용적률 484% 적용… 총 801세대 아파트 건립
상권·교통·공원 등 삼박자 고루 갖춘 노른자위
서울시 강동구 천호동 일대 집창촌 부지가 강동구를 대표할 랜드마크 주거·상업 단지로 거듭날 전망이다.
천호동 일대는 천호역 인근에 백화점과 대형 마트가 들어서 역세권으로 성장한 반면 이면에는 ‘천호동 텍사스’라 불리는 집창촌이 자리 잡고 있어 부정적인 이미지가 강하다. 또 도시계획 없이 자연 발생한 주택들은 노후돼 있으며 재래시장들도 상권을 잃고 점차 낙후돼 가고 있는 실정이다.
하지만 최근 천호뉴타운1구역이 사업 추진을 위한 채비를 마치고 본격 시동에 나서 천호동 일대의 변화를 예고하고 있다. 천호1구역은 창립총회를 마치고 조합설립을 위한 동의서도 확보한 상태여서 조만간 조합을 설립해 본격적인 사업이 추진될 전망이다. 특히 최고 40층에 이르는 고층 건물이 들어설 전망이어서 강동구 일대의 랜드마크가 될 것으로 점쳐지고 있다.
▲대지면적 38,578㎡에 용적률 484% 적용… 사업성 높아=천호뉴타운1구역(조합장 당선자 김종광)은 천호 뉴타운은 물론 천호·성내재정비촉진지구 내 구역들과 비교해도 빠른 사업 속도를 보이고 있어 사업성이 높을 것으로 예상되고 있다. 여기에 도심을 정비하는 도시환경정비사업 특성상 높은 용적률을 확보해 사업성에 대해서는 이견을 다는 사람이 없을 정도다.
천호뉴타운1구역의 설계개요에 따르면 이 구역은 서울시 강동구 천호동 423-200번지 일원으로 대지면적은 3만8천578㎡이다. 건폐율 42.7%, 용적률 484.19%를 적용해 공동주택 801세대와 판매·업무시설과 문화·복지시설, 부대복리시설 등을 건립할 예정이다. 주거·상업 비율은 76.6:23.4로 계획됐으며 층수는 최고 40층까지 가능하다.
공동주택의 경우 전용면적별로 △84㎡ 106세대 △110㎡ 99세대 △119㎡ 159세대 △123㎡ 130세대 △174㎡ 23세대 △180㎡ 23세대 △242㎡ 6세대 △47㎡ 53세대(임대) △52㎡ 52세대(임대) 등으로 지어진다. 또 판매·업무시설은 연면적 5만1천40㎡(지하층 포함)로 계획됐다.
천호뉴타운1구역은 공동주택과 상업시설을 별도로 건설하는 건축계획(안)을 수립했다. 최근 수요자들이 주상복합보다는 아파트를 선호하는 추세를 반영해 사업성을 높이겠다는 계획이다. 특히 최고 40층까지 지을 수 있다는 장점을 바탕으로 강동구의 랜드마크급 아파트를 건설할 계획이라는 것이 조합 측의 설명이다.
김 조합장 당선자는 “최근 주상복합은 관리비가 비싸고 분양면적 대비 전용면적이 작다는 이유로 수요자들이 기피하는 경향이 있다”며 “사업성을 높이기 위해 공동주택과 상업시설을 따로 건설하는 건축계획을 토대로 사업을 추진하고 있다”고 설명했다.
▲천호역세권에 한강 조망도 가능=천호뉴타운1구역의 최대 장점은 천호역세권에 속해 있다는 점이다. 현재 천호역 인근에는 백화점을 비롯해 대형마트 등이 들어서 있는데다 지구 중심인 로데오거리까지 상권이 잘 발달돼 있어 유동인구가 대단히 많은 곳이다. 따라서 공동주택에 대한 수요는 물론 상가 분양에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상되고 있다. 또 인근에 천호·성내 재정비촉진사업이 완료되면 상권 수요는 더욱 늘어날 전망이다.
천호역세권에 위치해 있는 만큼 교통 환경도 우수하다. 천호역은 지하철 5호선과 8호선의 환승역이기 때문에 지하철을 이용하기 편리하다. 또 왕복 10차선 도로인 천호대로에는 서울 전역으로 이동하는 시내버스가 운행되고 있다. 여기에 올림픽대로와 천호대교, 광진교로의 진·출입이 쉬워 자가용을 이용한 교통환경도 편리한 곳이다.
한강 조망이 가능하다는 것도 이 구역의 장점이다. 천호뉴타운1구역에 들어설 공동주택 4동 중 2개 동이 40층이며 나머지 2개 동도 36층의 고층 건물로 건축될 예정이어서 대부분 세대가 한강을 조망할 수 있을 것으로 전망된다.
이밖에 한강 시민 공원과 천호동 공원 등 대형 공원이 인접해 있어 입주민들이 편리하게 이용할 수 있다는 장점도 갖추고 있다.
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“단독주택 3.3㎡당 3천만원선 거래”
■ 현재 시세는
천호뉴타운1구역은 사업 초기에 비해 가격이 크게 오르지 않아 투자가치가 높다는 것이 인근 공인중개사들의 공통된 예상이다. 특히 최고 40층의 고층 건물로 지어진다는 점에서 프리미엄이 높을 것으로 예상하고 있다.
구역 인근에 위치한 서울공인중개사사무소(02-471-9007)의 유민주 대표는 “천호뉴타운1구역 내 단독주택은 3.3㎡당 2천800만~3천만원선에 거래가 되고 있다”며 “시장 지분의 경우 주택보다 약간 낮은 3.3㎡당 2천500만~2천800만원선에 매물이 나오고 있다”고 설명했다.
