정비업체는 주민총회서 경쟁입찰로 선정
김조영
본지 편집인
정비사업조합설립추진위원회가 운영규정을 작성할 때에 어떠한 내용으로 운영규정을 작성하여야 하는지에 관하여 검토하고, 이에 대한 해설을 하도록 하겠습니다.
1. 추진위원회 운영규정의 효력
정비사업조합설립추진위원회를 규율하기 위한 추진위원회 운영규정이 건교부 고시 제165호로 2003년 6월 30일에 공포되어 시행되어 오다가 2006년 8월 25일에 건교부 고시 제2006-330호 개정되어 시행되었다. 그런데 많은 사람들이 건교부 고시 <정비사업조합설립추진위원회 운영규정>이 조합표준정관처럼 일종의 예시적인 효력만 있지 법률과 같은 효력이 없는 것을 알고 있다.
하지만 행정법상 ‘고시(告示)’는 행정청이 결정한 사항 기타의 일정한 사항을 일반에게 알리는 통치행위의 성질을 가지는 것으로써 일반적으로 상위법령과 함께 법규로서의 효력을 발휘하고 있다. 위 건교부 고시 <정비사업조합설립추진위원회 운영규정>은 도시 및 주거환경정비법 제15조 2항(건설교통부장관은 추진위원회의 공정한 운영을 위하여 다음 각호의 내용을 포함한 추진위원회의 운영규정을 정하여 관보에 고시하여야 한다)에 의하여 법률의 위임을 받아 규정된 것이다. 또 동법 제15조 3항에는 추진위원회는 운영규정에 따라 운영하여야 한다고 규정되어 있기 때문에 건교부 고시 <정비사업조합설립추진위원회 운영규정>은 법규적인 효력을 가진다고 알아야 할 것이다.
2. 운영규정의 구성
건설교통부가 고시한 <정비사업조합설립추진위원회 운영규정>을 건교부 홈페이지 등으로부터 다운받아 보면 2가지의 부분으로 되어 있다.
첫째로, ‘건설교통부장관 고시 제2006-330호 2006년 8월 25일 개정, 정비사업조합설립추진위원회 운영규정’이라고 제목이 되어 있으며, 총 6조와 부칙으로 되어 있는 부분이 있다.
둘째로, 위 운영규정 뒤에 연이어 첨부된 ‘○○ 정비사업조합설립추진위원회 운영규정’이라고 되어 있는 부분이 있는데, 이 부분은 일종의 ‘운영규정(안)’으로서 일부 조항을 수정할 수 있도록 되어 있다. 하지만, 대부분은 도시 및 주거환경정비법, 시행령, 시행규칙의 내용을 정리해 놓은 것이기 때문에 수정을 하더라도 법령에 어긋나게 수정하여서는 안된다.
따라서 총 6조로 되어 있는 앞부분은 당연히 준수하여 추진위원회를 운영하여야 하는데 총 6조 되어 있는 부분 중 제3조 2항, 3항에는 다음과 같이 규정되어 있다.
②제1항의 운영규정은 붙임 운영규정안을 기본으로 하여 다음 각호의 방법에 따라 작성한다.
1. 제1조·제3조·제4조·제15조제1항을 확정할 것.
2. 제17조제7항·제19조제2항·제29조·제33조·제35조제2항 및 제3항 및 별지 3 서식의 제3호의 규정은 사업특성·지역상황을 고려하여 법에 위배되지 아니하는 범위 안에서 수정 및 보완할 수 있음.
3. 사업추진상 필요한 경우 운영규정안에 조항·호목 등을 추가할 수 있음.
③제2항 각호의 규정에 의하여 확정·수정·보완 또는 추가하는 사항이 법·관계법령, 이 운영규정 및 관련행정기관의 처분에 위배되는 경우에는 효력을 갖지 아니한다.
위 규정을 보면 제2항 2호에 위 고시문에 첨부된 ‘○○ 정비사업조합설립추진위원회 운영규정’중에 수정 및 보완할 수 있는 조항을 특정하여 규정하고 있는데, 이는 달리 해석하면 위 특정된 조항 이외에는 수정 및 보완할 수 없다는 뜻이다.
따라서 추진위원회에서 법적인 검토작업 없이 임의대로 추진위원회 운영규정을 수정·제정하여 사용할 수는 없기 때문에 수정할 수 있는 조항을 빼고는 내용 그대로를 인용하여 각 사업장별로 추진위원회 운영규정을 제정하기 바란다.
