분양신청을 하지 않은 조합원 처리 절차
김조영
본지 편집인
분양신청을 마감한 최조합장은 ‘그러면 분양신청하지 않은 조합원에 대해서는 어떻게 처리를 해야 하는지?’가 궁금해 변호사를 찾아왔다.
5. 분양신청 안한 조합원에 대한 처리절차
▶최 조합장 : 변호사님, 이제 조합의 분양신청을 마감했습니다. 그런데 분양신청을 하지 않은 조합원들에 대해 향후 어떤 처리절차를 진행해야 합니까?
●김 변호사 : 분양신청을 하지 않은 조합원들에 대한 처리절차는 주택재개발사업·도시환경정비사업과 주택재건축사업이 서로 다르게 진행됩니다.
①주택재개발사업·도시환경정비사업은 모든 토지등소유자가 조합원으로 강제적으로 취급되기 때문에 분양신청을 하지 않은 토지등소유자는 <도시 및 주거환경 정비법> 제38조에 따라
<공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률>에 의해 수용절차를 거쳐서 수용을 하게 됩니다.
②반면 주택재건축사업은 모든 토지등소유자가 조합원으로 강제 취급되는 것은 아니고 조합설립에 동의해 조합원으로 가입한 자만 조합원으로 취급됩니다. 때문에 토지등소유자중 조합원에 가입하지 않은 자는 매도청구소송으로 진행을 하고, 조합원으로 가입한 자 중 조합이 정한 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않은 조합원은 <도정법> 제47조에 의한 현금청산 절차를 거치게 됩니다. 따라서 현행법상 그 규정이 명백하지 않지만 분양신청을 하지 않았을 경우 주택재개발사업과 도시환경정비사업은 토지수용 절차를, 주택재건축사업은 현금청산절차를 거쳐서 보상금 또는 청산금을 주고 그 소유권을 조합이 이전해 오는 절차를 거치게 되는 것입니다.
6. 현금청산절차
▶최 조합장 : 변호사님, 그러면 위와 같이 분양신청을 하지 않는 사람만 현금청산을 하고 나머지 사람은 현금청산대상이 되지 않는 것인가요?
●김 변호사 : 그렇지 않습니다. 조합원분양신청을 받은 결과 ①분양신청을 하지 않거나 ②분양신청을 철회한자 ③관리처분계획에 의해 분양대상에서 제외된 자를 상대로 해 실시됩니다.
일반적으로 조합정관에 보면 분양신청을 하고 분양계약을 체결하지 않는 자도 관리처분계획에 의해 현금청산 대상자로 처리하도록 규정하는 경우가 많아, 분양신청을 하고 분양계약을 체결하지 않는 자 역시 현금청산대상자라고 생각하시면 맞을 것입니다.
자 그러면 <도정법> 제47조, 동법시행령 제48조가 규정하고 있는 현금청산절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.
가. 현금청산대상자에 대한 청산절차
(1) 150일 이내에 현금으로 청산
조합원들 중 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않은 자, 분양신청을 철회한 자, 관리처분계획인가상 분양대상에서 제외된 자들에 대해서는 분양신청기간이 종료된 뒤 150일 이내에 현금으로 청산하도록 돼 있습니다. 하지만 대부분의 조합에서는 이 청산기간을 도과해 절차를 진행하고 있는 실정입니다.
(2) 2인 이상 감정평가업자의 평가금액을 산술한 금액
현금청산을 하기 위한 청산금액은 조합과 현금청산대상자가 협의해 산정하는데, 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균해 산정한 금액을 기준으로 협의하도록 돼 있습니다. 하지만 감정평가금액에 대해 항의하는 현금청산대상자들이 많아 이 또한 협의가 쉽지 않습니다.
