지난 호에 이어 시공사선정이 유효인지 무효인지에 관하여 사안별로 검토해 보도록 하겠다.

 

 

 

 

지금 관심의 대상이 되고 있는 시공사 선정이 유효인지 무효인지에 관하여 검토해 보려면 그동안의 법률변동을 검토해 보는  것이 필수적이다. 따라서 이에 관하여 지난호와 약간 중복되는 면이 있지만 다시한번 법률변천 내용을 살펴보도록 하겠다.

(1) 2003.7.1. 이전
2003년 7월 1일 <도시 및 주거환경정비법>이 시행되기 전인 주택건설촉진법과 도시재개발법에서는 시공사 선정시기 및 절차에 관하여 법률에 규정한 바가 없었다.
따라서 조합의 정관이 정하는 바에 따르거나, 조합정관이전에 선정한 것을 조합이 승계하는 방식으로 시공사를 선정하여도 문제가 없었다.

(2) 2003.7.1.~ 2005.3.17.
<도시 및 주거환경정비법>이 발효된 뒤 2005년 3월 18일 개정된 법률이 시행되기 전까지의 법률조문은 다음과 같다.

제11조(시공자의 선정)
① 조합 또는 토지등소유자는 사업시행인가를 받은 후 건설산업기본법 제9조의 규정에 의한 건설업자 또는 주택법 제12조 제1항의 규정에 의하여 건설업자로 보는 등록업자를 시공자로 선정하여야 한다
② 조합 또는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 시공자를 조합의 정관등이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다. 

<도시 및 주거환경정비법>이 2003년 7월 1일 최초 시행될 당시의 관련조문내용은 다음과 같다.
부칙 제7조 (사업시행방식에 관한 경과조치 )
② 조합설립의 인가를 받은 조합으로서 토지등소유자 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시공자를 선정하여 이미 시공계약을 체결한 정비사업 또는 2002년 8월 9일 이전에 토지등소유자 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시공자를 선정한 주택재건축사업으로서 이법 시행일 이후 2월이내에 건설교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 시장·군수에게 신고한 경우에는 당해 시공자를 본칙 제11조의 규정에 의하여 선정된 시공자로 본다.

(3) 2005.3.18. ~ 2006.8.24
2006년 5월 2일 국회 본회의에서 의결된 개정법률이 2006년 5월 24일에 공포됨에 따라 부칙경과규정(공포후 3개월이 경과한 날에 시행)에 따라 2006년 8월 25일부터 시행되게 된다. 따라서 시행되기까지의 조문을 보면 다음과 같다.

제11조(시공자의 선정)
① 주택재건축사업조합은 사업시행인가를 받은 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.
② 주택재건축사업조합은 제1항의 규정에 의한 시공자를 건설교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다.

제84조의 2 (벌칙)  다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원이하의 벌금에 처한다.
 1. 제11조의 규정을 위반하여 시공자를 선정한 자 및 시공자로 선정된 자.

(4) 2006.8.25.부터

제11조(시공자의 선정)
① 주택재개발사업조합 및 도시환경정비사업조합은 조합설립인가를 받은 후, 주택재건축사업조합은 사업시행인가를 받은 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.
② 제1항의 규정에 의한 조합은 제1항의 규정에 의한 시공자를 건설교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다.

제84조의 2 (벌칙)  다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원이하의 벌금에 처한다.
 1. 제11조의 규정을 위반하여 시공자를 선정한 자 및 시공자로 선정된 자.

부 칙
① 이 법은 공포후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.
② (시공자선정에 관한 경과조치) 제11조 제2항의 개정 규정중 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우는 이 법 시행후 최초로 추진위원회의 승인을 얻은 분부터 적용한다.

 

 

이제 변동된 법률 내용을 기본으로 하여 각 사안별로 시공사 선정한 것이 유효한 것인지 무효한 것인지 검토해 보도록 하겠다.
(1) 2003.8.31.까지 시공사선정신고를 하지 못하여 시공사 지위를 취득하지 못한 경우
2003년 7월 1일 시행된 도정법에 어긋나게 사업시행인가 전에 시공사를 선정한 정비사업에 있어서, 부칙 제7조에 규정한 조건에 따라 2개월 이내인 2003년 8월 31일까지 시공사선정 신고를 하여 시공사선정지위를 취득하여야 하나, 하지 못한 경우에는 기 선정한 시공사선정은 무효일 수밖에 없다.

