새정부는 ‘先 주택시장 안정, 後 규제완화’라는 대원칙을 세우고 있다. 규제를 완화해 주택공급을 확대하거나 시장 활성화를 도모할 수도 있지만 반대로 주택시장의 불안을 야기할 수도 있기 때문에 새정부로서도 정책결정을 내리는 데 부담이 큰 상황이다. 부동산 정책 실패가 최대 오점이었던 참여정부가 집권기간 내내 여론의 뭇매를 맞았다는 사실을 새정부도 모를 리 없기 때문이다. 김 연구실장은 “이번 설문에서 가장 우선적으로 완화해야 할 규제로 시공사 선정시기나 재건축 절차 간소화 등이 꼽혔다”며 “이는 새정부에서도 사업기간 단축을 위해 어느 정도 구상했던 부분으로 가능한한 이른 시일 내에 규제를 완화해 재건축사업의 숨통을 틔워줘야 한다”고 말했다. 이어 “다만 재건축 규제완화 시 주택시장 불안에 미치는 각종 영향이나 주택공급 효과 등은 종합적으로 고려해야 한다”고 덧붙였다.

 

재건축 규제를 완화 또는 폐지할 경우 시공사 선정시기(사업시행인가→조합설립인가)와 재건축 절차부터 간소화해야 한다는 의견이 가장 높은 비율을 차지했다.

 

각종 재건축 규제를 완화 또는 폐지할 경우 시장 불안 등에 미치는 영향을 묻는 질문에 대해서는 각 규제에 대해 1, 2, 3단계로 구분해 표기토록 했다.

 

그 결과 가장 먼저 완화해야 할 규제로는 전체 응답자 250명 중 164명이 ‘시공사 선정시기 조정’을 꼽았으며 그 뒤로 ‘재건축 절차 완화(147)’ ‘재건축부담금 완화 또는 폐지(118)’ ‘입주권 양도세 완화(115)’ ‘임대주택 의무건립 완화 또는 폐지(114)’ ‘조합원 지위양도 금지 폐지(112)’ ‘소형주택 의무비율 완화 또는 폐지(106)’ ‘분양가상한제 완화 또는 폐지(106)’ 순으로 나타났다. 그 뒤를 ‘재건축 후분양제 완화 또는 폐지(102)’ ‘안전진단 기준 완화(86)’ ‘재건축연한 완화(81)’ 순으로 답했다.

 

2단계로 완화가 필요한 규제가 무엇인지를 묻는 질문에는 ‘재건축연한 완화’가 113명으로 가장 많았으며 그 뒤를 ‘안전진단 기준 완화(112)’ ‘재건축 후분양제 완화 또는 폐지(102)’ ‘분양가상한제 완화 또는 폐지(100)’ ‘소형주택 의무비율 완화 또는 폐지(100)’ ‘재건축부담금 완화 또는 폐지(99)’ 순으로 나타났다.

 

하지만 추진위·조합 임원과 관계 전문가의 응답을 그룹별로 분석한 결과 우선순위를 두고 차이를 보이고 있는 것으로 분석됐다.

 

우선 추진위·조합 임원 그룹의 경우 1단계 규제 완화 우선순위에 대해 전체 응답자 80명 중 61명이 ‘시공사 선정시기 조정’이라고 답해 가장 많았으며 그 뒤를 ‘재건축부담금 완화 또는 폐지(55)’ ‘분양가상한제 완화 또는 폐지(55)’ ‘재건축 절차 완화(52)’ ‘임대주택 의무건립 완화 또는 폐지(51)’ ‘조합원 지위양도 금지 폐지(49)’ ‘입주권 양도세 완화(48)’ ‘재건축 후분양제 완화 또는 폐지(45)’ ‘소형주택 의무비율 완화 또는 폐지(44)’ ‘안전진단 기준 완화(30)’ ‘재건축연한 완화(25)’ 순으로 나타났다.

 

반면 관계 전문가 그룹의 경우 1단계 규제 완화 우선순위에 대해 전체 응답자 170명 중 103명이 ‘시공사 선정시기 조정’이라고 답해 추진위·조합 임원 그룹과 같았지만 이후 순위부터는 달라졌다.

 

‘재건축 절차 완화’가 95명으로 그 뒤를 이었으며 ‘입주권 양도세 완화(67)’ ‘임대주택 의무건립 완화 또는 폐지(64)’ ‘재건축부담금 완화 또는 폐지(63)’ ‘조합원 지위양도 금지 폐지(63)’ ‘소형주택 의무비율 완화 또는 폐지(62)’ ‘재건축 후분양제 완화 또는 폐지(57)’ ‘재건축연한 완화(56)’ ‘안전진단 기준 완화(56)’ ‘분양가상한제 완화 또는 폐지(51)’ 순으로 나타났다.

