주택정비사업 원할하게 법 제도 개선
모든 층에 스프링클러 의무화도 필요
초고층아파트를 짓게 되면 가용토지의 활용이 극대화되고, 단지 내에 빼곡하게 모여 있는 현재의 판상형 건물배치보다 전망이 뛰어나며 쾌적한 주거환경이 가능하게 된다는 게 초고층 찬성론자들의 입장이다. 반면에 엘리베이터에 의존함에 따라 내·외부 출입 시 대기시간이 길어지고 이로 인해 지면과의 접지성이 떨어지는 등의 단점도 지적되고 있다. 이번 호에서는 초고층 건축 시 나타나는 단점들을 보완하면서 초고층아파트의 장점을 살릴 수 있는 방안에 대해 알아본다.
▲적절한 마스터플랜, 법·제도 개선돼야= 우리나라 도심 스카이라인은 아시아에 비해서도 매우 뒤떨어지고 있는 게 현실이다. 특히 서울의 경우 고도제한, 건축법규에 따른 강변과 대로변의 사선제한, 문화재보호구역 규제, 군사 항공구역에 따른 초고층 규제, 초고층에 따른 집단민원 등 외관상으로 답답한 모습을 자아내고 있다.
이러한 문제를 해결하기 위해서는 재건축·재개발 등 정비사업을 통해 스카이라인을 전면적으로 재조정해야 된다는 주장이 제기되고 있다.
서울은 한강을 끼고 있어 외국 어느 곳에 뒤지지 않는 천혜의 도시다. 그동안 서울이 특성 없는 도시로 전개된 것은 스카이라인에 대한 적절한 마스터플랜이 없었던 것도 큰 이유 중의 하나이다.
그동안 정부는 초고층으로 짓게 되면 기존의 아파트가격이 폭등하게 돼 극심한 빈익빈 부익부를 초래할 것이라는 입장을 견지해 왔다. 다시 말해 재건축·재개발을 통해 초고층으로 짓게 되면 건축기간이 길어지고, 건축비가 상승하게 돼 부동산과 아파트 값이 오르게 된다는 것이다.
하지만 압구정 현대아파트의 경우에서처럼 초고층 논란이 제기됐을 당시에만 국한돼 집값이 상승했을 뿐 현재는 그렇지 않다는 게 인근 부동산중개인들의 전언이다.
결국 재건축·재개발 등 주택정비사업 시 기부채납 등을 통해 충분히 해결할 수 있다는 지적이 설득력을 얻고 있다.
예를 들어 현재 공원 등을 기부채납 하더라도 단지 내 주민이 아니면 아파트 안을 구경조차 할 수 없다는 문제점이 있다. 하지만 초고층 인·허가 조건으로 건축심의 과정에서 인근 주민들이 공동으로 이용할 수 있도록 건물을 배치하거나 단지 내 시설을 기부채납 단서조건을 달면 이 문제는 해결이 가능하다는 얘기다.
전문가들은 초고층 탑상형 아파트를 실현하기 위해 무엇보다도 현행 법·제도의 개선이 필요하다는 데 의견의 일치를 보이고 있다.
즉 아파트지구 개발기본계획의 층수, 높이, 형태, 배치 등에 대해 초고층 개발이 가능하도록 개발기본계획을 수립하고 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 층수의 조정 및 완화가 가능하도록 개선돼야 한다는 것이다.
층수규제를 벗어나 건폐율에 의한 주거지 관리방식으로의 전환은 도시 경관 향상은 물론 일조, 도시 바람길을 통한 도시 내의 통풍개선 등 친환경적인 주거환경을 조성할 수 있다. 또 낮은 건폐율로 증가된 녹지 공간은 도시 열섬현상의 방지와 미기후의 조절, 녹지 공간으로 인한 도시경관의 향상을 기대할 수 있다.
이와 함께 중·장기적으로는 공중권 개념의 정립, 개발권이양제도와 도시계획의 입체결정을 적극적으로 활용함으로써 평면적으로 활용되고 있는 용도 지역제를 보완할 수 있다.
▲건축·설계 측면에서의 개선·보완= 최근 국내의 주거환경은 점차 고층화, 복합화, 대형화가 되어가고 있다. 이러한 주거환경의 변화과정에서 재건축·재개발에 따른 초고층 주거문화의 문제점들을 개선하기 위해서는 기술적, 정책적, 경제적, 제도적으로 체계적인 개선방안이 필요하다.
초고층아파트의 가장 큰 매력은 탁 트인 조망권과 초고층부로 올라갈수록 개방감을 크게 느낄 수 있다는 점이다. 이에 따라 초고층아파트의 상층에서 외부조망을 극대화시킬 수 있는 건축·설계의 디자인 필요성이 증대되고 있다.
한편 주거환경의 만족도는 초고층으로 올라갈수록 더욱 긍정적인데 비해 초고층부의 규모가 작은 거주자일수록 이주의사를 강하게 보이는 문제점도 나타나고 있다.
조망 등의 환경적 측면보다 현실적으로 가족에 적합한 주거규모에서의 생활을 위해 이주한다는 연구결과가 발표된 바 있다.
이러한 잦은 이사는 거주자 사이의 친밀한 공동체의식을 저해하는 주요 요인이다. 이를 해결하기 위해서는 다양한 평형의 조합과 아파트의 가변형 구조의 개발이 이뤄짐으로써 이주를 극소화 시켜야한다는 게 전문가들의 견해다.
또 거주하는 데 있어 가장 부정적인 영향을 미치는 것으로는 엘리베이터를 기다리는 대기시간을 꼽을 수 있다.
대기시간의 문제점은 초고층부의 거주자뿐만 아니라 중층부의 경우에도 불편함을 느끼는데 이를 극소화시키기 위한 개선이 필요하다.
이러한 대책으로는 중층이하의 층과 고층이상의 층을 구별하는 등 격층별 운행을 통해 거주상의 불편을 없애고 지면과의 접지성을 증대시킬 수 있다.
또 화재에 의한 해결방안으로 어느 한 건물에서 화재가 발생하게 되면 다리를 통해 옆 건물로 건너갈 수 있도록 건물 중간에 다리를 놓아 화재를 면할 수 있는 설계가 필요하다.
김영하 단국대학교 교수는 “이밖에 피난 계단과 투시용 엘리베이터를 설치하고 옥상에는 헬리콥터 비행장 설치 및 스프링클러 설치 의무로 인해 화재로부터 대형 참사를 방지할 수 있다”고 말했다.
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