이명박 대통령이 대선 당시 공약으로 내걸었던 재건축 활성화방안이 어떻게 결론나느냐에 따라 올해 재건축 향방이 판가름 날 것으로 전문가들은 보고 있다. 현재로서는 용적률 상향 등이 구체화되면서 재건축사업도 점차 활기를 되찾을 수 있을 것이라는 전망이 우세하다. 국토해양부는 지난해 용적률 상향, 소형주택의무비율 완화 등의 내용을 담은 11·3 대책을 발표하면서 재건축사업에서의 용적률을 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에서 정하고 있는 최대 300%까지 허용키로 했다.

 

국토부는 소형주택의무비율도 완화해 지자체가 탄력적으로 운용할 수 있게 했다. 이와 함께 지난해 8·21 대책으로 발표했던 절차 간소화방안도 사업에 숨통을 틔우는 호재로 작용할 것으로 기대된다. 특히 가장 큰 수혜를 받을 것으로 예상되는 개포, 고덕, 둔촌, 가락시영 등 초기사업단계인 재건축단지들의 사업계획이 어떻게 바뀔 것인지 관심을 모으고 있다. 이 재건축 대상 아파트단지들은 벌써부터 재건축 규제완화에 대한 기대심리에 한껏 부풀어 있는 상황이다.

 

한국주택정비사업조합협회의 최태수 사무국장은 “재건축 용적률 상향은 그동안 일선 재건축단지들이 염원해 왔던 것”이라며 “용적률 상향 등을 골자로 한 〈도시 및 주거환경정비법〉 개정안 및 시행령 개정안은 올 상반기 이후에나 확정될 것으로 보여 하반기부터는 일선 재건축 사업장들이 활발한 움직임을 보일 것”이라고 예상했다.

 

하지만 전문가들은 〈국계법〉에서 정하고 있는 용적률에 대한 기준을 〈도정법〉에 명시하지 않고 또다시 시·도별 도시계획조례로 위임할 경우 공염불에 그칠 수 있다고 지적하고 있다.

 

▲재건축 용적률 법정 상한선까지 허용=재건축사업에서의 용적률이 최대 300%까지 늘어나게 된다. 현행 〈국계법〉상의 상한용적률까지 허용하겠다는 취지로 서울시내 일반주거지역의 경우 종구분에 따라 50%p씩 올라가게 되는 것이다.

 

특히 국토해양부는 용적률 상향의 실질적인 정책효과를 이루기 위해 〈도정법〉에 용적률을 아예 규정하겠다는 방침을 정했다. 이럴 경우 〈국계법〉상의 시·도별 위임조항에 따라 일정부분 낮춰진 용적률을 적용받는 게 아니라 곧바로 〈도정법〉 적용을 받게 된다. 다시 말해 〈도정법〉에 용적률을 규정하게 되면 별도의 시·도별 도시계획조례 개정 없이도 곧바로 용적률 상향이 가능해진다는 얘기다.

 

일례로 서울시내 3종 일반주거지역에 아파트를 지을 경우 지금은 서울시 도시계획조례에 따라 250%까지 허용된다. 〈국계법〉에서 300%까지 허용하고 있지만 시·도 조례가 따로 정할 경우 그에 따른 단서조항을 적용받기 때문이다.

 

용도지역 안에서의 용적률을 정하고 있는 〈국계법〉 제85조제1항에 따르면 1종 일반주거지역의 경우 100% 이상~200% 이하, 2종 일반주거지역 150% 이상~250% 이하, 3종 일반주거지역 200% 이상~300% 이하 등으로 각각 명시돼 있다.

 

하지만 앞으로 〈도정법〉에 용적률을 명시하게 되면 재건축 아파트의 경우 곧바로 300%까지 용적률이 허용된다. 다만 고도제한이나 사선제한 등을 적용받게 되면 다른 법률에 따라 300%까지 적용되지 않을 수도 있다. 이에 따라 사업계획이 아직 확정되지 않은 초기단계의 재건축단지들이 쌍수를 들고 환영하고 있다. 특히 개포주공1·2·3·4, 개포시영, 고덕2·3·4·5·6·7, 고덕시영, 둔춘주공, 가락시영 등이 대표적인 수혜 예상단지들이다.

 

▲용적률 상향… 〈도정법〉에 명시해야=서울시 도시계획조례에서는 1종 일반 150% 이하, 2종 일반 200% 이하, 3종 일반 250% 이하 등으로 〈국계법〉과 달리 각각 50%p씩 하향조정돼 있다. 여기에 서울시가 ‘디자인 서울’을 모토로 다양한 인센티브제를 활용해 별도로 용적률을 관리해 오고 있다.

