마포구 내 단독주택 재건축예정구역들이 재건축사업을 통해 주거환경개선의 꿈을 키워나가고 있다. 지난 2006년 3월 고시된 단독주택 재건축부문에 대한 정비기본계획에 따르면 마포구 내 재건축예정구역은 총 17곳이다. 이 중 공동주택과 아현뉴타운으로 편입된 2곳(용강시범아파트, 아현2 주택재건축)을 제외하면 모두 15곳에서 단독주택 재건축사업을 추진하고 있다. 이 구역들은 대부분 추진위 승인을 받은 상태지만 법정 노후도요건을 맞추지 못해 정비구역지정 절차를 추진하지 못하고 있다. 또 정비구역지정을 신청했더라도 각 구역별 사정으로 인해 사업추진에 난항을 겪고 있다. 실제로 추진위 승인을 받은 곳은 총 12곳에 달하지만 이 중 구역지정을 신청한 곳은 불과 5곳에 그치고 있다. 또 공덕1 주택재건축의 경우에는 구역 내 종교시설 문제로 지난해 9월 신청한 구역지정(안)이 통과되지 못한 채 수차례의 보완절차를 거치고 있다. 이밖에 연남동 일대는 2만㎡ 이내의 작은 면적으로 4개 구역이 지정돼 있는데 학교용지까지 확보해야 하는 상황이어서 구역을 통합하려는 움직임을 보이고 있다.

 

▲공덕1재건축, 종교시설과의 힘겨루기=마포구 공덕동 105-84번지 일대에 위치한 공덕1 주택재건축(위원장 홍덕기)은 지난 2006년 8월 7일 추진위 승인을 받았고, 지난해 9월 구역지정을 신청한 바 있다. 당초 구역지정 신청 당시 대지면적은 6만7천547㎡였지만 일부지역이 재건축사업에 반대하면서 구역의 일부를 제척했다.

 

이에 따라 현재 공덕1 주택재건축의 대지면적은 5만8천376㎡로 당초보다 약 9천㎡가 줄어들게 됐다. 다만 층수는 기존 12층에서 층수가 완화돼 평균 16층을 적용받게 되면서 다양한 아파트 형태를 갖출 수 있게 됐다.

 

또 공덕1 주택재건축 구역 내에는 종교시설이 7개나 설치돼 있어 사업추진에 극심한 진통을 겪고 있는 것으로 알려졌다.

 

지난달 열린 서울시 도시·건축공동위원회 심의에서도 종교부지확보 부족 등의 이유로 보류판정을 받으면서 또다시 낙방했다.

 

이에 추진위 관계자는 “도시·건축공동위원회 심의에서 종교부지 추가확보 등의 이유로 보류판정을 받았다”며 “공문을 받아봐야 재심의로 결정된 원인을 정확히 알 수 있겠지만 심의 당시 제기됐던 각종 민원들에 대해서는 종합적으로 재검토해 신속하게 해결할 계획”이라고 밝혔다.

 

▲신수1재건축, 2종→3종으로 종상향=4만8천576㎡의 대지면적을 자랑하는 신수1 주택재건축(위원장 조완희) 역시 지난해 6월 정비구역지정을 신청했지만 아직까지 지정을 받지 못하고 있다.

 

조완희 위원장은 “구역지정을 신청할 당시 여러 가지 보완사항들이 있어 정비계획(안)을 수정하는데 시간이 조금 걸렸다”며 “이후에도 서울시와의 협의과정에서 건축물의 디자인을 다양화하라는 등의 요구사항이 있어 또다시 설계를 변경하는 절차를 추진하게 됐다”고 말했다. 이어 “이러한 과정들을 거쳐 기존 2종일반주거지역에서 3종일반주거지역으로 종을 상향해 지난달 말 구역지정을 재신청했다”며 “서울시가 요구한대로 아파트의 디자인을 다양화하려면 층수가 제한돼 있어 기부채납으로 인해 증가되는 용적률을 모두 사용할 수 없는 상황이기 때문에 종 상향을 추진하게 된 것”이라고 덧붙였다.

 

▲창전9구역, 구역면적 축소=창전동 27-19번지 일대에 위치해 있는 창전9구역(위원장 권영식)은 2006년 6월 추진위 승인을 받아 지난해 4월 대지면적 2만㎡에 대한 구역지정을 신청한 바 있다.

