서울시 강북구내 단독주택재건축예정지는 총 70만3천㎡에 달한다. 전체 16개 구역 중 일부지역을 제외하고는 대부분이 3만㎡를 웃도는 대단위지역으로 계획되었다. 강북구는 지금까지 7개 구역의 추진위원회가 승인 받았으며, 이 중 미아동 3번지 일대는 정비구역지정을 서울시에 신청한 상태로 사업추진이 가장  빠른 곳 중 하나다. 반면 강북구내의 단독재건축예정구역 대부분이 최고고도지구와 자연경관지구로 묶여 아파트 건립시 고층으로 개발되기는 어려울 것으로 보인다. 뒤쪽으로 북한산(삼각산)이 위치해 있어 고층개발에 제약을 받고 있기 때문이다. 실제 16개 구역 중 12개 구역이 자연경관지구 또는 최고고도지구로 묶여 사업추진에 커다란 걸림돌이 되고 있다.

 

▲추진위원회 7곳 승인 받다=총 16개 구역과 1곳의 우선검토대상구역이 있는 강북구에는 7개 구역이 추진위원회 승인을 받았다.

 

이 곳의 공통점은 사업부지가 3만㎡가 넘는 비교적 큰 사업지라는 것이다. 구역별로 보면 우이동 170-2번지 일대와 수유동 291-224번지 일대, 508-92번지 일대, 미아동 137-72번지 일대, 3-770번지 일대, 8-373번지 일대, 1261-376번지 일대 등이다. 그 외 지역에서도 주민설명회를 하는 등 활발한 추진동향을 보이고 있다. 수유동 472번지 일대의 경우 아직 준비단계이지만 몇 차례 주민들이 동사무소 회의실에 모여 재건축사업에 대한 회의를 가진 것으로 전해졌다.

 

▲9개 구역 대단위 사업지=강북구가 타 구에 비해 추진위 승인을 받은 곳이 많은 이유 중 하나가 사업대상면적이 크기 때문이다. 전체 구역 중 9개 구역은 3만㎡ 이상으로 우이동 170번지 일대가 7만9천㎡이며, 수유동 560번지 일대는 4만4천㎡, 291번지 일대는 5만2천㎡이며, 472번지 일대는 7만㎡다. 특히 미아동 137번지 일대는 10만6천㎡에 이르고 있어 향후 아파트건립시 대규모 단지를 이룰 것으로 기대된다. 미아동 3-770번지 일대는 5만3천㎡, 8-373번지 일대는 5만2천㎡다.

 

▲최고고도지구가 걸림돌=사업부지면에서 강북구의 단독주택재건축예정지역은 타 구에 비해 조건이 양호한 편이라고 볼 수 있다. 하지만 용적률이나 층수부분에서 볼 때 타 지역보다 사업성은 저하된다.

 

강북구는 뒤쪽으로 북한산이 위치해 있고 이 곳의 영향으로 최고고도지구와 자연경관지구로 묶여 있는 곳이 많다.

 

16개 구역 중 12곳이 영향을 받아 최고고도 5층, 20m이하로 규정되어 있으며 완화한다고 해도 7층, 28m 이하로 밖에 건립되지 못하는 실정에 처했다.

 

이 중 몇 곳은 3층과 5층으로 계획돼 있어 이대로 적용될 경우 아파트로 재건축하는 것은 사실상 포기해야 할 상황이다. 이에 대한 완화조치가 절실히 요구되고 있다.

 

구역별 상황을 보면 우이동 3개 구역 모두가 5층으로 계획됐으며, 수유동은 총 6개 구역중 1곳을 제외하고 모두 5층 이하로, 특히 535번지 일대와  560번지 일대, 516번지 일대는 3층으로 계획돼 있어 이들 지역의 사업면적은 넓지만 주민들 간의 사업추진 움직임은 없는 것으로 알려졌다.

 

그나마 조건이 좋은 곳이 미아동이다. 전체 5개 구역 중 2곳이 5층, 2곳이 7층으로 계획돼 있다.

 

최고고도지구는 도시계획법상의 용도지구 중 고도지구의 하나로써 건축물 높이의 최고한도를 정해 놓은 지구다. 건물 등의 일정한 층수나 높이를 정해 놓고 그 이상 높이 건립되는 건물을 규제하는 것인데 일반적으로 공항부근의 토지이용 등이 그 예이다.

 

▲재건축과 재개발 차별=재개발구역의 경우 자연경관지구가 적용돼 층수에 제한을 받게 되면 임대주택건립을 면제해 주고 있다. 서울시의 경우 총 17%를 임대주택으로 지어야 하지만 자연경관지구에서는 건립하지 않고 있다.

 

하지만 재건축에서는 동일한 규제를 받는데도 임대주택에 대해서는 면제나 완화가 없다. 구역의 실정은 재개발과 동일하지만 재건축사업이라는 이유로 불이익을 받고 있다.

 

최고고도지구나 시계경관지구, 자연경관지구 등에서 재건축은 재개발에 비해 상대적으로 강화된 규제가 적용되고 있다.

 

▲자연경관지구 해제 사례 있다=서울시는 지난 8월 자연경관지구로 묶인 한 정비사업구역을 해제했다.
서울시는 제14차 도시계획위원회를 열고 돈암동의 약 4만평 규모의 자연경관지구를 해제한 것이다.

