개발이익 따라 30~50% 재건축부담금 여전
분양수입 늘지만 공사비·사업기간도 늘어나
일선 재건축조합들이 11·3 재건축 활성화대책의 손익계산을 하느라 분주한 가운데 전문가들은 개별 조합 상황에 따라 세심한 검토가 필요하다고 조언하고 있다.
또 용적률이 높아지면 일반분양 수입이 늘어나는 등 플러스 요인이 될 수 있지만 반면 공사비나 사업기간도 그만큼 늘어나기 때문에 단순하게 접근했다간 오히려 낭패를 볼 수도 있다고 경고하고 있다.
게다가 개발이익이 많아지면 많아질수록 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉에서 정한 재건축부담금도 늘어나기 때문에 실제이익이 기대치에 못 미칠 수도 있다.
거기에 사업계획 변경이 이뤄질 경우 분양가상한제를 적용받게 된다는 점도 큰 부담이다.
국토해양부 관계자는 “11·3대책의 구체적인 시행방침이나 기준 등에 대해서는 현재 내부검토중”이라며 “최대한 수혜대상의 폭을 넓히겠다는 게 국토부의 기본입장”이라고 밝혔다. 이어 “사업계획 변경을 위한 인가신청이 있을 경우 분양가상한제를 적용받게 된다”며 “개발이익 규모에 따라 재건축부담금은 여전히 존재한다”고 말했다.
결국 각 조합별로 여러가지 변수를 감안해서 사업성을 면밀하게 검토할 수밖에 없는 상황이어서 조합의 전문성이 더욱 더 요구되는 시점이다. 특히 사업시행인가 이전 단계의 사업장들은 별 문제가 없을 것으로 보이지만 사업시행인가 이후 사업장들은 체크해야 할 부분들이 한 두 가지가 아니다.
우선 용적률이 증가할 경우 신축세대수가 늘어나고, 일반분양분도 많아지게 돼 분양수입이 증가한다는 측면에서는 이익이다. 이때 문제가 되는 게 분양가상한제다. 2007년 9월 1일부터 시행된 분양가상한제는 법 시행 이후 사업시행인가 신청분부터 적용받는다.
분양가상한제를 피하기 위해 사업일정을 서두른 곳들은 다시 사업계획을 변경할 경우 사업시행변경인가를 신청해야 하는데 이럴 경우 분양가상한제를 적용받게 된다는 게 국토부의 입장이다.
용적률 상향폭이 적을 경우 당초보다 일반분양분이 늘어나더라도 분양가상한제를 적용받게 되면 오히려 분양수입이 감소할 수도 있다는 것이다.
분양가상한제 적용에 따른 분양수입 감소분을 메울 수 있을 정도로 일반분양분이 많이 생기면 별 문제가 없겠지만 그렇지 않을 경우 그냥 현재 사업계획대로 진행시키는 게 나을 수도 있다는 얘기다.
하지만 경미한 변경인 경우에도 분양가상한제를 적용받아야 하는지 논란이다. 또 사업시행변경인가를 신청하면 무조건 분양가상한제를 적용받는다고 할 경우 조합원들의 거센 반발이 예상된다.
재건축부담금도 부담이다. 재건축부담금은 2006년 9월 25일부터 관리처분인가를 신청하는 분부터 적용하는데 마찬가지로 재건축부담금을 피하기 위해 사업일정을 서둘렀던 조합 역시 관리처분변경인가 신청에 따라 재건축부담금이 적용될 수 있다. 이때에도 경미한 경우와 어느 정도 선에서 재건축부담금을 적용할지가 문제가 된다. 또 사업기간이 늘어나면서 재건축부담금 부과기간도 늘어나게 된다.
한국재건축재개발정보원의 이동원 팀장은 “분양가상한제와 재건축부담금은 사업성 측면에서 엄청난 파장을 몰고 올 커다란 변수”라며 “일정정도 국토부의 지침이나 가이드라인이 설정돼야 논란을 막을 수 있을 것으로 보인다”고 말했다.
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“일선 조합장 의견 정책 반영 기대”
주거환경연구원, 11·3대책 간담회
국내 유일의 재건축·재개발 전문연구기관인 (사)주거환경연구원이 지난 11일 11·3대책에 대한 일선 조합들의 목소리를 대변하기 위해 조합장과의 간담회 자리를 마련했다.
이날 간담회에서는 조합들에게 실질적인 도움이 될 수 있는 11·3대책의 구체적인 방안 등에 대한 심도있는 논의들이 이어졌다. 특히 이날 논의된 사항들은 국토해양부에 직접 전달된 것으로 알려져 조합장들이 정책 방향에 직접 관여한 첫 번째 사례라는 점에서 주목을 끌었다.
