지방 재건축사업의 경우 내년 6월까지 관리처분인가를 신청하면 재건축부담금을 한시적으로 면제받을 수 있게 됐다. 지난 16일 건설교통위원회 소속 박승환 의원(한나라당·부산 금정구)이 대표 발의한 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉 개정안이 국회 본회의에서 수정·가결됐기 때문이다. 이로써 이번 개정안은 정부로 이송돼 법제처의 심사를 거쳐 이르면 내달 초 공포·시행될 예정이다. 하지만 이번 개정안이 ‘생색내기’에 불과한 것이라는 재건축 전문가들의 지적이 일고 있다. 재건축부담금은 사업으로 인해 발생되는 초과이익이 세대당 3천만원을 넘어야만 차등 부과되는데, 지방의 경우 대부분 초과이익이 발생하지 않을 것이라는 예상에서다. 한 재건축 전문가는 “이번 법 개정은 심리적인 기대감만 상승될 뿐 큰 효과를 거두기 어려울 것으로 보인다”며 “실제 지방의 경우 시공사의 공사비도 감내할 수준이 못되는 상황이어서 재건축부담금이 나오리라고는 어느 누구도 생각하지 않고 있다”고 지적했다.

 

▲한나라당 박승환 의원 대표 발의=지난 2006년 9월 25일부터 시행된 <재건축초과이익 환수에 관한 법률>에 따라 전국의 모든 재건축단지들은 개발이익의 정도에 따라 일정 비율의 부담금을 내야 한다. 하지만 <재건축초과이익 환수에 관한 법률>은 지방의 사정이 전혀 고려되지 않았다는 비판이 꾸준히 제기돼 왔다.

 

이에 따라 박승환 의원을 비롯해 26명은 지난해 2월 지방의 경우 재건축부담금 부과대상에서 제외돼야 한다는데 뜻을 같이하고 입법을 추진해 오면서 지방 재건축조합의 관심을 모았다.

 

이후 지난해 11월 법률의 소관위인 국회 건설교통위원회에 상정돼 전체회의, 법안심사소위원회 등을 거쳐 지난 16일 국회 본회의를 통과하기 이르렀다.

 

박승환 의원측은 “〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉은 재건축부담금의 적용 대상을 전국 모든 지역으로 정하고 있어 지방의 경우 주택이 노후화돼 주거환경 개선 필요성이 절실한데도 재건축부담금 등 다양한 개발이익환수 장치로 인해 조합원들의 원활한 동의를 구하기 곤란하고 사업성 또한 불투명해 사업추진에 어려움을 겪고 있었다”며 “이에 수도권 외의 지역에 대해 한시적으로 재건축부담금을 감면하도록 함으로써 지방의 주거환경을 개선하고 지역경제를 활성화하자는 취지에서 법안을 발의하게 됐다”고 밝혔다.

 

국회 의안과 관계자는 “이번 국회 본회의를 통과한 개정안은 정부로 이송하는데 통상 일주일 정도 걸린다”며 “정부로 이송되면 국무회의를 거쳐 15일 내로 공포하도록 돼 있다”고 말했다.

 

이로써 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉 개정안은 이르면 내달 초에 공포·시행될 예정이다.

 

▲지방 재건축부담금 면제토록 부칙 제3조 신설=이번 국회 본회의에서 통과된 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉 개정안에는 지방 재건축부담금을 한시적으로 면제토록 명시한 부칙 제3조 조항이 신설된다. 또 기존의 제3조(다른 법률의 개정)는 제4조로 밀려나게 된다.

 

이번에 신설된 부칙 제3조 재건축부담금의 징수에 관한 특례에 따르면 “제5조에 따른 재건축부담금 부과대상 사업으로써 〈수도권정비계획법〉 제2조제1호에 따른 수도권 외의 지역에서 시행되는 주택재건축사업 중 2009년 6월 30일까지 〈도시 및 주거환경정비법〉 제48조에 따른 관리처분계획의 인가를 신청한 사업에 대하여는 제3조의 규정에도 불구하고 재건축부담금을 징수하지 아니한다”고 명시돼 있다. 또 “이 법은 공포한 날부터 시행한다”고 적시돼 있다.

 

당초 개정안에서는 지방에서 재건축사업을 시행하는 경우 재건축부담금을 대통령령이 정하는 바에 따라 감면토록 한다는 내용을 법조문에 삽입하려 했지만 개정 작업이 진행되는 과정에서 수정된 것이다.

 

 

 

지방에서는 이번 개정안이 국회 본회의를 통과한데 대해 일단 환영하면서도 반응은 시큰둥한 모습이다.