나. 청산협의를 위해 조합이 행해야 할 절차
(1) 시장·군수에게 감정평가업자 추천의뢰
현금청산대상자가 발생하면 조합은 현금청산대상자와 협의하기 위해 시장·군수에게 감정평가업자 2인이상을 추천해 줄 것을 의뢰해야 합니다. 그런데 시장·군수에게 감정평가업자 추천을 의뢰하면 관할관청은 그러한 경우가 처음이어서 어떻게 추천을 해야 할 지를 잘 몰라 상당한 기간 동안 처리를 하지 않는 경우가 많이 있습니다.
이때 관할관청은 고민하지 말고 감정평가사협회에 공문을 보내서 감정목적 등을 기재해 감정사항에 적합한 감정평가사를 추천해 달라고 요청을 하고, 감정평가사협회로부터 추천을 받으면 그 내용을 조합에 통보해 주면 간단히 해결될 수도 있을 것입니다. 아니면 자체적으로 그러한 경우를 대비해 감정인 선정방법을 정해 놓고 선정을 하면 될 것입니다.
(2) 2개 이상 감정평가한 후 산술평균
시장·군수로부터 감정평가업자가 추천이 되면 2개 이상의 감정평가업자에게 감정을 실시한 후, 평가금액을 산술평균해야 합니다. 2개의 감정평가업자로부터 감정을 받을 것인지, 아니면 그 이상인 3인, 4인으로부터 감정을 받을 것인지는 조합에서 정할 수 있을 것입니다. 다만 시장·군수에게 추천의뢰를 할 때부터 몇인을 추천받을 것인지를 미리 정해야지, 그렇지 않고 2인을 추천받았는데도 불구하고 조합이 임의로 1인 내지 2인을 더해, 총 3인 또는 4인의 감정평가업자로부터 감정을 받게 되면 절차상에 하자가 있게 됩니다.
(3) 감정평가 기준일
이때 감정평가 기준일은 현금청산대상자로 해당되게 된 날인 분양신청기간 종료 다음날이 될 것입니다.
(4) 평가금액으로 협의
감정평가결과 산술평균금액이 나오면 현금청산대상자 전원에게 이 결과를 통보하고 조합이 일정한 기간을 정해 협의를 해야 합니다.
말로는 협의라고 하지만 실제적으로는 감정평가금액을 그대로 받아가고 현금청산대상자의 부동산소유권을 넘겨받는 것이지, 협의할 사안이 아닌 것이 현실입니다. 왜냐하면 조합집행부가 임의대로 감정평가금액보다 많은 금액을 현금청산대상자에게 지급할 수가 없기 때문입니다.
따라서 조합에서는 협의기간을 정해 현금청산대상자들에게 감정평가된 금액을 받고 소유권을 넘겨달라는 요구밖에 할 수 없는 것이 현 실정이라고 하겠습니다.
7. 현금청산대상자 소송의 중요성
▶최 조합장 : 변호사님, 그러면 현금청산에 협의하지 않는 사람들에 대해서는 어떻게 그 소유권을 조합 앞으로 이전을 해야 합니까?
●김 변호사 : 만약에 협의가 되지 않는 조합원들이 있을 경우에는 청산금을 지급하고 소유권을 이전해 오기 위한 민사소송을 제기해야 합니다. 왜냐하면 청산금협의가 되지 않은 자들을 상대로 해 공탁한다고 해서 현금청산자의 소유권이 조합 앞으로 소유권이전등기가 되는 것은 아니기 때문입니다.
일부에서는 현금청산대상자들에 대한 소유권을 가져오기 위해 민사소송을 할 필요가 없고, <도정법>상의 이전고시 절차에 따라서 등기이전을 할 수 있지 않느냐는 주장을 하고 있는데, 이는 법원에 소송을 해 소유권을 이전해 와야 할 사안입니다.
(1)민사소송을 제기해야 할 시점
많은 조합이 위와 같은 현금청산 절차를 대략은 알고 있지만, 민사소송을 제기할 때까지 상당한 기간을 허비하고 있습니다.