 

그동안 서울시는 다른 시·도보다 용적률을 더 제한했고, 그 대신 기부채납이나 디자인 차별화 등을 통해 용적률 인센티브를 부여해 왔다. 만약 이번에도 〈도정법〉에 명시하지 않은 채 도시계획조례로 위임할 경우 서울시가 별도의 조례 개정을 하지 않을 것이라는 게 전문가들의 공통된 견해다.

 

하지만 재건축 용적률이 도시계획조례로 위임되지 않고 〈도정법〉에서 정해질 경우 서울시는 그에 따를 수밖에 없게 된다.

 

실제로 지난해 9월 2종 일반주거지역의 층수를 15층에서 평균 18층으로 완화하는  내용을 골자로 한 〈국계법〉 시행령이 개정·공포됐음에도 불구하고 타 시·도와는 달리 서울시의 경우 지금까지도 도시계획조례를 개정하려는 움직임을 보이지 않고 있다. 이로 인해 일선 재건축 현장에서는 사업계획을 변경하지 못한 채 답보상태에 놓여 있다.

 

이러한 상황들을 살펴보면 용적률 상향 역시 〈도정법〉으로 정하지 않는다면 서울시내에서는 여전히 지금과 똑같은 용적률을 적용받게 될 것이란 우려가 나오고 있다.

 

 

■ 부동산대책 완화 효과
재건축 소형주택의무비율이 이르면 올해 상반기 경 완화·시행될 전망이어서 1:1재건축이 불가피했던 서초, 강남 등 중·고밀도 아파트들의 재건축사업이 활기를 띨 것으로 전망된다.

 

국토부는 지난해 11월 〈도정법〉 시행령 개정안을 입법예고하면서 소형주택의무비율을 종전 ‘60㎡이하 20%, 60㎡~85㎡이하 40%, 85㎡초과 40%’에서 ‘85㎡이하 60%’로 지을 수 있도록 했다. 다만 시·도지사가 필요한 경우 시행령 범위 내에서 도시 및 주거환경정비 조례로 규모나 건설비율을 따로 정할 수 있도록 함으로써 광역단체가 탄력적으로 운용할 수 있게 된다. 또 기존 주택규모에 비해 전용면적이 10% 범위 내에서 증가하는 경우에는 소형주택의무비율을 적용받지 않도록 했다. 가장 대표적인 수혜단지로는 서초·반포 고밀도아파트지구가 꼽힌다. 이들 단지들은 대부분 1:1재건축이 불가피한 상황이다. 일례로 현재의 소형주택의무비율인 2:4:4를 적용하게 되면 오히려 기존 주택규모보다 작은 주택을 분양받을 수밖에 없는 상황이었다.

 

올 상반기부터 시행될 이번 완화규정은 관리처분인가 여부에 관계없이 적용이 가능하다. 다만 관리처분인가나 일반분양분에 대한 입주자 모집이 있었던 경우 토지등소유자 및 입주자의 권리가 침해될 소지가 있어 이해관계인 전원의 동의가 있어야만 가능토록 제한을 뒀다. 또 이러한 완화규정이 정작 승인권자인 각 광역단체와는 협의가 아직 안된 만큼 아직 갈길이 멀다. 국토부는 개정안을 마련해 각 광역단체와 협의 후 국회에 넘긴다는 입장이다.

 

 

 

예비안전진단과 정밀안전진단 두 단계로 나눠져 있는 현행 안전진단 절차도 하나로 통합된다. 이와 함께 안전진단 판정기준도 현재보다 완화될 전망이다.

 

이는 지난해 ‘주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안’을 목적으로 8·21대책에서 나온 것이다.

 

공동주택이 재건축사업을 추진하기 위해서는 안전진단 통과가 필수인데, 이번 법 개정을 통해 송파구 잠실5단지, 대치동 은마아파트 등 안전진단 단계에서 몇 차례 낙방했던 재건축단지들의 수혜가 예상된다.

 

실제로 은마아파트는 그동안 예비안전진단에서 2차례 떨어졌고, 잠실주공5단지는 3차례나 좌절하며 사실상 사업추진이 중단된 상태였다. 또 안전진단 실시 시기도 정비계획 수립 이후에서 정비계획 수립 이전에도 받을 수 있도록 조기화된다.

 

안전진단 판정기준이 어떻게 완화될지 여부에 대해서도 귀추가 주목되고 있다. 현행 기준에 따르면 △구조안정성 가중치 0.5 △건축마감 및 설비노후도 0.3 △주거환경 0.1 △비용분석 0.1이 적용된다. 56점 이상이면 유지보수, 31~55점이면 조건부 재건축, 30 이하일땐 재건축 판정을 받게 된다.

 

재건축 후의 주거환경 개선정도나 비용분석 등은 상대적인 가중치가 낮아서 사실상 건물구조에 이상이 없을 경우 재건축이 불가능했다.