 

내년 6월까지 관리처분인가를 신청하기만 하면 재건축부담금을 피할 수 있지만 적용될 재건축사업장들은 극히 드물기 때문이다.

 

여기에 해당하는 대표적인 단지의 경우 부산지역을 예로 들면 다대동 다대1주공, 다대2주공, 만덕동 만덕주공, 중동 AID 정도에 불과하다.

 

이 재건축단지들은 현재 사업시행인가를 받았지만 이미 선정해 놓은 시공자와의 공사비 협상으로 2년여 동안 줄다리기를 하고 있는 것으로 알려져 있다. 또 분양가상한제를 적용받게 된 상황에서 미분양을 우려한 시공자들이 공사비를 내리려 하지 않고 있다. 이러한 상황을 비춰보면 지방에서는 사실상 개발이익이 없기 때문에 재건축부담금이 나오지 않을 것으로 생각하고 있는 게 대세다.

 

지방의 한 정비업체 관계자는 “재건축부담금을 물지 않아도 된다는 것은 심리적으로 어느 정도 효과가 있을 것으로 보인다”면서도 “현재 지방의 경우 분양가상한제로 인해 수익이 줄어든 상황이어서 재건축부담금을 얻어맞을 곳은 거의 없을 것으로 예상된다”고 말했다.

 

또 “재건축부담금을 적용받지 않을 수 있다는 분위기로 사업을 이끌어 갈 수는 있지만 사업 초기단계에 있는 사업장들은 이마저도 혜택 받지 못해 아쉽다”며 “지방의 경우 한시적이 아니라 아예 적용받지 않도록 해야한다”고 덧붙였다.

 

뿐만 아니라 지방 단독주택 재건축사업의 경우 사업성이 떨어진다는 것은 누구나 아는 사실이다.

 

여기에 사업이 이제 겨우 ‘걸음마’ 단계여서 여전히 각종 재건축 규제로부터 구제될 방법이 없어 더 큰 문제로 부각되고 있다.

 

 

 

재건축부담금을 피하기 위해 사업을 무리하게 진행할 경우 오히려 그르칠 수 있다는 게 전문가들의 견해다.

 

현재 사업시행인가를 받았거나 사업시행인가가 임박해 있는 곳들을 제외하고는 재건축부담금을 피하지 못할 공산이 크다. 불과 1년 정도밖에 여유가 없기 때문이다.

 

실제로 지난 2006년 9월 25일 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉이 시행될 당시에도 이 법이 시행되기 전에 관리처분인가를 신청한 단지들에 한해서 유예조치를 둔 바 있다. 하지만 서울지역의 경우 서초·반포 주택재건축 조합들이 무리하게 관리처분계획을 수립해 총회를 개최한 결과 2년여가 지난 현재까지도 각종 소송에 휘말려 재건축사업이 좌초될 위기에 처해 있다.

 

이에 한 재건축 전문가는 “지난 2006년에도 서울지역에서 한번 겪은 적이 있어 더욱 신중한 판단이 요구되는 시기”라며 “사업 초기단계에 있는 사업장들이 불과 1년 정도밖에 남지 않은 관리처분인가 신청 시간을 맞추기 위해 사업을 무리하게 진행한다면 서울지역과 마찬가지 결과를 초래할 것”이라고 우려했다.

 

 

 

 

<재건축초과이익 환수에 관한 법률>과 시행령 및 시행규칙에 따르면 재건축부담금은 종료시점(준공시점)의 주택가격에서 개시시점(추진위 승인일)의 주택가격, 정상집값상승분, 개발비용 등을 합산해 공제한 후 산정된 초과이익의 일정비율만큼 부과된다.
부담금 수준은 개별 조합원당 평균 초과이익이 3천만원을 넘어설 경우 초과이익의 규모에 따라 10~50%까지 누진율을 적용해 결정된다. 즉 3천만원 이하일 경우에는 면제받게 되며 △3천만원 초과~5천만원 이하 10% △5천만원 초과~7천만원 이하 20% △7천만원 초과~9천만원 이하 30% △9천만원 초과~1억1천만원 이하 40% △1억1천만원 초과 50% 등으로 차등 부과된다.
또 법 시행 이전에 이미 사업이 착수된 경우에는 개시시점~종료시점까지의 사업기간에서 발생한 초과이익을 기준으로 부담금을 산정하되, 법 시행일을 기준으로 안분해 시행일 이후 기간에 해당하는 금액만큼만 부과된다.