정비사업전문관리업자, 변호사 선정의 중요성
김조영
본지 편집인
정비사업을 진행하는데 가장 중요한 것이 시공자와 정비사업전문관리업자의 선정이고, 이 들의 업무가 추진위원회 및 조합에 이익이 되도록 조정할 수 있는 또 하나의 협력업체가 변호사라고 할 수 있습니다.
1. 정비사업전문관리업자, 변호사의 중요성
1) 정비사업전문관리업자의 중요성
정비사업을 하는 주체는 조합이기는 하지만, 조합의 집행부는 정비사업을 처음 하는 경우가 대부분이기 때문에 정비사업전문관리업자나 시공자의 조언을 들을 수밖에 없다. 간혹 정비사업전문관리업자를 선정하지 않거나, 시공자를 단순 도급시공사로 선정하고 조합집행부가 단독으로 사업을 수행하는 경우도 있다. 그러나 전문지식이 부족함에도 불구하고 조합집행부가 단독으로 사업을 추진하는 것은 실로 위험하고, 결과적으로 조합원들에게 큰 손실이 발생할 가능성이 높아지게 될 것이다. 따라서 가급적이면 정비사업전문관리업자도 선정하고, 또 시공자 담당자들의 조언도 참고하여 사업을 수행하는 것이 바람직할 것이나, 시공자는 조합원들의 이익과 배치되는 경우가 더러 있기 때문에 조합의 입장에서 조언을 해 줄 정비사업전문관리업자가 필요한 것이다.
2) 변호사 선정의 중요성
제가 변호사인 관계로 변호사선정의 중요성에 대하여 이야기하면 낯 뜨거운 일이 되어서 단 한번도 기고한 바가 없으나, 정비사업을 순서대로 강좌하고 있는 상태에서 변호사선정의 중요성을 이야기하지 않을 수가 없게 된 점을 양해하여 주시기 바란다.
추진위원회 단계에서 제일 중요한 것이 정비사업전문관리업자의 선정이고, 또 중요한 것이 변호사선정이라고 하겠다.
추진위원회단계에서 행하는 모든 업무에 대한 행정적인 업무와 법률적인 업무를 수행하는 것이 정비사업전문관리업자와 변호사인데, 대부분의 추진위원회에서는 정비사업전문관리업자만을 선정할 뿐 변호사는 선정하지 않는 경우가 많이 있다.
하지만 ‘첫 단추를 잘못 끼웠다’라는 말이 있듯이 추진위원회단계에서부터 업무를 잘못하여 놓으면 나중에 소송이 진행될 때에 조합측이 패소할 가능성이 매우 높다. 정비사업관련 소송에서 거의 패소하지 않는 저 자신도 조합에서 일을 잘못하여 놓았고, 또 잘못된 점을 인식시키고 하자를 치유하도록 조합 측에 정확히 지적을 하여도 조합이 이를 치유하지 못하면 패소할 수밖에 없다.
그리고 조합관련 소송에서 조합이 패소하면 사업진행이 중단 또는 상당기간 지연되는 경우가 허다하기 때문에 법적인 자문의 중요성은 실제적으로는 아주 중요하다고 할 것이다.
2. 선정의 방법
정비사업전문관리업자와 변호사를 선정할 때에 유의하여 선정할 점은 다음과 같다.
1) 인맥에 의한 선정은 금물=정비사업전문관리업자와 변호사를 선정할 때에 예전부터 알고 있던 업체나 사람을 선정하는 경우가 많이 있다. 하지만 가장 금기시 하여야 할 것이 인맥에 의한 선정이라고 할 수 있다. 전문지식과 경험을 제대로 갖춘 정비사업관리업자와 변호사를 선정하여야 하지 그렇지 않고 인맥에 의한 선정을 하여 비전문가를 선정하였을 경우에 그 추진위와 조합은 이미 상당한 위험성을 내포하고 사업을 진행하게 되는 것이다.
2) 공개적으로 선정=정비사업전문관리업자는 건교부 정비사업조합설립추진위원회 운영규정 제28조에 의하여 주민총회에서 경쟁입찰로 하도록 되어 있어 공개적인 선정을 하게 되었다. 하지만 일반경쟁 입찰뿐만 아니라 지명경쟁입찰로도 선정할 수가 있어, 지명을 할 때에 얼마든지 평소 인맥이 있는 정비사업전문관리업자가 선정되도록 유도할 가능성이 있기 때문에 최대한 공정하게 진행되어야 할 것이다. 변호사 선정도 공개적으로 하기를 강력히 권하고 싶다. 선정되는 고문변호사는 추진위원장이나 조합장의 개인적인 변호사가 아니라 정비사업 자체를 자문해 주기 위한 변호사이다. 때문에 추진위원장이나 조합장이 평소부터 알고 있는 변호사를 선정할 것이 아니라 전문적인 지식을 갖춘 변호사를 공개적으로 선정하여야 한다.