3. 추진위원회의 업무범위
1) 추진위원회는 다음 각호의 업무를 수행한다.
1. 법 제12조의 규정에 의한 안전진단 신청에 관한 업무(주택재건축사업에 한한다)
2. 법 제69조의 규정에 의한 정비사업전문관리업자(이하 ‘정비사업전문관리업자’라 한다)의 선정
3. 개략적인 사업시행계획서의 작성
4. 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무
5. 추진위원회 운영규정 작성(다만, 추진위원회 설립승인시 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻은 운영규정을 작성하여 시장·군수에게 신고한 경우는 제외한다) 및 변경
6. 조합정관 초안 작성
7. 토지등소유자의 동의서 징구
8. 조합의 설립을 위한 창립총회의 준비 및 개최
9. 그 밖에 법령의 범위 내에서 추진위원회 운영규정이 정하는 사항
2) 건축사사무소와의 용역계약체결
위 업무 이외에도 추진위원회는 사업계획서의 작성을 위하여 필요한 경우 건축사사무소 등과 용역계약을 체결할 수 있으며, 이 경우 계약기간은 조합설립인가후 조합에 회계장부 및 관련서류를 인계하는 날까지로 하여야 하며, 이를 초과하여 계약을 할 수가 없다.(운영규정 제5조, 제7조)
4. 정비사업전문관리업자의 선정
1) 선정방법
추진위원회는 정비사업전문관리업자를 선정할 수 있는데, 이때 선정의 방법은 주민총회에서 경쟁입찰의 방법에 의하여 선정하도록 되어 있다.(운영규정 제7조 3항)
주민총회에서 선정하는 방법에 관하여 살펴보면, 일반경쟁 또는 지명경쟁입찰의 방법으로 하되, 1회 이상 일간신문에 입찰공고를 하고, 현장설명회를 개최한 후 참여제안서를 제출받은 다음 주민총회의 의결을 거쳐서 선정을 하여야 한다. 다만 미응찰 등의 이유로 3회 이상 유찰된 경우에는 주민총회의 의결을 거쳐 수의계약할 수 있다.(운영규정 제28조 1항)
따라서 일반경쟁이나 지명경쟁의 방법이 아니라 단독업체를 주민총회에 상정하여 동의여부를 묻거나, 미리 추진위원회에서 일반경쟁이나 지명경쟁의 방법으로 선정을 한 다음 선정된 단독업체를 상정하여 추인을 받는 방법으로 형식으로 선정하여서는 안된다.
2) 서면에 의한 동의도 받아야 함
또 한 가지 유의하여야 할 점은 주민총회에서 위와 같은 방법으로 선정한다고 하여 선정행위가 유효한 것이 아니라, 선정된 업체에 대하여 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어야 한다. 이때 동의는 인감도장을 날인하고 인감증명서를 첨부한 서면에 의한 동의를 받아야 하며, 외국인의 경우에는 동의서에 서명을 하고, 출입국관리법 제88조의 규정에 의한 외국인등록사실증명을 첨부하여야 한다.(도시 및 주거환경정비법시행령 제23조, 제28조)
만약에 동의서를 제출한 뒤에 이를 철회하고 싶을 때에도 위와같이 동의철회서를 서면으로 작성하여 인감도장을 날인하고 인감증명서를 첨부하여야 하며, 외국인의 경우에는 위 요건을 갖추어야만 동의철회가 유효하게 된다.
따라서 주민총회에서 선정된 것으로써 만족하고 위와 같은 서면동의서를 징구하지 않으면 선정자체가 아직까지 유효하게 된 것은 아니기 때문에 이를 간과하여서는 안된다.
3) 서면동의의 실무상 방법
그런데 실무상 주민총회에서 선정된 뒤에 선정된 업체에 동의한다는 동의서를 위와 같이 인감도장을 날인하고 인감증명서를 제출한 서면으로 작성하고 이를 다시 징구한다는 것은 너무나 번거로울 수가 있다. 또 주민총회이후에는 토지등소유자들이 동의서 제출을 꺼려하기 때문에 쉽게 위와 같이 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 과반수를 받기가 어려울 수가 있다.
따라서 약간 변형된 아래와 같은 방법으로 하였을 경우에 그 선정행위가 유효한지 여부에 관하여 한번 검토해 보도록 하겠다.
