재건축부담금·시공사 선정시기 순으로 응답
조합이 전문가 그룹보다 왜곡정도 크게 인식
 

참여정부는 재건축을 집값상승의 주범으로 보고 지속적인 규제책을 펼쳐 왔다. 하지만 새 정부는 장기적인 관점에서 보면 도심지 내 꾸준한 주택공급이 주택시장을 안정시킬 수 있다는데 공감하고 기존 도심지의 재건축·재개발 활성화를 공약으로 내걸었다. 재건축·재개발 규제완화가 필요하다는 쪽으로 입장을 선회한 것이다. 다만 규제완화에 따른 주택시장 불안 재연을 우려해 규제완화의 내용이나 시기, 방법 등에 대해서는 여전히 고민 중이다. 이번 설문조사는 이같은 상황에서 재건축 규제완화의 적절한 시기나 방안 등을 모색하기 위해 실시됐다. 재건축 추진위·조합의 임원 등 현장 종사자들은 물론 교수, 연구원, 공무원, 건설사, 변호사, 부동산 관련 회사원 등을 대상으로 지난 5월 8일부터 일주일간 우편, 이메일과 팩스 등을 통해 진행된 이번 설문에는 추진위·조합 80명, 관계 전문가 170명 등 250명이 참여했다.

 

재건축에만 따로 적용하고 있는 재건축부담금과 시공사 선정시기(재건축은 사업시행인가 이후, 재개발·도시환경정비사업은 조합설립인가 이후) 등이 타 사업과의 형평성을 크게 왜곡하고 있다고 응답자들은 인식하고 있는 것으로 나타났다.

 

우선 재개발·도시환경정비사업 등과 비교해 재건축 규제가 어느 정도 형평성을 왜곡하는지를 묻는 질문에 응답자 대부분이 거의 모든 재건축 규제가 형평성을 왜곡하고 있다고 응답했다. 왜곡정도가 큰 순서는 재건축부담금, 시공사 선정시기, 재건축 절차 강화, 재건축 후분양제 등으로 나타났다.

 

재건축부담금의 경우 응답자의 절반 정도가 형평성 왜곡정도가 ‘매우 크다(46.2%)’고 응답했고 ‘크다(36.9%)’라고 응답한 비율까지 더하면 83%에 이르고 있다. 반면 ‘적다(0.4%)’는 응답은 단 1건에 그쳤고, ‘아주 적다’는 응답은 아예 없었다. 또 현재 사업시행인가 이후에 시공사를 선정토록 한 제도의 형평성 왜곡에 대해서도 ‘매우 크다(41%)’ ‘크다(36.1%)’ ‘보통(19.7%)’ 순으로 나타났고 ‘적다(2.8%)’ ‘매우 적다(0.4%)’는 응답은 거의 없었다.

 

재건축 절차가 강화된 것에 대해서도 형평성이 어긋난다는 반응이다. 응답은 ‘크다(41,9%)’ ‘매우 크다(35.5%)’ ‘보통(21.8%)’ ‘적다(0.8%)’ 순으로 나타났다.

 

김태섭 주거환경연구원 연구실장은 “재개발이나 도시환경정비사업에 비해 재건축에만 각종 규제가 적용되거나, 보다 강하게 적용돼 형평성이 왜곡돼 있다는 논란이 많은 게 사실”이라며 “이번 설문을 통해 모든 규제에 대해 응답자들 대부분이 보통 이상의 형평성 왜곡정도를 가지고 있다고 판단하고 있는 것으로 조사됐다”고 말했다.

 

또 응답군별로 분석한 결과 추진위·조합 임원 그룹이 관계 전문가 그룹에 비해 전반적으로 왜곡정도가 더 심하다고 인식하고 있는 것으로 나타났다. 특히 분양가상한제나 입주권 양도세 등에서는 순위가 다르게 나타나는 등 전문가들과 차이를 보이고 있다.

 

추진위·조합 임원과 관계 전문가의 응답을 5점 척도로 분석한 결과 추진위·조합 임원 그룹은 시공사 선정시기(4.5), 재건축부담금(4.5), 분양가상한제(4.4), 재건축 후분양제(4.4), 재건축 절차 강화(4.3), 임대주택 의무건립(4.2) 등의 순으로 응답한 반면 관계 전문가 그룹은 재건축부담금(4.2), 시공사 선정시기(4.0), 재건축 절차강화(4.0), 소형주택 의무비율(3.9), 재건축 후분양제(3.9), 임대주택 의무건립(3.9) 순으로 평가했다.

 

하지만 두 그룹 모두 대부분의 응답이 3점대 후반에서 4점대 초반을 보여 형평성 왜곡에 대해서는 공감하고 있는 것으로 풀이된다.

 

 

 

대부분의 응답자들은 거의 모든 재건축 규제가 경제적으로 큰 손실을 가져온다고 인식하고 있는 것으로 나타났다. 특히 분양가상한제와 재건축부담금, 임대주택 의무건립이 가장 큰 영향을 미치는 것으로 분석됐다.