 

 

 

재건축 규제를 완화하더라도 시장불안 유발 가능성은 보통이거나 크지 않을 것이라는 응답률이 가장 높았다. 재건축 규제를 완화 또는 폐지할 경우 주택시장 불안에 미치는 영향을 5점 척도로 분석한 결과 거의 모든 규제가 3점대로 ‘보통’인 것으로 나타났다.

 

규제완화에 따라 시장불안 유발효과가 가장 큰 규제는 ‘분양가상한제 완화 또는 폐지(3.45)’ ‘임대주택 의무건립 완화 또는 폐지(3.33)’ ‘재건축연한 완화(3.21)’ ‘조합원 지위양도 금지 폐지(3.2)’ ‘입주권 양도세 완화(3.2)’ ‘소형주택 의무비율 완화 또는 폐지(3.19)’ ‘재건축 절차 완화(3.19)’ ‘안전진단 기준 완화(3.18)’ ‘재건축부담금 완화 또는 폐지(3.18)’ ‘시공사 선정시기 조합설립인가 이후로 조정(3.1)’ ‘재건축 후분양제 완화 또는 폐지(3.1)’ 순으로 나타났다.

 

역으로 이는 주택시장에 미치는 영향이 적은 순서대로 규제를 완화해야 한다는 논리도 성립할 수 있어 규제완화 우선순위와도 연결돼 있다. 특히 시공사 선정시기의 경우 가장 시급한 규제완화 대상으로 뽑혔고, 주택시장에 미치는 영향도 적기 때문에 이같은 분석결과가 의미가 있는 것으로 풀이된다.

 

하지만 김 연구실장은 “규제완화 시 발생할 시장불안 등 부정적인 효과에 대해 추진위·조합 임원 그룹과 관계 전문가 그룹 사이에 의견차이가 크다”며 “전체 응답자를 놓고 보면 보통수준이라고 볼 수 있지만 이를 그룹별로 구분하면 조합에서는 보통수준 이하라고 판단한 반면 전문가들은 보통수준 이상이 될 것이라고 보고 있다”고 밝혔다.

 

실제로 시장불안 유발효과를 그룹별로 분석한 결과 분양가상한제의 경우 추진위·조합 임원 그룹에서는 3.2로 나왔지만 관계 전문가 그룹에서는 3.6으로 비교적 높은 수치가 나왔다.

 

이밖에 두 그룹간에 분명한 의견차이를 보이고 있는 규제에는 시공사 선정시기(2.9, 3.2), 조합원 지위양도 금지 폐지(3.0, 3.3), 재건축 후분양제 완화 또는 폐지(2.7, 3.3), 소형주택 의무비율 완화 또는 폐지(2.8, 3.3) 등이 있다. 이들 규제는 모두 유의도가 0.05보다 작은 수치로 통계학에서 이 값이 0.05보다 작으면 둘 차이에 의미가 있는 것이고, 0.05보다 큰 경우에는 의미가 없다.

 

 

응답자들의 대부분은 분양가상한제와 재건축부담금을 완화할 경우 주택공급을 촉진시킬 수 있을 것으로 인식하고 있는 것으로 나타났다.

 

‘분양가상한제의 완화 또는 폐지(4.3)’가 재건축을 통한 주택공급 촉진과 활성화에 도움을 줄 수 있을 것이라고 응답한 비율이 가장 높았다. 그 뒤로 ‘재건축부담금 완화 또는 폐지(4.17)’ ‘재건축 절차 완화(4.14)’ ‘임대주택 의무건립 완화 또는 폐지(4.12)’ ‘시공사 선정시기 조정(4.09)’ 등의 순으로 나타났다.

 

다만 추진위·조합 임원 그룹에서는 ‘분양가상한제 완화 또는 폐지(4.6)’ ‘재건축부담금의 완화 또는 폐지(4.6)’ ‘시공사 선정시기 조정(4.4)’ ‘임대주택 의무건립 완화 또는 폐지(4.3)’ ‘입주권 양도세 완화(4.3)’ 등의 순이었지만 관계 전문가 그룹에서는 ‘분양가상한제 완화 또는 폐지(4.1)’ ‘재건축 절차 완화(4.1)’ ‘임대주택 의무건립 완화 또는 폐지(4.0)’ ‘재건축부담금 완화 또는 폐지(4.0)’ ‘시공사 선정시기 조정(3.9)’ ‘재건축 후분양제 완화 또는 폐지(3.9)’ 등의 순으로 나타나 약간의 차이를 보였다.

 

김 연구실장은 “추진위·조합 임원 그룹의 경우 사업성에 직결되는 부분을 중심으로 응답한 것으로 보인다”면서도 “대부분 최근에 제정된 법률일수록 규제정도가 더 강하기 때문에 이같은 응답 분포를 보인 것으로 분석된다”고 말했다.