협동주택 소유자들에게도 각각의 조합원 지위가 인정돼야 한다는 서울행정법원의 이번 판결은 그 동안 협동주택으로 인해 골머리를 앓고 있던 재건축조합들에게 해결의 실마리를 제공했다는데 큰 의미가 있다. 그 동안 서울시 내 단독주택재건축 조합들은 정관을 제정할 당시 협동주택 소유자들에게 각각의 조합원 자격을 부여할 수 있도록 나름대로의 방법을 강구해 왔다. 〈도시 및 주거환경정비법〉 상으로도 협동주택 소유자 중 대표 1인을 제외한 나머지 공유자들에게는 조합원 자격을 줄 수 없었기 때문이다. 하지만 법원은 △도시 및 주거환경정비조례 제정 시 간과한 규정 미비 △재건축·재개발사업 목적과 성질 유사 △다가구주택 소유자 간의 형평성 등의 이유를 들어 협동주택 소유자 각각에게 조합원 자격이 주어진다는 판결을 내렸다.

 

▲재개발 정비조례 준용=먼저 법원은 지난 2003년 7월 1일 〈도정법〉이 제정되면서 재건축사업도 재개발사업과 마찬가지로 공익적인 성격이 강화됐다는 이유를 들어 재개발 정비조례를 준용해야 한다고 판단했다.

 

법원은 “종래 재개발사업은 〈도시재개발법〉, 재건축사업은 〈주택건설촉진법〉이라는 별개의 법률에 근거해 시행돼 오다가 새로 제정된 〈도정법〉의 시행으로 2003년 7월 1일부터 양자가 단일 법률로 통합됐다”며 “이에 따라 상대적으로 공익성이 약하다고 인식됐던 재건축사업도 공공개발 사업으로서의 성격이 강화돼 재개발사업과 비슷한 수준의 공법적 규율을 받게 됐고 〈도정법〉 제2조제2호에 규정된 양 사업의 내용을 비교해 봐도 정비기반시설의 우열을 제외하고는 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 행하는 사업이라는 점에서 차이가 없다”고 판단했다.

 

▲재건축 경과규정 없던 게 문제=지난 2003년 7월 〈도정법〉이 제정된 이후 2005년 5월 18일 개정되면서 단독주택지에 대한 재건축사업이 허용됐다.

 

이 무렵 서울시 도시·주거환경정비조례도 개정되면서 다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치를 삽입하게 됐다. 하지만 이는 재개발사업에만 해당하는 경과규정일 뿐 재건축사업에 대한 것은 아니었다.

 

또 〈도정법〉에서는 재건축사업에서의 토지등소유자는 정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지를 소유한 자만이 해당되며, 조합원은 토지등소유자 중 조합설립에 동의한 자만이 조합원이 될 수 있다고 규정했다. 여기서 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권을 여러 명이 공유할 때에는 대표 1인만이 조합원이 된다고 돼 있다.

즉 〈도정법〉 제19조제1항은 “정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”고 규정하고 있다.
이에 반해 재개발사업에서는 정비조례 부칙 제7조에 따라 다가구주택에 대한 예외규정을 별도로 마련해 놨다.

 

정비조례 부칙 제7조에 따르면 “1997년 1월 15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택(1990년 4월 21일 다가구주택제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함한다)은 다가구주택으로 건축허가를 받은 가구수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다”는 경과조치를 규정하고 있다.

 

이에 대해 법원은 “정비조례 부칙 제7조는 재개발사업에 적용되는 규정이고 재건축사업에 위 부칙 조항이 적용된다는 명문의 규정은 없지만 재건축사업에도 유추 적용된다고 봄이 상당하다”고 판결했다.

 

법원은 또 “그런데 〈도시재개발법〉에서 위임한 사항 및 그 시행에 필요한 사항을 규정하고 있었던 서울특별시 도시재개발사업조례(2003.12.30.폐지) 제27조제2항나목, 부칙 제6조에 이미 정비조례 제24조제2항제3호, 부칙 제7조와 같은 취지의 규정이 존재하고 있다가 〈도정법〉 시행과 함께 정비조례가 제정되면서 그대로 옮겨 오게 됐다. 그러나 〈주택건설촉진법〉 상 재건축사업은 재건축의 대상인 노후·불량주택의 범위를 원칙적으로 공동주택인 아파트와 연립주택에 한정하고 있었기 때문에 다가구주택이나 다세대주택을 대상으로 한 재건축사업이 이뤄질 여지가 거의 없었다. 따라서 재건축에 관하여는 정비조례 부칙 제7조와 같은 규정이 없는 상태로 시행돼 오다가 결국 정비조례를 제정할 때도 재건축사업에 관해서는 위와 같은 경과조치를 두지 않게 되었다”고 설명했다.