 

기본계획 고시 당시 창전9구역에는 구역 전체의 1/4 면적을 차지하고 있는 이랜드 사옥이 포함돼 있었다. 추진위는 이랜드 측이 재건축사업에 동의할 의사가 없고 사옥을 이전할 움직임도 보이지 않자 기본계획을 변경하는 절차를 거쳐 19-8번지에 위치한 이랜드 사옥을 제척하게 됐다.

 

이에 따라 창전9구역은 기본계획을 변경하면서 대지면적이 기존 2만㎡에서 1만5천㎡로 줄어들게 됐고, 계획용적률과 층수는 각각 190%와 12층을 그대로 적용받게 됐다. 이에 대해 일각에서는 기존 면적도 작은데다 구역 면적까지 축소돼 사업성은 더욱 떨어질 것이라는 우려를 나타내고 있다.

 

▲마포5구역, 이르면 내년 구역지정(안) 공람=마포구 망원동 458-16번지 일대에 위치해 있는 마포5구역(위원장 김준남)은 지난 9월 구역지정을 신청하고, 서울시 및 마포구청과 동시에 협의 중이다.

 

마포5구역은 기본계획 상 층수가 7층으로 제한됐지만 구역지정을 신청하면서 평균층수 16층을 적용해 총 380세대를 신축한다는 계획으로 구역지정을 신청했다.

 

지난 9월 구역지정을 신청할 당시 마포5구역은 서울시와의 협의과정에서 층수를 11층으로 낮추라는 의견이 제기된 바 있다. 하지만 층수를 11층으로 적용하게 되면 평균 16층으로 했을 때보다 신축 세대수가 약 80세대나 줄어들게 돼 사업성이 떨어질 수 밖에 없었다. 이럴 경우 재건축사업에 대한 주민들의 의욕은 저

하될 수밖에 없는 상황이었다.

 

이에 김준남 위원장은 “우리 구역의 경우 일찌감치 추진위 승인을 받았지만 법정 노후도요건을 충족하지 못해 사업이 지연된 바 있다”며 “하지만 현재는 노후도를 충족하고 있어 구역지정을 신청하게 됐다”고 말했다. 이어 “시에서는 여전히 11층으로 계획해야 한다는 입장”이라면서도 “하지만 우리 구역의 사정에 대해 끊임없이 민원을 제기한 결과 일단 도시·건축공동위원회의 심의를 받아보자는 말을 서울시로부터 도출해 냈다”고 밝혔다.

 

▲신수12구역, 지난달 구역지정 신청=신수동 255-7번지 일대에 위치한 신수12구역(위원장 김진수)은 지난해 3월 추진위 승인을 받아 지난달 17일 구역지정을 신청했다.

 

기본계획 상 대지면적은 1만8천㎡이며, 계획용적률은 190%, 층수는 7층으로 설정돼 있지만 각종 기부채납을 통해 용적률 223%, 지하2층·지상19층 아파트 4개동 규모로 총 221세대(임대포함)를 지을 예정이다.

 

마포구청 관계자는 “신수12구역은 현재 구역지정(안)에 대한 1차 협의과정에서 보완사항이 있어 아직 공람을 하지 못하고 있다”며 “구역 정중앙에 교회가 있지만 협의가 잘 이뤄진 것으로 알고 있다”고 말했다.

 

 

■ 학교땅 기부채납 ‘눈치보기’
연남동 일대에 위치한 연남1구역, 연남2구역, 연남3구역, 연남4구역 등이 한 개 구역으로 통합하려는 움직임을 보이고 있는 것으로 나타났다. 이 구역들은 대부분 대지면적이 2만㎡ 내외로 작은 규모인데 기본계획 상 ‘학교 확보 필요권역’으로 지정돼 있다. 즉 어느 구역이 됐든지 재건축사업을 추진하려면 학교용지를 기부채납해야 하기 때문에 서로 눈치보기를 하고 있는 것이다.

