있다. 조합 측이 승소하긴 했지만 법리적 해석만을 놓고 보면 원고 측 주장이 그대로 인용됐기 때문이다. 실제로 현행 〈도정법〉 상 비주택단지 내 동의요건이 다소 모호해 일부 정비업체나 재건축추진위가 자의적으로 해석하는 경향이 많았다는 게 전문가들의 진단이다.

 

한 정비사업 전문변호사는 “〈도정법〉상 주택단지 외 지역에 대한 동의요건이 구체적이지는 않다”면서“일부 정비업체나 추진위가 사업추진 과정에서 편의상 자의적으로 해석하다보니 이런 문제가 발생한 것”이라고 말했다. 이어 “이번 판결로 비주택단지에 대한 동의요건 기준이 마련돼 이 같은 논란에 종지부를 찍게 될 것”이라고 덧붙였다.

 

또 다른 전문가는 “이번 소송은 무효를 다투는 판결이어서 조합 측이 승소한 것이지 사실상 패소한 것과 다름없다”며 “만약 무효소송이 아닌 취소소송이었다면 조합설립인가가 취소됐을 것”이라고 말했다. 이어 “법원이 정비업체나 추진위가 편의대로 법을 해석하는 것에 대해 경고를 내린 것”이라며 “앞으로 재건축조합을 설립할 때에는 반드시 이번 판결에 따라 소유자와 토지를 산정해 동의를 받아야 한다”고 강조했다.

 

실제로 이번 소송에서 법원은 “이 사건 인가처분은 설립인가에 필요한 〈도정법〉 소정의 동의요건을 갖추지 못한 상태에서 이뤄진 것으로써 위법하다”고 판단했다. 하지만 “행정처분이 당연 무효라고 하기 위해서는 처분에 위법사유가 있다는 것만으로는 부족하고 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 중대한 것으로서 객관적으로 명백한 것이어야 한다”며 “인가처분의 위법이 중대하다고는 할 수 있지만 외관상 명백할 정도에 이르렀다고 단정할 수 없고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없어 유효하다”고 판시했다.

 

다시 말해 사실상 소유자나 토지면적 산정은 법리를 오해해 잘못 산정한 위법이 있지만 무효가 될만큼 명백한 하자가 있는 것은 아니므로 유효하다는 것이 법원의 판단이다.

 

 

 

■ 토지면적 산정 방법
법원은 이번 판결을 통해 토지면적 산정시 국·공유지 포함 여부에 대한 기준도 제시했다.

 

〈도정법〉에서는 재건축조합을 설립하기 위해서는 비주택단지 내 토지 또는 건축물소유자 요건은 물론 토지면적 2/3이상 토지소유자의 동의도 받도록 규정하고 있다. 문제는