 

나아가 법원은 “각 주택의 건축허가 당시 시행되던 〈건축법〉 시행령에서는 다가구주택을 규정하고 있지 않다가 〈건축법〉 시행령이 개정되면서부터 비로소 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하, 바닥면적의 합계 660㎡ 이하이며 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로써 공동주택에 해당하지 않는 것을 다가구주택으로 규정했다. 때문에 이 사건 각 주택은 사실상 다가구주택의 성질을 갖추고 있었음에도 건축법령의 미비로 단독주택으로 건축허가를 받아 각 공유자들의 지분등기가 완료됐다”고 판단했다.

 

따라서 법원은 “법령 제·개정의 경위, 재건축사업과 재개발사업의 목적 및 성질의 유사성, 다가구주택 소유자 간의 형평성 등에 비춰 보면 정비구역 내에 사실상의 다가구주택을 구분소유하고 있는 공유자의 취급에 있어서 재건축사업과 재개발사업을 달리 봐야할 합리적인 근거가 없다”고 결론지었다.

 

 

■ 소송 왜 제기됐나
이번 소송은 그동안 김모씨 등 10명은 공유하고 있는 건축물 및 그 부속토지를 사실상 독립적인 소유권을 행사해 왔지만 재건축 정비구역으로 지정되면서 조합원 지위가 인정되지 않자 조합원지위 확인을 구하는 소송을 제기하게 됐다.

 

이에 따라 김모씨 등은 “주택과 그 부속토지를 공유지분으로 소유하고 있지만 각각 점유하고 있는 부분은 독자적인 가옥 구조를 갖춰 독립된 소유권의 객체로 돼 있다”며 “실질적으로 이를 구분소유하고 있는 것”이라고 주장했다.

 

이에 조합 측에서는 “김모씨 등의 주장에 공감하고 이들의 조합원 지위를 인정하는 내용으로 정관을 변경할 의사까지 있다”며 “다만 재건축사업을 감독하는 관할 행정청이 관련 법령의 규정을 들어 이들의 조합원 지위를 인정하고 있지 않은 마당에 임의로 이들의 조합원 지위를 인정하는 것이 여의치 않아 부득이 원고들의 주장을 받아들일 수 없다”고 입장을 밝혔다.

 

실제로 면목2 주택재건축 조합은 정관을 변경하면서 김모씨 등 10명의 조합원 자격이 부여될 수 있도록 하고 총회에서 결의한 바 있다. 하지만 이를 구청이 받아들이지 않았다.

 

조합정관변경(안) 제9조제7항에 따르면 “당 사업구역의 조합원 대다수는 자력재개발사업에 의하여 건축된 협동주택의 소유자이나 일부 토지등소유자의 경우 건축물대장 생성과정에서 집합건물이 아닌 단독주택의 공유자로 등재됨으로 인하여 주택 및 대지지분을 동시에 소유하고도 조합원자격을 취득하지 못하였는바, 위와 같은 경우에는 각각의 공유자를 조합원으로 인정하기로 한다”고 조합원의 자격을 추가로 삽입했다.

 

법원은 “조합이 김모씨 등의 조합원 지위를 부인하고 있는 이상 김모씨 등은 그 권리 또는 법적 지위에 현존하는 위험불안을 제거하는 방법으로 조합을 상대로 조합원의 지위확인을 구할 이익이 있다”고 판결했다.

 

 

 

이번 소송을 제기한 김모씨 등 10명은 지난해 11월 30일 조합설립인가를 받은 면목2 주택재건축 구역 내에 소재한 건축물 및 그 부속토지를 소유하고 있다. 하지만 등기부상 단독주택으로 1970~1980년대 건축허가를 받아 2명 이상이 지분을 공유하고 있었다.

 

또 구조상 각 공유자의 가구별로 별도의 출입문을 갖추고 화장실, 부엌, 보일러, 수도 등이 설치돼 있어 독자적인 생활이 가능한 독립된 주거공간으로 구성돼 있다.

 

더 나아가 이들에게 재산세, 도시계획세, 지방교육세 등이 모두 각 가구별 따로 부과되고 있는 상황이다.
다시 말해 김모씨 등은 1개의 주택 전부를 지분의 비율로 사용하거나 이익을 거둔 것이 아니라 각 구분된 특정한 주거공간을 배타적으로 점유하면서 독립한 소유권의 객체로 인식해 왔고, 다른 공유자와 상관 없이 자신의 공유지분에 대해서만 이전하는 방법으로 특정 주거공간에 대한 소유권을 양도해 온 것이다.

 

이에 대해 법원은 “이 사건 각 주택은 신축 당시부터 지분등기를 마친 이래 각 공유자들이 가구별로 특정의 독립된 주거공간을 배타적으로 점유, 사용, 처분하는 등 독자적인 소유권을 행사해 왔다”고 인정했다.