 

서울시에서는 “돈암동 일대의 자연경관지구가 북한산 자연공원 변 연결 축에 위치해 있고 타 지구와의 형평성 문제로 인해 현행대로 유지하는 것을 원칙으로 고수했다”면서도 “지구 주변이 이미 고층 아파트로 개발돼 경관지구 유지의 실익이 크지 않고 이미 오랜 기간동안 정비사업추진이 안돼 주민들의 주거여건이 열악하다는 점을 인정해 도시계획위원회에서 해제를 결정했다”고 전했다. 다만 이 지역을 자연경관지구에서 해제하되, 향후 개발 때 능선 부분의 녹지축을 살려 경관을 보호하고 도로망을 보완하라는 조건을 달았다.

 

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강북구 단독재건축 중 사업이 가장 빠른 곳은 미아9-1구역(위원장 이성노)이다. 이 곳은 기본계획이 고시된 직후인 지난 4월 24일 추진위원회가 승인됐으며, 12월 5일 서울시에 정비구역지정을 신청했다. 이 구역은 대부분이 1종일반주거지역으로 1단계 종 상향을 추진한 후 14%를 기부채납해 평균 13층으로 정비구역지정을 받을 계획이다.

 

강북구청 관계자는 “이 구역의 정비구역지정에 대해 구청이나 서울시에서 별다른 의견이 없는 것으로 봐 도시계획위원회 상정까지는 큰 문제가 없을 것으로 본다”고 전했다. 하지만 이 관계자는 “이곳의 지대가 다소 높아 최종적인 심의 결과는 나와 봐야 알 것이다”고 덧 붙였다.

 

이 곳 미아9-1구역은 이미 지난 2003년부터 사업을 추진해 2005년 10월 전체 주민 75%의 동의로 정비구역지정을 강북구에 신청한 바 있다. 이 당시에는 2종 12층으로 신청했으나 유관부서 협의사항으로 최고층수를 15층으로 하고 12층, 10층, 7층 등으로 아파트를 재구성하라는 의견이 제시됐다. 이에 따라 12월 5일 제시된 의견을 반영 12월 5일 서울시에 정비구역지정을 신청한 것이다.

 

▲미아4-1구역 추진위원회 승인 후 활발한 사업=사업면적 5만2천㎡에 1단계 사업예정지로 구분된 미아4-1구역(추진위원장 김형상)은 전체 토지등소유자 513명 중 55.3%인 284명의 동의로 추진위원회가 승인됐다. 이 곳은 정비기본계획 공람 직후인 2005년 10월에 사무실 개소식을 했으며, 지난 11월 4일 노후도 68%로 구청에 구역지정을 신청했다.

 

이 구역 추진위 관계자는 “이 곳은 지금 7층으로 계획돼 있다”며 “하지만 인근의 경남아파트나 한일아파트 등은 18층에서 20층까지 건립돼 있고 이 곳이 경관지구로 묶인 곳도 아닌 상태에서 7층으로 계획하는 것은 형평성에 위배된다”고 층수계획에 대한 불만을 토로했다. 이 곳이 최소 2종 12층으로 용도변경돼야 한다는 것이 추진위측 주장의 요지다. 하지만 서울시에서는 1단계 종 상향만을 원칙으로 고수하고 있어 이에 대한 결과는 현재로서는 예측하기 어려운 상황이다.

 

▲수유4-1구역, 곧 협력업체 선정=사업부지가 총 7만9천㎡인 수유4-1구역(추진위원장 김태동)은 지난 2월 17일 주민결의로 사업을 추진하게 됐으며, 다음달인 3월 3일 사무실 현판식을 가졌다. 4월 1일 주민설명회를 가졌으며, 이후 동의서를 징구한 결과 토지등소유자 786명 중 62.74%인 453명의 동의로 추진위원회 승인을 받았다.

 

이곳 추진위 관계자는 “우리 구역은 지금까지 주민자체의 의지로 사업을 추진했다”며 “이제 정비사업전문관리업체 등 협력업체를 선정해 구역지정을 위한 준비작업에 들어갈 것”이라고 전했다.

 

▲수유4-2구역=수유동 291번지 일대에 위치한 수유4-2구역은 총 사업부지가 5만2천㎡다. 이 곳은 지난 4월 사무실 개소식과 정비사업에 대한 주민간담회를 가졌으며 8월 21일 ‘수유4-2구역 단독주택재건축정비사업조합설립추진위원회(위원장 이희삼)’라는 명칭으로 9월 7일 승인됐다. 지난 3일 주민총회를 개최하고 정비업체로 중훈디엔씨를 선정해 정비구역지정을 위한 작업이 한창인 것으로 알려졌다.

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2차 재건축대상지역에 대한 주민공람이 당초 예상보다 1~2개월 늦춰질 전망이다.

 

서울시 관계자는 “현재 용역사에서 최종 조사를 마무리하고 일부 수정작업에 들어가 있다”며 “예상했던 주민공람은 1월 말경에나 가능할 것으로 본다”고 전했다. 서울시는 지난 5월에 각 구청으로부터 신청 받은 단독주택을 중심으로 한 재건축예정지역을 시정개발연구원에 용역을 의뢰해 해당지역의 노후도 및 법적요건을 검토 한 후 올해 안에 공람을 할 예정이었다. 하지만 관련부서 협의 이후 일부 수정사항이 발생해 현재 작업 중에 있는 것으로 전해졌다.