이어 “현재 시세는 사업 초기 단계부터 계속 이어져 왔기 때문에 향후 사업이 진행되면 가격 조정이 이뤄질 가능성이 높다”고 말했다.
유 대표는 또 “주변에 상권이 잘 형성돼 있기 때문에 짜임새있는 개발이 가능하다”며 “입지 조건 외에도 40층 이상의 고층 건물로 지어진다는 점에서 구역 일대의 상징성이 커 높은 프리미엄이 붙을 것으로 예상된다”고 말했다.
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“상가·아파트 분리신축 검토
사업성 극대화 최선 다할 것”
김종광
천호뉴타운1구역 조합장 당선자
김종광 천호뉴타운1구역 조합장 당선자는 공부하는 조합장으로 유명하다. 김 당선자가 사용한다는 법령집은 각 조항마다 빽빽하게 밑줄이 그어져 있다. 그가 사업을 위해 얼마나 많은 노력을 하고 있는지를 보여주는 대목이다.
김 당선자의 노력은 여기서 끝나지 않는다. 주거환경연구원의 정비사업전문관리사 과정을 비롯해 주택 및 자산관리 최고경영자 과정 등을 수료한 김 당선자는 부동산 전문가라고 불러도 손색이 없을 정도의 지식을 갖추고 있다.
김 당선자는 “정비사업을 성공적으로 완수하기 위해서는 조합장이 가장 노력해야 한다”며 “조합원들의 재산이 걸린 문제인 만큼 개발이익 극대화를 위해 최선의 노력을 다 하겠다”고 강조했다.
▲사업을 추진하게 된 계기는=우리구역은 4개의 재래시장과 집장촌을 포함하고 있는 열악한 점포시설과 노후된 주택으로 이뤄진 지역이다. 공유자를 포함해 총 460여명의 소유자들은 오래전부터 이곳에 터를 잡고 생계의 근거지로 삼고 생활해온 사람들이다. 하지만 지난 10년 전부터 천호역 인근에 대형백화점과 마트들이 입점하면서 날이 갈수록 형편이 악화돼 가고 있는 실정이다. 또 노후된 건축물과 각종 시설물들은 항상 붕괴와 화재의 위험에 노출돼 있는 상황이다. 마침 지난 2000년대 초부터 논의돼 오던 천호뉴타운 개발기본계획이 2005년 4월 수립됨에 따라 사업을 추진하게 됐다.
▲사업을 추진하는데 있어 애로사항이 있다면=지난해 2월 〈도시 및 주거환경정비법〉이 개정되면서 조합설립요건이 강화돼 토지면적의 50% 이상의 동의를 받아야 조합설립이 가능하게 됐다. 우리 구역의 경우 전체 토지 중 약 절반가량이 공동 소유로 된 토지들이다. 특히 토지들 대부분이 대규모 면적으로 구성돼 있다. 현행법 상 하나의 토지를 수인이 공유하고 있는 경우 공유자 전원의 동의를 받아야만 하나의 동의서가 완성된다고 보고 있다. 이에 따라 우리구역의 경우 대토지의 동의서 한 장을 받기 위해 적게는 30명, 많게는 160여명의 공유자 전원의 동의를 받아야만 했다. 이러한 토지공유자에 대한 동의를 받는데 어려움이 많았다. 특히 토지소유자 대부분이 고령이다 보니 재개발에 대한 필요성을 인식하지 못해 설득하는 과정이 매우 힘들었다.
▲정비사업과 관련된 교육과정을 이수하는 등 공부하는 조합장으로 유명한데=정비사업은 말 그대로 사업이다. 몇 천억 규모의 사업을 책임지고 있는 만큼 그에 대한 지식은 필수라고 생각해 나름대로 열심히 공부하려고 노력하고 있다. 조합장이 사업에 대한 지식이 없으면 반대파나 협력업체에게 끌려갈 수밖에 없고 그렇게 되면 그 피해는 조합원들에게 되돌아가는 것이 이 사업이다. 또 한국주택정비사업조합협회의 정기수요강좌와 같은 교육에도 최대한 많이 참석하려고 노력한다.
▲아파트 건축시 역점을 두는 부분이 있다면=통상적으로 도시환경정비사업은 주상복합을 짓는 것이 일반적이다. 하지만 최근 주상복합에 대한 인식이 좋지 않기 때문에 일반 아파트에 비해 사업성이 떨어지는 것이 사실이다. 따라서 상가와 아파트를 분리해 지어 사업성을 높일 계획이다. 또 태양광, 풍력, 지열 등을 이용한 신재생에너지 시설을 도입해 주민들의 관리비 부담을 줄일 계획이다. 커뮤니티시설도 타구역과 차별화해 강동구에서 가장 살고 싶은 아파트를 짓는 것이 최대 목표이다.
▲조합원들에게 하고 싶은 말이 있다면=우리구역은 조합설립인가를 목전에 두고 있어 이제부터 본격적인 사업이 추진될 것이다. 모든 조합원들이 단합해 사업에 참여해야 조합원들의 재산 가치를 높일 수 있다. 눈앞의 작은 이익을 추구한다면 큰 것을 잃을 수 있다. 우리구역의 사업성을 높이기 위해 조합에서도 최선을 다할 것이다. 앞으로도 조합을 믿고 사업을 완수하는 날까지 함께 해주길 바란다.
