낡은 건물들과 부족한 기반시설로 인해 낙후된 상업지역이란 인식이 강했던 구의역 일대가 서울 동북권을 이끌 첨단업무복합도시로 탈바꿈될 전망이다. 구의역 일대는 한강과 인접해 있는데다 역세권에 동부지방법원, 광진구청 등 대규모 행정청이 밀집한 여건에도 개발과는 거리가 먼 곳이었다. 하지만 지난 6월 구의·자양재정비촉진계획이 수립, 고시된 이후 최근 촉진구역들이 재정비에 본격적인 행보를 보이고 있다. 재정비촉진계획에 따르면 구의·자양재정비촉진지구는 광진구 자양동 680·구의동 246번지 일대 38만5천340㎡로 7개의 촉진구역과 3개의 존치정비구역, 13개의 존치관리구역이 지정돼 있다. 사업방식은 자양3구역(도시계획시설사업)을 제외한 나머지 6개 구역(자양1, 자양2, 자양4, 구의1, 구의2, 구의3)이 모두 도시환경정비사업 방식으로 추진된다.

 

도시환경정비사업 방식으로 사업이 추진되는 6개 구역들 중 현재 사업 추진이 가시화된 곳은 구의3구역과 자양4구역 두 곳이다. 도시환경정비사업은 상업시설을 정비하는 특성상 소유자들의 참여의지가 낮아 모든 촉진구역의 사업을 유도하기가 쉽지 않은 게 사실이다. 따라서 구의3구역과 자양4구역의 촉진사업이 타구역에도 점화의 불씨로 작용될지 관심이 모아지고 있다.

 

▲자양1, 촉진구역 중 최대 면적… 주요시설 밀집=자양1구역은 면적이 7만8천147㎡로 촉진구역 중 가장 넓은데다 첨단기업본사, 입체공공시설, 업무시설 등 다양한 시설들이 들어설 계획이어서 구의·자양재정비촉진지구의 요지로 손꼽히고 있다. 특히 도심이라는 특성상 중심부에 어떤 시설이 들어서느냐에 따라 인근 구역의 상권에도 영향을 미치기 때문에 자양1구역의 재정비사업은 더욱 중요할 수밖에 없다.

 

현재 자양1구역에는 KT프라자, KT수도권 강북본부, KT생활관 등 KT 관련 시설들과 서울동부지방법원, 서울동부검찰청이 들어서 있다. 이에 따라 이 구역은 KT가 사업시행자로서 사업을 추진할 가능성이 높다. 다만 현재 서울동부지법 등은 오는 2015년경 문정법조단지로 이전할 계획이어서 구체적인 사업계획은 확정되지 않은 상황이다.

 

구청 관계자에 따르면 현재 자양1구역은 법원 부지를 제척하고 사업을 추진할지, 동시에 추진할 지에 대해 협의 중인 것으로 알려졌다.

 

▲자양4, ‘추진위 승인’ 조합방식 중 사업 속도 가장 빨라=자양4구역은 구역면적이 1만1천9㎡로 현재 민간 조합방식으로 추진되는 구역 중에서 가장 빠른 사업 속도를 보이고 있다.

 

촉진구역 중 유일하게 추진위원회를 승인받아 지난달 정비업체를 선정했다. 현재 조합설립을 위한 동의서 징구를 위한 업무를 진행하고 있다.

 

촉진계획에 따르면 이 구역은 준주거지역과 일반상업지역이 혼재된 곳으로 기준 용적률 324%, 최대 용적률 438%가 적용되며 최고높이 100m까지 건립이 가능하다. 순부담률은 20%이며 주거·상업 비율은 7:3으로 계획됐다.

 

추진위 관계자는 “최근 정비업체를 선정하고 조합설립동의서 작성을 위한 업무를 시작했다”며 “추진위동의서 징구를 시작한지 두 달만에 동의율이 54%에 달했을 정도로 주민들의 참여도가 높기 때문에 사업 추진에 별다른 차질은 없을 것으로 예상된다”고 말했다.

 

▲구의1·2·자양2, 개발 의지 낮아 사업 진전 없어=구의1, 2구역과 자양2구역은 주민들의 개발 의지가 높지 않아 사업 추진에 큰 진전이 없다는 게 구청 관계자의 설명이다. 현재 일부 주민들이 사업에 대한 문의를 해오고는 있지만 구체적인 움직임은 없다는 것이다. 다만 자양2구역은 추진위 승인을 위한 동의서를 징구하고 있는 상황인 것으로 알려졌다.

 

이들 구역이 사업 추진에 소극적인 이유는 동부지방법원·동부검찰청 인근에 위치해 있어 상가 대부분이 변호사사무소, 세무·회계사사무소 등 법조인에게 임대되고 있어 개발의 필요성을 느끼지 못하고 있기 때문으로 풀이된다. 현재 동부지법 주변에는 약 200여개의 법조인 사무실이 밀집해 있는 것으로 알려졌다.

 

구청 관계자는 “구의1, 2구역, 자양2구역의 경우 현재 사무실 임대에 문제가 없기 때문에 개발에 대한 소유자들의 의지가 높지 않은 것 같다”며 “법원이 이주하거나 자양4구역의 사업이 구체화돼야 개발에 대한 필요성을 인식하고 사업을 추진하게 될 것으로 예상된다”고 말했다.

