금회부터 시리즈로 진행되는 내용에 대하여는 김위원장, 고여사 등의 등장인물을 가상하여 강좌를 진행한다. 김위원장은 정비사업전문관리업자가 어떤 업무를 하는지, 그리고 어떻게 선정하여야 하는지에 관하여 궁금해 하고 있다. 정비사업전문관리업자가 그렇게 중요한 업무를 하는 것인가?

 

 

약 3호전 본 지상강좌에서 정비사업전문관리업자의 업무에 관하여 진행하다가, 시공사선정시기 및 방법에 관한 <도시 및 주거환경정비법>이 개정되는 바람에 그 내용으로 지상강의를 하였다. 그래서 다시 정비사업전문관리업자의 업무내용에 관하여 계속하여 살펴보도록 하겠다.

 

지난 호에서 다룬 정비사업전문관리업자의 업무내용에 관하여 간단하게 다시 거론하면 다음과 같다.

 

▲주요업무 내용
1. 조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행.
2. 조합설립인가의 신청에 관한 업무의 대행.
3. 사업성검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성.
4. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원.
5. 사업시행인가의 신청에 관한 업무의 대행
6. 분양 및 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행.
7. 설계도서의 검토 및 공사비 변동내역의 검토.
8. 그밖에 조합의 업무중 조합이 요청하는 것.

 

1) 조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행
먼저, ‘조합설립의 동의를 받는 업무’라고 하면 건설교통부고시 제165호 정비사업조합설립추진위원회 운영규정에 별지서식으로 첨부된 ‘정비사업조합설립동의서’를 인감도장 날인하고 인감증명서를 첨부하여 주택재개발사업·도시환경정비사업의 경우에는 토지등소유자의 4/5이상, 주택재건축사업은 공동주택의 경우 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3이상, 전체구분소유자 및 의결권의 4/5이상의 동의를 얻으면 된다.
둘째, ‘정비사업의 동의를 받는 업무’라고 함은 그 개념이 약간 추상적이기는 하나 정비구역지정을 받지 않은 추진위원회의 경우에는 정비구역 지정동의서를 징구하여 정비구역지정을 받거나, 조합원 총회에서 정비사업에 관한 결의를 얻는 업무 등이 될 것이다.
※ 협력업체 선정 지원 업무
<도시 및 주거환경정비법>에는 규정되어 있지 않지만 실제적으로는 정비사업전문관리업자가 추진위원회가 행하는 협력업체 선정업무를 지원하는 경우도 많이 있다.
‘협력업체’라고 하면 추진위원회나 조합의 사업업무를 각 분야별로 맡아서 서로 협력적인 관계에서 업무를 수행하는 업체를 말한다. 가장 중요한 업체가 시공사와 정비사업전문관리업자, 설계사이고, 그 외에 변호사, 법무사, 감정평가사, 공인회계사, 세무사, 철거업체, 새시업체, 더러는 CM회사를 선정하는 경우도 있다.
위와 같은 협력업체는 추진위원회가 어느 업체를 선정하였다고 하여 조합에 선정의 효력이 당연히 승계되는 것은 아니다.
건설교통부고시 제165호 정비사업조합설립추진위원회 운영규정과 <도시 및 주거환경정비법>령 등을 살펴보면 추진위원회는 정비사업전문관리업자, 설계사 등의 선정만 할 수 있을 뿐이지 그 이외에 다른 협력업체를 선정할 권한이 명문상 부여되어 있는 것은 아니다. 때문에 추진위원회의 업무진행을 위하여 위 협력업체를 추진위원회에서 선정한 다음 조합설립 인가시 또는 인가 후에 조합원총회에서 선정에 관한 인준을 받음으로써 해결하고 있다.

 

2) 조합설립인가의 신청에 관한 업무의 대행
추진위원회가 조합설립에 관한 동의서를 일정비율이상 징구하여 조합설립인가 신청을 하기 위하여는 <도시 및 주거환경정비법> 시행규칙 별지 제3호 서식(주택재개발사업·도시및주거환경정비사업조합 설립인가 신청서), 또는 별지 제4호 서식(주택재건축정비사업조합 설립인가 신청서)에 아래의 서류를 첨부하여 시장군수에게 제출하여야 한다. 변경인가를 받을 경우에는 변경인가신청서에 변경내용을 증명하는 서류를 첨부하여 시장군수에게 제출하여야 한다.(시행규칙 제7조)
※ 신청서에 첨부할 서류 및 작성방법, 조합설립인가를 위한 재건축결의내용결정, 창립총회, 정비계획 등의 수립에 관하여는 지난호에 자세하게 설명을 하였다.

 

 

