재정비촉진지구에서 20㎡ 이상의 토지는 거래 시 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다. 하지만 이러한 규제가 과도하다고 전문가들은 지적하고 있다. 특히 지은 지 오래 되지 않은 집들이 많아 존치관리구역으로 지정될 가능성이 높은 곳도 지구 지정 후 촉진계획이 고시되기 전까지는 거래를 하는데 제약이 크기 때문이다. 한 전문가는 “지구 지정 후 촉진계획이 고시되기까지는 통상 2년이 넘게 걸린다”며 “급한 사정이 생겨 집을 팔려고 해도 토지거래허가로 묶여 있어 재산권의 심각한 제약이 될 수 있다”고 지적했다. 따라서 특수한 경우, 예를 들어 생업 상 사정, 이혼 등의 사유로 주택을 거래할 때는 이 규정을 적용하지 말아야 한다고 전문가들은 지적하고 있다. 

 

▲재산권 과도한 제약이 문제=경기도 남양주시에서 지은 지 6년이 된 아파트에 살고 있는 A씨는 요즘 걱정이 이만저만이 아니다. 급히 이사할 일이 생겨 집을 내놓아도 사려는 사람이 없기 때문이다.

 

부동산 경기가 좋지 않아 그려러니 해 봤지만 현재 시세보다 2천만원이나 싸게 내놓아도 매수자가 없었다.

 

 

이상하게 생각한 A씨는 부동산에 문의를 해 봤더니 A씨가 살고 있는 곳이 이미 재정비촉진지구로 지정돼 20㎡가 넘는 주택을 팔고 사려면 관련 서류를 작성해 남양주시청의 허가를 받아야 한다는 말을 들었다.

 

A씨가 더 놀랐던 것은 작성해야 할 서류 중에 자금조달계획서나 토지이용계획서 등이 포함돼 있는데 토지거래허가라는 것이 투기 방지를 목적으로 시행한다는 것이다. A씨는 “우리 아파트는 신축된 지 얼마 되지 않아 개발을 한다고 해도 그대로 놔 둬야 하는 곳이 아니냐”며 “어차피 개발 지역에 속하지 않을 곳인데 무슨 투기가 일어나는지 모르겠다”고 의아해 했다.

 

A씨는 또 “지방으로 발령을 받아 빨리 집을 팔고 그 돈으로 직장이 있는 곳에서 전세를 얻든 집을 구입하든 해야 한다”며 “여윳돈도 없는데 어디서 자금을 마련해 지방도시에서 주택을 마련해야 할지 현재로서는 막막한 상황”이라고 어려움을 토로했다.

 

▲존치관리구역 지정 시기가 문제=재정비촉진지구에서는 20㎡ 이상의 토지를 거래할 때 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다. 다만 재정비촉진계획이 고시됨에 따라 존치관리구역으로 지정됐거나 사업이 완료된 곳은 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉 시행령에 따른 면적 이하의 토지거래는 허가대상에서 제외된다.

 

즉 존치관리구역으로 지정된 곳이나 존치관리구역이 아니어도 사업이 끝난 구역은 △주거지역 180이하 △상업지역 200㎡이하 △공업지역 660㎡이하 △녹지지역 100㎡이하인 곳에 대해 토지거래허가를 받지 않아도 되는 것이다.

 

전문가들은 이에 대해 존치관리구역으로 지정되는 시기가 문제라고 지적하고 있다. 위에서 언급한 A씨의 경우처럼 지은 지 몇년 안 되는 대규모 아파트 단지의 경우 대부분 존치관리구역으로 지정되는데 지구지정 후 촉진계획이 고시되는 기간까지는 재산권 행사에 제약을 받기 때문이다.

 

한 전문가는 이에 대해 “존치관리지역으로 지정될 가능성이 커 투기의 개연성이 적은 곳은 지구 지정 당시부터 토지거래허가구역에서 해제해 재산권 행사를 자유롭게 할 수 있도록 해야 한다”며 “지구 지정을 위한 용역을 할 때 이러한 곳에 대한 전수조사를 꼼꼼히 해 국민들이 피해를 입는 경우가 없도록 해야 한다”고 지적했다.

 

▲대안은 무엇인가=촉진지구에서 토지거래허가에 의해 주택의 매매가 제약을 받을 때 특히 곤란을 겪는 것은 매도인들이다. 피치 못할 사정으로 인해 빠른 시일 안에 집을 팔아야 하는데 까다로운 절차로 인해 매수인이 나타나지 않을 경우 낭패를 겪기 십상이기 때문이다.

 

전문가들은 이에 대해 현재는 유명무실해진 재건축 조합원 지위 양도 금지 내용 중 완화 규정을 차용하면 이러한 점을 다소나마 해결할 수 있을 것이라는 주장을 하고 있다. 재건축 지위양도 금지란 조합설립인가 후 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 경우 조합원의 지위를 주지 않고 현금으로 청산하는 제도를 말한다.

 

하지만 세대원의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인해 세대원 전원이 해당 사업구역이 위치하지 않은 특별시·광역시·시 또는 군으로 이전하는 경우의 물건을 양수한 자는 조합원의 자격이 주어진다. 이때 수도권에 위치한 경우는 수도권 밖으로 이전해야 한다.
또 △상속에 의해 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 △세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하고자 하는 경우 등의 매도물을 양수한 자도 조합원 자격이 주어지는 것이다.