 

▲구의3, 이르면 내달 3월 분양=구의3구역의 사업시행은 디앤드와이건설이 맡고 있으며 현재 건축심의가 진행 중이다. 촉진계획에 따르면 이 구역은 면적이 4천672㎡이며 최대 용적률은 400%로 계획됐다. 주거·상업 비율은 7:3이다. 디앤드와이건설은 건축심의가 끝나면 사업시행인가를 거쳐 내년 3월 쯤 분양에 나설 계획이다.

 

디앤드와이건설 정인성 이사는 “촉진계획이 늦어짐에 따라 사업이 다소 지체되긴 했지만 촉진사업으로 인한 호재로 분양성이 높아질 것으로 기대되고 있다”며 “예정대로 건축심의를 통과하면 내년 2월 사업시행인가를 받고 3월쯤에는 분양에 나설 예정”이라고 밝혔다.

 

 

 

현재 구의·자양촉진지구에는 1천664세대에 3천325명이 거주하고 있는 것으로 나타났다. 구는 사업이 완료되면 총 2천597세대에 6천310명이 거주하게 될 것으로 추산하고 있다. 주택은 총 1천782호(존치정비구역 포함)가 공급되며 이중 일반주택 962세대, 임대주택 540세대, 장기전세주택(shift) 280세대가 될 전망이다.

 

구역별로는 △자양1촉진구역 802세대 △자양2촉진구역 93세대 △자양4촉진구역 161세대 △구의1촉진구역 40세대 △구의2촉진구역 38세대 △구의3촉진구역 152세대 △자양1존치정비구역 434세대 △자양2존치정비구역 30세대 △구의1존치정비구역 32세대 등이다.

 

촉진사업으로 도로, 공원 등 기반시설은 총 6만7천㎡가 늘어날 전망이다. 우선 도로가 현행 6만6천626㎡에서 11만1천621㎡로 약 4만4천995㎡가 늘어난다. 공원은 현재 전혀 조성돼 있지 않은 상황에서 촉진사업으로 1만6천589㎡가 신설된다. 이밖에 주차장, 광장, 입체공공시설 등의 기반시설도 늘어나게 된다.

 

한편 구는 존치정비구역도 주민들의 의지가 높은 지역은 서울시의 정책에 따라 사업 추진이 가능할 수 있도록 지원하겠다는 입장이다.
구청 관계자는 “존치정비구역이라도 개발 여건이 맞고 주민들의 의지가 강하다면 사업 단계에 상관없이 사업 추진이 가능하도록 하는 것이 서울시의 정책”이라며 “전세 대란 등의 문제가 발생되지 않는다면 주민들의 개발 의지가 높은 구역은 사업을 추진할 수 있도록 지원할 계획”이라고 밝혔다.

 

 

 

■ 어떻게 개발되나
구의·자양재정비촉진계획은 첨단업무와 지역커뮤니티를 연계하는 ‘휴먼 디지털 시티(Human Digital City)’ 조성을 주요 골자로 하고 있다. 특히 촉진지구 내 연면적 47만㎡에 이르는 업무시설과 상업시설에 통신 및 IT, R&D(연구개발) 첨단기술 분야 선도 기업을 유치해 동북권 첨단업무지구로 탈바꿈시키겠다는 계획이다.

 

이를 위해 상업·업무, 주거기능이 결합된 주상복합을 건립하기 위해 용적률을 400~560%까지 적용했으며 최고높이도 150m까지 허용했다. 또 기존 대규모 주상복합단지인 성수동~건대입구역~구의역으로 이어지는 역세권 주상복합단지 라인이 조성되면 시너지 효과를 낼 것으로 기대하고 있다.

 

특히 구의·자양재정비촉진지구에는 문화공원과 광장 등 지역 주민의 삶의 질을 높일 기반시설이 대폭 확충된다. ‘구의(구정유의·九井山宜)’란 지명에서 착안한 9개 우물을 모티브로 지구 내 9개의 특화된 공간을 조성한다. 9개 특화 공간은 △구의역 시민광장 △디지털 미디어광장 △중앙가로공원 △문화공원 △IT&문화광장 △첨단마켓 플라자 △자양사거리광장 △공공문화센터 △미가로중앙공원 등이다.

 

열악한 교통 환경도 개선된다. 역세권 주변 혼잡도를 줄이고 접근성을 높이기 위해 기존 3개의 간선도로 폭을 기존보다 약 12~15m 가량 넓힐 계획이다. 또 차도를 정비해 간선도로에 폭 1.5m, 총연장 2.5km의 자전거 전용도로를 설치해 서울시 광역 자전거 네트워크와 연계해 자전거타기를 유도할 방침이다. 더불어 역 주변에는 1천대 수용이 가능한 자전거 보관소를 분산설치하고 지하철 환승시스템도 구축할 계획이다.

 

에너지 절감을 위한 방안도 계획됐다. 빗물을 이용해 조경수 등으로 재활용하는 한편 공공시설에는 태양열과 태양광 등을 이용한 신·재생에너지 사용을 적극 활용한 방침이다. 아울러 최근 각광받고 있는 방범환경설계(CPTED, 셉테드) 기법을 도입해 여성과 어린이, 청소년이 사회범죄로부터 안전할 수 있는 단지로 계획했다.