갑은 서울특별시 은평구 소재 00주택재개발정비사업조합의 조합원이다. 갑은 재개발사업이 완료한 이후 신축될 아파트에 입주할 경제적 여력이 없고 또한 평소 조합 집행부의 업무집행이 투명하지 않다는 등의 불만을 가지고 있는 자이다.

 

00재개발조합은 관할구청으로부터 사업시행인가를 득한 후 조합원들에게 분양통지 및 분양공고를 하였으나, 갑은 재개발조합이 정한 분양신청기간이 경과하기까지 재개발조합에 분양신청을 하지 않았다.

 

재개발조합은 관리처분을 위한 총회를 개최하였고, 분양신청을 하지 않은 갑은 분담금의 사항이나 관리처분 총회의 운영현황을 알고자 총회에 참석하려 하였으나, 재개발조합은 갑의 총회 입장을 거절하였다.  

 

재개발조합이 갑의 총회참석을 거절한 것은 재개발조합 정관 제11조 제2항의 ‘분양신청을 아니한 자는 조합원자격이 상실된다’는 규정에 의한 것이나, 갑은 아직까지 조합원이므로, 총회에 참석할 권한을 가지며, 위 정관의 규정은 무효라고 다투고 있다.

 

재개발조합이 갑의 총회참석을 거절한 것이 타당한지, 총회참석을 거절한 근거규정인 재개발조합 정관 제11조 제2항이 유효한 규정인지에 대해 살펴보도록 한다.

 

재개발조합의 조합원 자격은 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자이다. 

 

재개발조합은 토지등소유자의 5분의 4 이상의 동의를 얻어 관련 서류를 첨부하여 시장·군수로부터 조합설립인가를 받아야 한다. 재개발조합은 현행 도시 및 주거환경정비법상 강제가입제를 운영하고 있어 조합설립에 동의하지 아니한 자도 재개발조합설립 이후에는 조합원이 된다.

 

반면 재건축조합의 경우 조합원 임의가입제를 채택하고 있기 때문에 조합설립에 동의한 자에 한해서만 조합원이 될 수 있다.

 

재개발조합의 경우 조합설립이후 정비구역안에 소재한 토지등소유자는 자동적으로 조합원으로 가입되며, 위 조합원은 조합이 해산시까지 조합원으로서의 권리와 의무를 가지게 된다. 

 

도시 및 주거환경정비법 시행령 제30조는 ‘조합의 설립인가후 양도·증여·판결 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자를 조합원으로 본다’라고 규정함으로써 조합원의 권리양도 또는 조합원 지위 양도를 조합원 자격 당연 상실사유로 보고 있다.

 

임의가입제를 채택하고 있는 재건축조합은 원칙적으로 조합원의 탈퇴를 인정하지 않으나, 예외적으로 조합원의 탈퇴를 조합원 자격상실 사유로 규정하고 있다. 하지만 재개발조합은 조합원에 있어 강제가입제를 채택하고 있으므로, 예외없이 조합원의 탈퇴를 인정하지 않고 있으며, 다만 표준정관에서 분양신청을 하지 아니한 자는 조합원자격을 자동 상실한다고 규정하고 있다.

 

현행 도정법에 의하면 조합은 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자에게 분양신청기간 만료일부터 150일 이내에 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. 청산금액은 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 조합과 현금청산대상자의 협의에 의한다.

 

조합과 현금청산대상자간 협의가 이루어지지 않은 경우 조합은 현금청산대상자를 상대로 토지수용의 절차에 따라 소유권을 확보하게 되며, 이때 조합이 현금청산대상자의 토지 또는 건축물의 소유권을 취득하는 시기는 재결로서 정한 ‘수용의 개시일’이라 할 것이다.

 

관리처분 총회 당시 토지수용 절차가 완료되지 않았다면 현금청산 대상자는 토지 또는 건축물을 소유함으로써 아직까지 조합원의 자격을 상실하였다고 볼 수 없을 것이다.

 

현금청산대상자도 토지수용 절차가 완료되기 이전에는 조합원의 자격을 가지고, 조합원의 권리와 의무를 부담한다면 일선 재개발조합은 현금청산대상자의 총회참석을 허용하고, 다만 안건과 관련없는 발언을 제한하는 것이 타당할 것이다.

 

물론 현금청산대상자는 관리처분총회에 이해관계가 매우 적은 점에 비추어 발언권은 분양신청 조합원보다는 매우 제한적일 수밖에 없을 것이다.