① 주민총회의 서면결의서에 해당업체에 대한 선정동의자를 받았을 경우
주민총회에 직접 참석하지 못하는 토지등소유자의 경우에 서면결의서로 그 의결권을 행사할 수 있다(운영규정 제22조 2항).
예를 들어 A, B, C 3개 업체가 주민총회에 상정된다고 가정할 경우에 주민총회 서면결의서에 3개 업체에 대한 동의표시란을 만들고 서면결의서를 징구하였는데, 이 중 A업체에 대한 동의자의 수가 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 과반수 이상이 되었을 경우에는 그 효력이 어떠한가?
개인적인 견해로는 이러한 경우에는 총회후 별도의 서면동의서를 받지 않더라도 도정법시행령 제23조가 요구하는 서면동의요건을 갖추었다고 본다.
정비사업전문관리업자 선정에 대한 도정법시행령 제23조의 서면동의가 반드시 주민총회 이후에 별도로 서면동의서를 받아야 한다는 규정이 없는데다가, 주민총회전에 이미 어느 업체에 대하여 과반수이상의 서면결의서를 받았다면 이는 도정법시행령 제23조의 서면동의 요건을 갖추었다고 볼 수 있기 때문이다.
다만 유의할 것은 도정법시행령 제23조의 서면동의는 반드시 인감도장을 날인하고 인감증명서를 첨부할 것을 도정법시행령 28조에서 요구하고 있기 때문에, 위 주민총회의 서면결의서는 반드시 인감도장을 날인하고 인감증명서를 첨부한 서면결의서라야 된다. 이 요건을 갖추지 않았을 경우에는 서면결의서상으로는 과반수가 넘었다고 하더라도 도정법시행령 제28조가 요구하는 요건을 갖추지 못한 것이 될 것이다.
② 주민총회 서면결의서를 낸 사람을 제외하고 추가로 받았을 경우
만약에 주민총회 서면결의서를 인감도장을 날인하고 인감증명서를 첨부하여 받았는데 A업체가 총회에서 선정되었으나, 서면결의서상으로는 A업체에 대한 동의가 추진위원회구성에 동의한 토지등소유자의 40%에 불과할 경우에, 주민총회가 끝난 뒤에 위 A업체에 서면동의하지 않은 나머지 추진위원회구성에 동의한 토지등소유자를 대상으로 정비사업전문관리업자선정에 대한 동의서를 징구하여 위 40%와 합하여 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 과반수를 넘었을 경우에는 어떠한가?
위와 같은 경우에도 추진위원회구성에 동의한 토지등소유자의 과반수가 서면으로 A업체에 대한 선정에 동의한 것이 서면으로 입증되기 때문에 도정법시행령 제23조에 의한 동의요건을 갖추었다고 볼 수 있다는 것이 저의 견해이다.
③ 주민총회에서 선정된 업체에 대하여 동의한다는 서면동의서를 제출한 경우
주민총회의 서면결의서란에 총회에 상정된 A, B, C 업체에 대한 동의를 하고, 그 하단에 <※단, 본인이 본 서면결의서에서 선정동의한 정비사업전문관리업자가 아닌 타 업체가 선정된다고 하더라도 본인은 총회에서 선정된 정비사업전문관리업자에 대하여 도시 및 주거환경정비법 시행령 제23조에서 규정한 선정동의를 한 것으로 하겠습니다>라는 문구를 삽입하여 총회서면결의서를 받았고, 그 숫자가 추진위원회구성에 동의한 토지등소유자의 과반수를 넘었을 경우에는 어떻게 될까?
이 경우에도 추진위원회구성에 동의한 토지등소유자의 과반수가 총회에서 선정된 업체에 대한 서면동의를 한 것이 되기 때문에 도정법시행령 제23조의 요건을 갖춘 동의라고 볼 수 있다는 것이 저의 견해이다. 추후
위③항을 이용하여 선정동의를 받은 것에 대하여 소송이 걸렸을 경우에 법원이 어떻게 판단할지는 미지수이나 저의 견해로는 이 경우도 유효하다고 본다.
이상 3가지 방법 중에 가장 손쉬운 방법이 위 ③항의 방법일 것이다. 하지만 저의 견해에 불과하고 100% 확실한 것은 아니기 때문에 채택할 때에 판단을 하고 이용하시기 바란다.