 

재건축 규제가 조합의 경제적 손실에 미치는 영향 정도를 묻는 질문에 분양가상한제의 경우 ‘매우 크다(53.8%)’와 ‘크다(30.4%)’가 응답자의 84%를 차지했으며 ‘보통(13.4%)’과 ‘적다(2.4%)’는 극소수만 나왔다. ‘아주 적다’는 단 한건도 나오지 않았다.

 

재건축부담금은 ‘매우 크다(47.2%)’ ‘크다(40.2%)’ ‘보통(11.4%)’ ‘적다(1.2%)’ 순이었고, 임대주택 의무건립은 ‘매우 크다(49.6%)’ ‘크다(35.2%)’ ‘보통(11.6%)’ ‘적다(3.6%)’ 순이었다.

 

그 뒤로 재건축 절차 강화, 재건축 후분양제, 입주권 양도세 강화, 소형주택 의무비율 강화, 시공사 선정시기, 조합원 지위양도 금지, 재건축연한 강화, 안전진단 기준 강화 순으로 응답했다.

 

또 추진위·조합 임원이 관계 전문가보다 경제적 손실정도를 더 크게 인식하고 있는 것으로 나타났다. 응답결과를 5점 척도로 분석한 결과 조합은 대부분의 규제에 대해 3점대 후반에서 4점대 중반까지 높은 수치를 보인 반면 관계 전문가는 3점대 중반에서 4점대 초반으로 약간 낮았다.

 

특히 추진위·조합 임원 그룹의 경우 분양가상한제(4.67), 재건축부담금(4.66), 재건축 후분양제(4.47), 재건축 절차 강화(4.41), 임대주택 의무건립(4.4), 시공사 선정시기(4.38), 입주권 양도세 강화(4.34), 소형주택 의무비율 강화(4.12), 조합원 지위양도 금지(4.03), 재건축연한 강화(3.84), 안전진단 기준 강화(3.69) 순으로 응답했다.

 

반면 관계 전문가 그룹의 경우 임대주택 의무건립(4.26), 재건축 절차 강화(4.22), 분양가상한제(4.21), 재건축부담금(4.18), 재건축 후분양제(4), 소형주택 의무비율 강화(4), 입주권 양도세 강화(3.89), 시공사 선정시기(3.85), 조합원 지위양도 금지(3.8), 안전진단 기준 강화(3.66), 재건축연한 강화(3.62) 순으로 나타났다.

 

김 연구실장은 “규제별 순위에 있어서는 큰 차이를 보이지 않지만 두 그룹 모두 4점대의 높은 수치를 보이고 있어 경제적 손실에 대해서는 공감하고 있다”고 말했다.

 

 

 

새정부가 재건축을 활성화하기 위해 용적률 상향 등의 조치를 취할 경우 그에 따른 개발이익 환수는 공원 등 기반시설 건설비용으로 환수해야 한다는 응답이 절반 이상을 차지했다.

 

새정부가 기존 도심재정비 촉진대책으로 용적률 상향 등을 시행할 경우 그에 상응하는 개발이익 환수방안으로 가장 적절한 방안이 무엇인지를 묻는 질문에 전체 응답자의 59.6%가 ‘용적률 상향 등의 일정 비율을 당해 단지 및 주변 주민공공시설(공원, 커뮤니티시설 등) 건설비용으로 환수해야 한다’고 답했다.

 

그 뒤로 ‘현행 임대주택 보상가격으로 현금 환수(15.1%)’ ‘현행 임대주택 공급방식으로 환수(11.8%)’ ‘현행 분양가상한제 원가가격으로 현금 환수(10.6%)’ ‘기타(2.9%)’ 순으로 나타났다.

 

다만 추진위·조합 임원 그룹과 관계 전문가 그룹에서 약간의 의견차이를 보였다. 추진위·조합 임원 그룹의 경우 ‘공원 등 기반시설 건설비용으로 환수(59%)’ ‘임대주택 보상가격으로 현금 환수(17.9%)’ ‘임대주택 공급방식으로 환수(12.8%)’ ‘분양가상한제 원가가격으로 현금 환수(6.4%)’ ‘기타(3.8%)’ 순으로 나타났다.

 

이에 비해 관계 전문가 그룹의 경우 ‘공원 등 기반시설 건설비용으로 환수(59.9%)’라는 응답비율이 조금 더 높았고, 그 뒤를 ‘임대주택 보상가격으로 현금 환수(13.8%)’ ‘분양가상한제 원가가격으로 현금 환수(12.6%)’ ‘임대주택 공급방식으로 환수(11.4%)’ ‘기타(2.4%)’ 순으로 환수방안에 대해 의견 차이를 보였다.

 

김 연구실장은 “새정부는 시장불안 가능성을 최대한 방지하기 위해 규제 완화시 개발이익 환수방안을 고려하고 있다”며 “이번 설문에서는 당해 단지나 주변의 주민공공시설의 건설비용으로 환수해야 한다는 의견이 가장 많이 나왔는데 이를 정책적으로 참고하면 개발이익 환수에 대한 거부감을 줄일 수 있을 것”이라고 밝혔다.