 

연남4구역 문석일 위원장은 “우리 구역의 경우 이미 법정 노후도를 충족하고 있지만 학교용지로 인해 일단 사업이 정지 상태”라며 “기본계획이 고시될 당시 우리 구역을 포함한 연남1, 2, 3구역에서 약 2천평 이상을 학교용지로 기부채납해야 하는데 가뜩이나 구역면적이 작아 사업성이 없는 상황에서 누가 사업을 하겠느냐”고 말했다. 이어 “이 문제를 해결할 수 있는 방법은 오직 통합하는 것밖에 없어 고심 끝에 연남동 일대 단독재건축 4개 구역을 한 개 구역으로 통합하는 절차를 추진하게 됐다”며 “최근 2구역 위원장을 통합위원장으로 선출해 방법을 강구하고 있다”고 밝혔다. 이에 마포구 관계자는 “연남1, 2, 3, 4구역에서는 학교용지 확보문제를 해결하기 위해 구역을 통합하려는 것으로 알고 있다”며 “해당 구역 내 토지등소유자들의 동의가 있을 경우에는 구역통합이 가능할 것으로 보인다”고 설명했다.

 

 

 

■ 구역별 사업실태
마포구 내에서 아직 구역지정 신청조차 하지 못하고 있는 곳은 서교6구역, 서교7구역, 상수8구역, 신수13구역 등 4곳으로 나타났다. 이 구역들은 아직 법정 노후도를 맞추지 못해 재건축사업이 답보상태에 놓여 있다.

 

서교동 474-3번지 일대에 위치한 서교6구역(위원장 이수웅)은 대지면적이 단독주택재건축사업을 추진할 수 있는 최소규모인 1만㎡에 불과하고, 층수도 7층으로 제한돼 있어 사업성이 떨어진다는 평가를 받고 있다.

 

이수웅 위원장은 “우리 구역의 경우 노후도요건을 아직 충족하지 못하고 있는데 앞으로도 2~3년은 더 기다려야 사업을 추진할 수 있다”며 “비록 타 구역에 비해 구역여건이 좋지 않아 사업성은 떨어지지만 최근 정부가 재건축사업에 대한 각종 규제를 완화하려는 조짐을 보이고 있어 실낱같은 희망으로 하루를 보내고 있다”고 밝혔다.

 

서교동 460-25번지 일대에 위치해 있는 서교7구역(위원장 정난옥)의 경우에도 노후도요건 미달로 사업을 더 이상 추진하지 못하고 있는 등 서교6구역과 별반 차이가 없다. 지난해 10월 추진위 승인을 받은 서교7구역의 대지면적은 1만4천㎡이며 계획용적률 190%, 층수는 12층으로 제한돼 있다.

 

상수8구역(위원장 김문수)의 경우에는 서교6구역과 서교7구역에 비해 규모면에서는 다소 유리하지만 기본계획 상 1단계로 분류됐음에도 불구하고 오는 2012년이나 돼야 노후도를 충족할 수 있을 것으로 보여 더욱 심각한 상황이다. 상수8구역은 지난 2007년 6월 추진위 승인을 받았고, 대지면적은 2만8천㎡이다. 또 계획용적률 210%에 평균층수 15층으로 설정됐지만 사업추진은 거의 포기상태인 것으로 알려졌다.

 

마포구청 관계자는 “상수8구역의 경우 노후도요건을 충족하지 못하고 있어 재건축사업에 진척을 보이지 않고 있다”며 “기본계획에서 제외하는 방법이 있기는 하지만 토지등소유자 2/3 이상의 동의를 얻지 못해 현재로써는 이러지도 저러지도 못하는 상황”이라고 전했다.

 

이에 반해 신수13구역(위원장 양원석)의 경우에는 내년이면 노후도요건을 충족할 수 있을 것으로 보여 아직 구역지정을 신청하지 못한 타 구역들에 비해서는 여유로운 모습이다.

 

양원석 위원장은 “재건축사업에 대한 주민들의 호응도는 좋지만 현재로써는 노후도를 맞추지 못해 사업을 더 이상 추진할 수 없는 상황”이라며 “법정 노후도에 약간 못 미친 상황이지만 내년이면 충분히 맞출 수 있을 것으로 보여진다”고 전했다. 이어 “우리 구역의 경우 구역 내 토지등소유자가 적은데 반해 구역면적이 크기 때문에 사업성면에서는 일품”이라며 “구역지정만 되면 사업이 일사천리로 진행될 것”이라고 덧붙였다.

 

신수13구역은 제3종과 제2종이 혼재된 지역으로 대지면적은 4만3천45㎡이다. 여기에 용적률 264%를 적용한 지하2층·지상7~25층 규모의 아파트가 들어설 예정이며, 건립수는 임대주택을 포함해 총 898세대다.