 

 

■ 토지거래허가제란
토지거래허가는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 그럴 우려가 있는 지역에서 일정 면적 이상의 토지를 사고 팔 때 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다는 제도다. 또 지가가 급격히 상승하거나 오를 우려가 있는 지역도 토지거래허가구역으로 지정해 허가를 받고 거래를 해야 한다.

 

국토해양부 장관은 국토 중 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 또는 그러한 우려가 있는 지역에 대해서는 토지거래계약허가 구역으로 지정할 수 있다. 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에 따르면 △주거지역 180㎡ 이하 △상업지역 200㎡ 이하 △공업지역 660㎡ 이하 △녹지지역 100㎡ 이하인 토지는 거래 시 허가를 받지 않아도 되지만 재정비촉진지구 내에서는 20㎡ 이상인 경우는 〈국계법〉이 정하는 바에 따라 허가를 받아야 한다. 허가를 받고자 하는 자는 허가신청서에 계약내용과 토지 이용계획 등을 기재해 시장·군수·구청장에게 제출해야 한다. 관악구의 예를 들어보면 우선 △허가신청서(매수인, 매도인 공동신청) 1부 △취득자금조달계획서(증빙서류 포함) 1부 △토지이용계획서 및 기존주택처분계획서(구체적으로 기재) 1부 등을 신청서류로 준비해야 한다.

 

허가기준 및 이용목적 검토 사항에는 자기의 거주용 주택용지에 대해 기재해야 한다. 예를 들어 신림 재정비촉진지구의 경우 자기와 가족의 생활근거인 건축물로서 건축법령이 규정한 주택을 소유하기 위한 토지를 말하는 것으로 서울시, 안양시, 과천시에 거주하는 무주택 세대주에게는 구비서류를 하자 없이 갖출 경우 허가가 된다.

 

허가구역에 연접한 시·구에 거주하지 않는 경우 매수자는 당해 지역에 거주해야 할 사유를 구체적, 객관적으로 소명해야 하며 이미 주택을 소유하고 있는 경우는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유서를 제출하고 기존 주택의 처분계획서를 내야 한다.

 

 

■ 문제점 뭔가
서울의 촉진지구에서 토지거래허가 시 무허가주택을 사고 팔 때나 세입자가 거주하고 있을 때, 각 구청마다 기준이 제각각이어서 일선 현장에서 혼선을 빚고 있다는 지적도 나오고 있다.

 

무허가주택의 경우 토지거래허가대상이 아니라는 구청이 있는 반면 허가를 받아야 한다는 구청이 있는 것이다. 성북구의 경우 무허가주택은 지상권이 설정돼 있다고 봐야 하기 때문에 건물이 포함하고 있는 토지가 20㎡ 이상이면 허가를 받아야 한다는 입장이다. 은평구도 같은 입장인 것으로 나타났다.

 

하지만 금천구와 서대문구는 입장이 다소 다르다. 무허가 건축물은 적법한 건물이 아니기 때문에 지상권이 설정된 경우는 극히 드물다는 것이다. 또 무허가 건축물이 대부분 국·공유지를 점유하고 있다는 점에서 지상권이 설정될 리 없고 따라서 거래허가 대상이 아니라는 입장을 보이고 있다. 동대문구도 건물만 사고 팔 때는 거래허가 대상이 아니라는 견해를 피력했다. 영등포구, 관악구, 동작구, 송파구 담당자 또한 “토지거래허가는 토지를 거래할 때만 대상이 되는 것”이라며 “무허가주택은 허가 대상이 아니다”라고 설명했다.

 

반면 용산구의 경우는 세가지 입장을 피력하고 있는 것으로 나타났다. △국·공유지를 점유하고 있는 무허가주택의 경우는 주거전용면적이 20㎡이상일 경우 △사유지는 토지가 20㎡이상일 경우 △국·공유지와 사유지를 동시에 점유하고 있을 때는 사유지의 면적이 20㎡이상일 때 거래허가 대상이라는 것이다.

 

세입자가 거주할 때도 구청마다 다른 기준을 보이고 있다. 원칙상 토지거래허가를 받으려면 실수요자, 즉 매수하려는 주택에 실제로 매수자가 거주를 해야 하기 때문이다. 세입자가 있는 경우 용산구, 은평구, 금천구, 송파구, 서대문구의 경우 세입자의 임대차 기간 동안 매수자가 실제로 거주를 하지 않아도 거래허가를 해 준다는 입장을 보이고 있다.

 

반면 동대문구, 성북구, 노원구, 동작구, 영등포구의 경우는 보다 더 강화된 기준을 적용하는 것으로 나타났다. 동대문구의 경우는, 예를 들어 임대차 계약 기간이 3~4개월 정도 남았다면 실수요자로 볼 수 있지만 1년 이상이 남았다면 그렇게 볼 수 없다는 입장이다.

 

성북구와 영등포의 담당자는 “실거주자라는 점을 소명해 그것이 받아들여지면 거래허가 대상이 되지만 그렇지 않을 경우는 허가를 할 수 없다”고 설명했다. 한편 관악구의 경우는 취득과 동시에 거주해야 한다는 입장을 보이고 있다.