3) 용역비 가격으로 판단하여 선정하지 말 것=정비사업전문관리업자를 선정할 때에 입찰에 응찰하는 업체의 용역비 단가를 보고 선정하는 경우가 많이 있다. 하지만 이는 절대적으로 위험한 일이다. 용역비의 많고 적음을 떠나서 제대로 업무를 수행할 수 있는 업체를 선정하여야지 용역비를 보고 판단해서는 안되기 때문이다. 제대로 일을 추진할 수 있는 업체를 선정하기 위하여는 용역비를 신생업체보다 고가로 주고 선정하는 것이 당연한 이치인데도 불구하고 실상은 그렇지가 못하고 있다.
4) 실적을 상당히 중요시 할 것=정비사업전문관리업자나 변호사가 실제 정비사업 관련 일을 얼마나 많이 해 보았느냐에 따라서 실력 차이가 날 수밖에 없다. 특히 정비사업전문관리업자의 경우에는 그 회사도 중요하지만 추진위나 조합에 파견되는 직원의 실력이 어쩌면 가장 중요할 지도 모른다. 정비사업전문관리업자나 변호사의 실력이 없는 상태에서 업무를 추진하였다가는 정비사업에서 가장 중요한 첫단추를 잘못 끼우는 것이 되기 때문에 외람되지만 변호사까지 포함하여 기고를 하게 된 것이다.
3. 정비사업전문관리업자의 업무
자, 그러면 제가 그렇게 중요하다고 강조하고 있는 정비사업전문관리업자의 업무가 무엇인지를 살펴보도록 하겠다.
▲ 주요업무내용
정비사업전문관리업자라고 하면 기존의 컨설팅회사를 말하는데, <도시 및 주거환경정비법> 제69조에 의하면 정비사업전문관리업자는 다음 각호의 사항을 추진위원회 또는 조합으로부터 위탁받거나 이와 관련한 자문을 하도록 되어 있다.
1. 조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행
2. 조합설립인가의 신청에 관한 업무의 대행
3. 사업성검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성
4. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원
5. 사업시행인가의 신청에 관한 업무의 대행
6. 분양 및 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행
7. 설계도서의 검토 및 공사비 변동내역의 검토
8. 그 밖에 조합의 업무중 조합이 요청하는 것
위 업무를 살펴보면 추진위원회 단계에서부터 조합설립, 사업시행인가, 일반분양 및 관리처분계획의 수립단계를 거쳐 조합의 해산, 청산시까지 정비사업전문관리업자가 대행하거나 지원하는 업무의 범위는 추진위원회나 조합의 업무 전반에 걸친 광범위한 업무라고 할 것이다. 즉, 조합의 전신인 추진위원회의 태동과 더불어 조합이 소멸할 때까지 정비사업전문관리업자의 업무는 계속되기 때문에 조합의 사업과 정비사업전문관리업자는 어쩌면 생사고락을 같이 하여야 할 정도로 중요하고도 밀접한 관계라고 할 것이다. 따라서 정비사업전문관리업자의 업무내용에 관하여 자세히 알아보도록 하겠다.
1) 조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행
정비사업전문관리업자의 선정은 조합설립인가 후에만 할 수 있는 것이 아니라 추진위원회 단계에서도 선정할 수 있도록 되어 있다. 따라서 추진위원회 단계에서 정비사업전문관리업자를 적법하게 선정하면, 그 선정의 효력은 후에 설립될 조합에 승계되어 조합설립인가 후에도 계속 업무를 수행할 수 있도록 되어 있다. 그래서 만약에 추진위원회 단계에서 정비사업전문관리업자를 선정하게 되면, 추진위원회 업무중 가장 중요한 업무라고 할 수 있는 조합설립의 동의를 받는 업무와 정비사업의 동의를 받는 업무를 하게 된다. 먼저, ‘조합설립의 동의를 받는 업무’라고 하면 건설교통부고시 제2006-330호 ‘정비사업조합설립추진위원회 운영규정’에 별지서식으로 첨부된 ‘정비사업조합설립동의서’를 인감도장 날인하고 인감증명서를 첨부하여 △주택재개발사업·도시환경정비사업의 경우에는 토지등소유자의 4/5이상, △주택재건축사업의 경우 공동주택은 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3이상, 전체구분소유자 및 의결권의 4/5이상의 동의(더 자세한 것은 조합단계에서 설명하겠음)를 얻으면 된다.
둘째, ‘정비사업의 동의를 받는 업무’라고 함은 그 개념이 약간 추상적이기는 하나 정비구역지정을 받지 않은 추진위원회의 경우에는 정비구역 지정동의서를 징구하여 정비구역지정을 받거나, 조합원 총회에서 정비사업에 관한 결의를 얻는 업무 등이 될 것이다. 따라서 그 추진위원회가 조합설립인가를 위한 동의율이 어느 정도 되는지, 정비사업 동의율이 어느 정도 되는지, 이로 인한 향후 사업일정 등을 다른 사람보다 가장 정확히 알 수 있게 되는 것이다.