일단 법에 정해져 있는 현금청산기간이 150일인데, 150일이면 약 5개월이 됩니다. 따라서 현금청산자들을 상대로 한 소송은 분양신청기간이 종료된 뒤 바로 제기하는 것이 타당합니다.
혹여 그 뒤로 미룬다고 하더라도 최소한 관리처분총회 이전에는 현금청산자를 확정해 관리처분계획을 세우게 되기 때문에, 관리처분총회가 지난 뒤 관리처분계획인가를 받게 되면 바로 제기해야 합니다. 하지만 이 때는 시기상 늦을 경우도 많이 있음을 유념하시기 바랍니다.
(2) 민사소송 소요기간
관리처분계획인가를 받은 뒤에는 대개의 조합이 건물을 철거하고 착공을 하게 되는데, 공사로부터 입주시까지의 공사기간이 1년 반 내지 3년 정도가 대부분일 것입니다. 그래서 공사가 완공된 뒤 입주할 시점을 전후해 각 조합원이 분양받은 세대에 대해 소유권보존등기를 하게 될 것이고, 일반분양대상자들에게도 소유권이전등기를 하게 됩니다. 즉, 건물의 사용승인(준공)시 까지는 그 조합에 모든 부동산소유권에 대한 소송이 종결돼야 한다는 뜻입니다.
현금청산대상자를 상대로 한 소송은 예를 들면, 1심에서 소요되는 소송기간을 10개월 이상은 예상해야 합니다. 소송대상자 숫자가 많거나 주소가 불명인자, 특히 외국에 거주하는 사람이 있을 경우에는 1심 소송만 해도 2년 넘게 소요되는 경우도 있습니다. 그런데 1심 소송에서 조합이 승소했다고 해도, 그 사건이 바로 종결되는 것이 아닙니다. 피고로 된 현금청산대상자가 항소를 하게 되면 항소심(흔히 고등법원) 법원에서 소송이 진행되는데, 이 기간 또한 6개월 정도는 소요된다고 봐야 합니다.
하지만 소송이 여기에서 끝나지 않습니다. 만약에 항소심에서도 조합이 승소했으나 상대방인 현금청산대상자가 다시 대법원에 상고를 하게 되면 대법원에서 다시 재판을 해야 합니다.
그런데 대법원에 상고된 소송의 소요기간에는 한가지 특성이 있습니다. 3개월 정도에 대법원판결이 나거나, 아니면 2∼3년 정도 소요되는 경향이 있습니다. 구체적인 기준은 아니나 경험상으로 볼 때 좀더 구체적으로 검토해볼 필요성이 있다고 판단되는 소송은 2년 내지 3년 뒤에 대법원 판결선고가 나고 있는 실정입니다.
(3) 판결확정이 지연될 경우의 영향
이상과 같이 소송이 1심에서 끝나지 않고 2심, 더 나아가 대법원까지 가게 되면 조합에는 어떤 영향이 있을까요?
현금청산자에 대한 소송은 그 판결이 최종적으로 확정이 돼야만 조합 앞으로 등기이전이 되기 때문에, 비록 1심에서 조합이 승소했다고 하더라도 항소해버리면 판결이 확정되지 않아 등기 이전이 되지 않게 되는 것입니다.
이렇게 되면 그 조합의 신축공사가 준공되고 등기를 해야 할 때에 현금청산대상자의 토지등기가 그때까지 현금청산대상자의 명의로 남아 있어 조합원과 일반분양대상자들 명의로 이전해 갈 수가 없게 되기 때문에 큰 혼란이 발생하게 되는 것입니다.
8. 소송제기 시점
위에서 이미 말씀드린 바와 같이 현금청산자에 대한 소송 제기시점은 감정평가를 받아 협의기간내에 협의를 한 뒤 협의가 되지 않으면 바로 제기하는 것이 좋을 것입니다. 소송기간을 단축시킨다는 것은 변호사가 쉽게 할 수 있는 것이 아니기 때문입니다.