3) 사업성검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성
정비사업에 있어서 가장 중요한 일중의 하나가 사업성검토일 것이다.
정비사업을 하여 과연 금전적으로 어느 정도 이득을 보게 되는지를 파악하지 않고서는 사업을 진행할 수가 없는 것이다.
재건축·재개발을 하는 가장 기본적인 목적이 기존의 건물이 노후화되어 더 이상 사람이 살 수 없을 정도이기 때문에 새 건물을 지어서 살아보고자 하는 것이며, 만약에 이득이 별로 없다고 하여도 기존 건물이 주저앉을 정도로 내버려둘 수는 없기 때문에 어떻든 간에 반드시 재건축·재개발을 할 수밖에 없다.
하지만 재건축·재개발을 함으로써 어느 정도의 이득이 발생하여야 그 골치 아프고 장기간 소요되는 재건축·재개발 사업을 하려고 한다. 이득이 별로일 것 같으면, 대부분의 소유자들이 그 집을 팔고 떠나버릴 생각만 하지 사업을 진행하려고 하지를 않는 것이다.
따라서 이 사업성검토가 상당히 중요한 일인데, 현실적으로는 사업성검토를 하는데 장애요인이 많은 편이다.
첫째, 사업성검토를 하는데 있어서 가장 중요한 요소가 공사비 및 각종 사업경비라고 할 수 있을 것이다.
따라서 가장 큰 부분을 차지하는 공사비(도급제인 경우), 지분율(지분제계약)이 결정되지 않고서는 사업성검토를 한다는 자체가 상당히 어렵게 되어 있다.
하지만 현행 법제도상 시공사를 선정하는 시기에 관하여 도정법에서는 재건축사업은 사업시행인가후에, 재개발·도시환경정비사업은 조합설립인가후에 하도록 되어 있다.
시공사가 선정되기 전까지는 사업성검토가 사실상 어려운데, 막상 사업성검토를 하여 토지등소유자들을 설득하고 조합원으로 가입시켜 조합을 결성하기 위하여는 조합설립인가전에 이 사업성검토가 필요한 것이다.
즉, 사업성검토는 조합설립인가전에, 어쩌면 더 빨리 추진위원회를 설립하기 위하여 필요한 작업이다. 이 사업성검토를 적정하고 비교적 정확하게 하기 위하여는 시공사를 선정하는 것이 필수적인데, 이 시공사선정을 재개발·도시환경정비사업은 조합설립인가후에, 재건축사업은 사업시행인가후에 하도록 현행법이 되어 있으니,  앞뒤가 맞지를 않고 있다.
따라서 정비사업전문관리업자의 조합설립인가전, 또는 시공사선정전의 사업성검토는 약간 부정확하게 산출될 가능성이 내포되어 있으며, 추진위원회나 조합은 만약에 정비사업전문관리업자가 산출한 사업성검토가 막상 사업을 진행해 보니 달라지게 되더라도  위와같은 현실적인 어려움이 있다는 점을 미리 염두에 두고 변경 가능성을 포함하여 사업성검토를 해야 할 것이다.

 

4) 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원
일반적으로 건축물을 건축하는데 있어서, 건축물의 가치를 결정하는 요인 중에 큰 부분을 차지하는 것이 건축설계일 것이다. 신축후 설계가 잘되어 있어 아주 멋있는 건물일 경우에는 매일 매일 살아가면서 만족감을 느낄 것이고 아울러 그 가치도 상당히 증가할 수 있기 때문이다.
그런데 우리나라의 경우에는 설계에 대한 중요도의 인식이 아주 낮은 것 같다. 아파트와 건물들은 거의 획일적으로 짓고 있으며, 기껏해 보아야 옥상에 조명시설을 갖춘 옥탑건축물정도만 설치하고 있을 뿐이다.
하지만 지금까지는 그랬을지 모르나 앞으로는 전혀 그렇지 않다. 삶의 질이 달라지고 있고, 무엇을 중요하게 여길 것이냐도 달라지고 있기 때문이다.
유명한 건축사에게 신축아파트 설계를 맡겨 멋있는 아파트와 상가를 지어 보는 것이 어떨까한다.
이렇게 좋은 건축물을 짓고 삶의 질을 높이기 위하여는 설계사 선정에 있어서도 그 선정기준을 달리하여 선정하여야 할 것이다.
건교부고시 제165호 정비사업조합설립추진위원회 운영규정에 따르면 설계사 선정은 정비사업전문관리업자처럼 경쟁입찰로 선정하도록 되어 있다.
경쟁입찰로 선정할 때에 설계단가만을 두고 선정을 하여서는 안된다.
일반적으로 시공사든, 정비사업전문관리업자든, 법무사든, 변호사든, 용역대금이 싼 쪽으로 선택하는 경향이 있다. 그런데 역으로 생각해 볼 때에 용역대금을 비싸게 제시하는 업체는 무엇인가 다른 사람과 차별화를 할 수 있기 때문에 비싸게 제시하는 것이다.
설계도 마찬가지로 2개의 업체가 똑 같은 설계도서를 제출하면서 서로 다른 가격을 제시하면 모르겠지만, 그렇지 않고 서로 다른 설계도서를 제시하면서 각각 다른 용역대금을 제시한다면 가격뿐만 아니라 설계도서에 대한 평가점수도 충분히 반영해 주어야 할 것이다.
따라서 추진위원회에서 설계사를 선정할 때에 다음의 기준을 정하여 점수제로 설계사를 선정하도록 권하고 싶다.
우선 설계사선정에 제안해 들어온 건축사사무소들을 상대로 하여, 
① 건축사사무소의 인지도, 경력, 신뢰도(30점)
② 건축설계안에 대한 만족도(40점)
③ 설계용역대금에 대한 만족도(30점)로 평가하여 선정하기를 권하고 싶다.
가장 중요하게 선정평가대상으로 삼아야 할 것이 건축설계에 대한 만족도이고, 그 다음이 설계용역대금 순으로 되어야 할 것이다.
그렇지만 안타깝게도 현실적으로는 설계용역대금이 가장 최우선순위가 되는 것 같다.
이렇게 되면 우리나라 건축설계문화도 발전되지 않을 뿐 아니라, 우리가 입주할 신축아파트 가격도 별로 좋은 반응을 받을 수가 없을 것이고, 살면서 느끼는 만족도도 적을 것이다.
결국 서로간에 윈윈(WIN-WIN) 전략이 아니라 오히려 거꾸로 가는 결론에 도달하게 될 것이다.
토지등소유자 및 조합원들의 현명한 결단을 바라며, 이제는 설계단가가 아니라 누가 더 좋은 설계안을 제시하는 가를 두고 결정해야할 시기가 온 것 같다.
 <건설교통부 고문변호사> 
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