2) 협력업체 선정 지원 업무
<도시 및 주거환경정비법>에는 규정되어 있지 않지만 실제적으로는 정비사업전문관리업자는 추진위원회가 행하는 협력업체 선정업무를 지원하는 경우도 많이 있다. ‘협력업체’라고 하면 추진위원회나 조합의 사업업무를 각 분야별로 맡아서 서로 협력적인 관계에서 업무를 수행하는 업체를 말하는 것으로서, 가장 중요한 업체가 시공자와 정비사업전문관리업자, 변호사이고, 그 외에 설계사, 법무사, 감정평가사, 공인회계사, 세무사, 철거업체, 새시업체, 더러는 CM회사를 선정하는 경우도 있다. 위와 같은 협력업체는 추진위원회가 어느 업체를 선정하였다고 하여 당연히 그 후 조합에 선정의 효력이 승계가 되는 것은 아니다. 건설교통부고시 제2006-330호 정비사업조합설립추진위원회 운영규정과 <도시 및 주거환경정비법령> 등을 살펴보면 추진위원회는 정비사업전문관리업자, 사업시행계획 작성을 위한 설계자 등의 선정을 할 수 있도록 명시되어 있다. 시공자·철거업자·감정평가업자·설계자(사업시행계획 작성을 위한 설계자는 제외)의 선정 등 조합의 업무에 속하는 부분은 추진위원회의 업무범위에 포함되지 아니한다라고 규정하여 선정자체를 제한하고 있다. 따라서 변호사, 법무사, 세무사 등 추진위원회 단계에서 필요하다고 판단되는 협력업체는 선정할 수 있으나 추진위원회의 업무진행을 위하여 위 협력업체를 추진위원회에서 선정한 다음 조합설립인가 후에 조합원총회에서 선정에 관한 인준을 받음으로서 해결하고 있다.
3) 조합설립인가의 신청에 관한 업무의 대행
가) 추진위원회가 조합설립에 관한 동의서를 일정비율이상 징구하여 조합설립인가 신청을 하기 위하여는 <도시 및 주거환경정비법> 시행규칙 별지 제3호 서식(주택재개발사업·도시및주거환경정비사업 조합설립인가 신청서) 또는 별지 제4호 서식(주택재건축정비사업 조합설립인가 신청서)에 아래의 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하여야 한다. 변경인가를 받을 경우에는 변경인가신청서에 변경내용을 증명하는 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하여야 한다(시행규칙 제7조).
나) 신청서에 첨부할 서류는 다음과 같다
1. 조합정관
2. 조합원 명부(조합원자격을 증명하는 서류 첨부)
3. 토지등소유자의 조합설립동의서 및 동의사항을 증명하는 서류
4. 창립총회 회의록(총회참석자 연명부 포함)
5. 조합장 선임동의서(인감증명서 첨부)
6. 토지건축물 또는 지상권이 수인의 공유에 속하는 경우에는 그 대표자의 선임동의서
7. 창립총회에서 임원대의원을 선임한 때에는 선임된 자의 자 격을 증명하는 서류
8. 주택건설예정세대수, 주택건설예정지의 지번지목 및 등기명의자, 도시관리계획상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재 한 사업계획서(주택재개발사업 및 주택재건축사업의 경우에 한한다)
9. 건축계획, 건축예정지의 지번·지목 및 등기명의자, 도시관리계획상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서(도시환경정비사업의 경우에 한한다)
10. 그 밖에 특별시·광역시 또는 도의 조례가 정하는 서류를 첨부하도록 되어 있다.(▲이상 시행규칙 제7조),
서울특별시의 경우에는
① 정비구역의 위치도 및 현황사진
② 정비구역안의 토지 및 건축물의 지형이 표시된 지적현황도
③ 매도청구대상자명부 및 매도청구계획서(주택재건축사업에 한한다)를 첨부하도록 되어 있다.
다) 그리고 서울특별시의 경우에는 조합설립인가신청서류를 다음과 같이 작성하도록 조례로서 규정되어 있다.
1. 정관은 법 제20조제2항의 규정에 의한 표준정관을 준용하여 작성함을 원칙으로 한다.
2. 주된 사무소의 소재지는 사업시행구역이 소재하는 구의 관할구역 안에 두는 것을 원칙으로 한다.
3. 사업시행구역의 명칭 및 면적은 법 제4조제1항의 규정에 의한 정비계획과 동일하게 한다.
4. 조합원수는 신청서에 첨부된 조합원 명부의 인원을 기준으 로 한다.
5. 토지등소유자의 동의서는 법 제15조제2항의 규정에 의한 정비사업조합설립추진위원회 운영규정의 동의서식으로 한다.
6. 조합원명부에는 조합원 번호, 동의자의 주소, 성명 및 권리 내역을 기재하여야 하며 동의율을 확인할 수 있는 동의총괄표를 첨부한다.
7. 임원선출에 관한 증빙서류로 토지등소유자의 대표자 추천서 또는 주민총회 회의록 등을 제출하여야 한다.(▲이상 서울시 조례 제14조)