김호권 사무처장은 “오늘 간담회에 참석한 조합장들은 서울 강남은 물론 수도권에서 지방까지, 또 추진위 단계부터 착공단계까지 모두 모였다”며 “오늘 간담회에서 주신 고견이 정부정책에 반영될 수 있도록 허심탄회한 자리가 되길 기대한다”고 당부했다.
간담회에 참석한 조합장들은 11·3대책의 수혜를 많은 조합이 받을 수 있도록 경과조치를 유연하게 둬야 한다는 데 의견을 같이 했다. 또 용적률 상향 등이 실제 이뤄지기 위해서는 층수완화, 동간거리, 사선제한 등의 추가적인 규제완화 조치가 뒤따라야 한다고 목소리를 높였다.
장덕환 개포주공4단지 위원장은 “11·3대책은 규제가 아닌 활성화 대책”이라며 “경과조치는 최대한 사업 막바지 단계로 둬서 조합들이 알아서 선택할 수 있도록 해야 한다”고 말했다.
김범옥 가락시영 조합장도 “조합의 결정에 따라 진행될 수 있도록 해야 한다”며 “정책목표 달성을 위해서는 다른 규제들도 이번에 추가로 해제해야 한다”고 강조했다.
지방 재건축을 위한 방안이 별도로 마련돼야 한다는 의견도 제시됐다. 박종대 부산 다대주공2단지 조합장은 “최근 지방의 재건축은 미분양과 현금청산이 겹쳐 사업이 좌초위기에 내몰렸다”며 “지방재건축에 대해서는 특단의 지원책이 필요하다”고 말했다.
이날 간담회에는 △김준식(안양 석수주공2단지) △김범옥(송파 가락시영) △이종찬(안산 중앙주공2단지) △이윤근(강동 고덕주공3단지) △유옥주(부천 삼경) △장덕환(강남 개포주공4단지) △하현철(강남 경복) △이규호(서초 신반포4차) △이남우(강남 청실) △서 제(안산 성포3단지) △손호건(부산 화명주공) △이승만(고양 주교성사주공1단지) △박장열(광명 하안주공본1단지) △김찬기(서초 신반포15차) △박종대(부산 다대주공2단지) 조합장 등이 참석해 열띤 토론을 벌였다.
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추가 공사비 요구 우려, 조합·건설사 갈등 예고
■ 현장에선 지금…
11·3대책이 오히려 건설사의 추가공사비 인상 요구의 빌미가 될 수도 있다는 우려가 나오고 있다. 또 용적률이 늘어나게 되면 공사비도 올라갈 수밖에 없다는 점을 들어 건설사들의 추가공사비 요구가 러시를 이룰 것이라는 예상이다. 그럴 경우 조합과 건설사간 갈등의 소지로 작용할 공산이 크다는 게 전문가들의 분석이다.
한국주택정비사업조합협회 최태수 사무국장은 “용적률 상향에 따른 재건축 활성화의 수혜가 자칫 조합원들이 아닌 건설사에 일방적으로 돌아갈 수 있다”며 “최근 원자재값 상승 등의 이유를 내세워 자사의 손해를 보전할 것이 유력하다”고 지적했다. 이어 “추가공사비를 두고 조합과 줄다리기를 하면서 ‘잘 되면 내 탓, 못 되면 조합 탓’ 식으로 조합에 책임을 전가하는 일도 벌어지게 될 것”이라고 말했다.
실제로 최근 일부 건설사들은 착공에 들어가서도 조합 측에 추가공사비를 요구하는 행태를 보이고 있는 게 사실이다. 통상 재건축의 경우 사업시행인가 이후에 시공자를 선정하기 때문에 선정 당시의 사업제안 내용이 그대로 본계약으로 이어지기 마련인데도 추가공사비 요구라는 억지를 부리고 있는 것이다.
한 대형 건설사 관계자는 “일부 건설사들은 사업성이 떨어지는 지방 재건축·재개발사업장에 대해 운영비 지원을 끊을 정도로 자금압박을 받고 있다”며 “사업계획변경에 따른 추가공사비 등을 책정함에 있어 아무래도 더 신경을 쓸 수밖에 없는 입장 아니냐”고 토로했다.
또 다른 건설사 관계자는 “추가공사비나 사업기간 연장에 따른 금융비용 등을 놓고 조합과 인식차이가 존재할 수밖에 없다”며 “이런 부분들을 원만히 해결하지 못할 경우 갈등의 골은 더욱 더 깊어지게 될 것”이라고 예상했다.
한편 조합-시공자간의 갈등이 심화될 경우 시공자 교체현상도 예상되고 있다. 조합 입장에서는 불가피한 선택을 취할 수도 있기 때문이다.
한 재건축조합 관계자는 “용적률이 대폭 상향될 경우 어차피 새로운 사업계획에 대해 새로운 사업제안을 받아보는 게 나쁘지도 않을 것”이라며 “시공자와의 의견을 좁힐 수 없다면 결국 새로운 시공자를 찾는 것도 하나의 방법이라고 생각한다”고 말했다.