(2) 2003.7.1.이전에 시공사를 선정하였으나, 시공사선정지위를 득하지 못한 채 2005.3.18. 개정법 시행시까지 지속되어온 주택재개발, 도시환경정비사업의 경우

① 추진위원회 단계에서 선정한 경우
2003년 7월 1일 도정법에 따른 사업시행인가후에 시공사를 선정하여야 하나 그 이전에 선정하였고, 시공사선정 지위를 득하지 못한 채로 2005년 3월 18일까지 그 상태로 계속되어 오다가, 2005년 3월 18일 개정법에는 주택재개발사업, 도시환경정비사업의 경우에 시공사선정시기를 뚜렷하게 규정하고 있지 않으므로, 자연스럽게 위 사업의 경우에는 시공사선정이 유효하게 된 것이 아니냐 라고 의문을 가질 수가 있다.
하지만 이 경우에는 비록 법 규정이 완화되었다고는 하나 기존에 시공사선정 지위를 얻지 못한 경우까지 그 소급효를 인정하는 것은 아니라고 해석할 수가 있다. 따라서 이경우도 선정행위가 무효라고 할 것이다.

② 조합에서 선정하였던 경우
2003년 7월 1일 이전에 조합설립인가를 받고 시공사를 선정한 경우에도 부칙 제7조의 요건을 갖추지 못하여 시공사선정 지위를 얻지 못한 경우에는 비록 2005년 3월 18일 개정법에 의하여 주택재개발사업, 도시환경정비사업의 경우에 조합총회에서 시공사를 선정하는 것으로 변경되었다고 하더라도 기존의 무효인 것이 소급적으로 유효가 될 수는 없다라고 하는 것이 일반적인 해석이다. 일부에서는 조합에서 선정한 경우에는 유효라고 해석하는 경향도 있다.

(3) 2005.3.18. 이후에 조합설립이전단계에서 시공사를 선정한 주택재개발사업, 도시환경정비사업의 경우
이 경우에는 지난호에서 자세하게 설명드린 바와 같이 시공사선정 권한은 조합총회에 있기 때문에 무효이다.
시공자의 선정은 조합총회에서 하여야 하기 때문에, 조합설립인가전에 시공자를 선정한 경우에는 선정행위 자체가 무효인 상태로 지속되다가, 추후 조합설립인가후에 조합총회에서 추인을 받거나 새로 선정되어야만 유효하게 되는데, 이 때 그 사업구역이 개정법 시행전에 추진위원회승인을 받았을 경우에는 건설교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법에 의하지 않고 경쟁입찰이던, 추인이던  조합정관이 정하는 바에 따라 선정을 하더라도 유효하다는 뜻인 것이다.

 

 

2006년 8월 25일 이전에 시공사를 선정한 주택재개발사업, 도시환경정비사업(주택재건축사업은 여전히 사업시행인가후에 시공사를 선정하여야 함)의 경우에 이 하자를 치유하기 위한 방법은 무엇일까?

① 추진위원회 설립승인을 받지 못한 경우
아직까지 추진위원회 승인을 받지 못한 경우에는 2006년 8월 24일까지 추진위원회 설립승인을 받아야 한다. 그러면 건설교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법에 의하지 않더라도 추후 조합총회에서 추인을 받은 방법으로 시공사선정을 유효하게 만들 수가 있다.
만약에 2006년 8월 24일까지 추진위원회 설립승인을 받지 못하였을 경우에는 건설교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법에 따라서 시공사를 새로 선정하여야 한다.

② 추진위원회 설립승인을 받은 경우
2006년 8월 24일까지 추진위원회 설립승인을 받는 경우에는 건설교통부장관이 정하는 경쟁입찰의  방법에 의하지 않더라도 조합설립인가후에 조합정관이 정하는 방법에 따라서 시공사를 선정할 수가 있다.
다만, 조합에서 시공사를 새로 선정하여 경쟁입찰로 할 것인가, 아니면 기 선정된 시공사를 단독으로 추인받을 것인가는 자율적으로 정할 수가 있다.
그리고 만약에 기존에 선정된 시공사를 단독으로 상정하여 추인을 받을 경우에는 반드시 조합정관에 시공사선정이 경쟁입찰로 되어 있는 규정을 변경하여 조합정관을 통과시켜야지, 그렇지 않고 조합정관 조항에는 경쟁입찰로 해 놓고 시공사선정 결의안건에는 단독으로 상정하게 되면 서로 모순되어 무효일 가능성이 높으므로 이 점에 대하여 잘못을 범하지 않아야 할 것이다.
 <건설교통부 고문변호사> 
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