〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉이 지난 2006년 7월 1일 시행된 이래 서울 뿐 아니라 경기도, 부산, 대구, 충청, 대전, 강원, 제주 등 전국의 거의 대부분 시·도들이 재정비촉진지구를 지정했거나 지정을 추진하고 있다. 〈도촉법〉이 시행되기 전 서울시의 뉴타운사업을 기본으로 한 재정비촉진사업은 기존의 재개발·재건축 등 도시정비사업과는 상이한 부분이 많아 새로운 접근 방법이 필요한 것도 사실이다. 부천시는 이와 같은 맥락에서 지난 4일 제3회 부천시 뉴타운 세미나를 부천시청 대회의실에서 개최하고 재정비촉진사업에 대한 이해의 폭을 넓히는 자리를 마련했다. 이날 세미나에서는 △김홍배 부천시 뉴타운개발과장이 ‘부천시 재정비촉진사업 추진방향’ △최민아 한국토지공사 국토도시연구원 책임연구원이 ‘공장이전적지 해외사례 및 지구 내 적용방안 연구’ △김동익 대한주택공사 차장이 ‘재정비촉진사업 활성화 방안(주거안정 중심으로)’ △류용상 (주)한국종합건설 이사가 ‘재정비촉진지구 내에서의 적용 용적률 설정 연구’ △권영칠 (주)제일엔지니어링 전무가 ‘재정비촉진계획(친환경 계획사례 중심으로)’ 등을 주제 발표했다.

 

▲주민 동의 없이 공공시행 도입 안 한다=김홍배 과장은 이날 세미나에서 ‘부천시 재정비촉진사업 추진방향’에 대해 주제 발표를 하며 주민이 원하지 않을 경우 공공이 재개발사업을 시행하지 않겠다는 입장을 분명히 했다.

 

김 과장은 부천시의 공공 시행에 관한 정책에 대해 민간 주도, 공공 지원 시스템이라는 원칙을 설명하며 △원칙적으로 주민이 구성한 사업시행자(조합)가 시행하는 것으로 방향 설정 △주민 동의 없는 공공시행 미도입 △역세권의 준공업지역, 랜드마크 형성 등 특수한 목적이 있는 경우는 공공에서 시행 가능 △기반시설의 원활한 설치 지원 등을 발표했다.

 

이어 김 과장은 추진위원회 승인을 내주지 않는 경우로 △가칭 추진위원회 단계에서 정비업체, 설계업체, 시공업체를 선정하는 등 불법행위로 민원이 야기된 경우 △동의서 및 인감증명서 징구 과정에서 금품이나 향응을 제공하는 등의 불법행위로 민원이 야기되는 경우 △동의서를 임의로 조작하거나 대필한 사실이 밝혀진 경우 △주민을 잘못된 정보로 유인하거나 위협을 가해 민원이 제기되거나 고소, 고발된 경우 △정상적인 법절차를 이행하지 않거나 주민에게 불안요소가 될 수 있는 위협을 가하는 경우 등을 제시했다.

 

이밖에 단계별 시행 방안에 대해서는 연간 적정 사업량을 제어하기 위해 시장이 고시한 물량 범위 내에서 사업시행인가를 제한하도록 했다. 김 과장은 이에 대해 “내년에 단계별 총량을 정해 사업시행인가 당시 적정 물량을 제한할 것”이라며 “사업을 동시에 추진할 경우 대량 이주에 따른 주변지역의 전·월세 폭등, 부동산 가격 상승이 우려되기 때문”이라고 밝혔다. 이어 “주민들의 화합이나 단합이 잘 되는 곳이 1단계 사업장이 될 것”이라고 덧붙였다.

 

▲원미 준공업지, 세 가지 방향성 검토=부천시는 지난 6월 원미 재정비촉진계획 공람·공고(안)에서 준공업지가 포함된 춘의11구역을 존치정비구역으로 지정했다. 부천시는 춘의11구역에 대해 도시의 자족적 기반을 유지하는 역할을 하고 도시의 생산기능 유지를 담당해야 한다는 입장을 보이고 있다. 즉 도심기능 및 생산기반시설을 동반하는 재개발이 필요하다는 것이다. 따라서 부천시는 춘의11구역에 대해 개발된 주변 환경 변화에 맞출 수 있는 기능을 어떻게 도입할 것인가를 놓고 고민 중이다.

 

최민아 책임연구원은 이에 대해 “준공업지에 대한 문제는 먼저 ‘존치냐, 이전이냐’에 대한 물음를 제기하고 접근해야 한다”고 설명했다. 즉 대규모로 개발할 때 자력 개발이 아닐 경우 제조업을 존치하기는 어려우며 손실에 대한 보조가 필요하고 개발 콘셉트와의 조화가 필요하다는 것이다. 또 존치 시에는 대규모 개발이 아닌 환경 유지와 함께 단계적 개발이 필요하고 원주민 위주의 정책과 함께 토지등소유자들의 반발도 고려해야 한다는 것이 최 연구원의 설명이다.

 

최 연구원은 “이전 시에는 부천시 전체의 산업시설을 집적해 수용할 대체지를 모색해야 한다”며 “부분 존치, 부분 이전 시에는 어떤 기능을 수용하는지, 새 도시와 상관관계, 새 사업의 창출 필요성을 고려해야 한다”고 덧붙였다.

 

이에 대해 최 연구원은 일본의 에비스 가든 플레이스, 독일의 아들러스 호프, 프랑스의 리브 고쉬 등을 사례로 들며 △기존 사업을 재정착할 때는 제조업 위주로 △새로운 산업을 개발할 때는 부천시와 관련된 산업(만화영화, 필름, 공연관련) 또는 신산업(첨단산업) 유치 △도심 재생형, 역세권 입지형, 주택재개발형, 이전적지 활용형, 역사 보전형 등 대규모 복합 개발 등을 준공업지 개발에 적용할 수 있음을 시사했다.

▲선도사업구역으로 촉진사업 활성화해야=김동익 주공 차장은 이날 세미나에서 “선도사업구역을 추진해 재정비촉진사업을 활성화해야 한다”고 주장했다. 선도사업구역이란 촉진구역 중 촉진사업의 선도역할, 주민 이주대책 활용, 정부정책 실현 등을 위해 공공이 사업을 주도하는 제도로 시장·군수·구청장이 우선적으로 계획을 수립해 추진할 수 있는 곳을 말한다.

 

김 차장의 주제발표문에 따르면 정부는 기반시설 설치비용을 일부 또는 전부 지원하고 의무건립하는 임대주택 물량을 대중교통이 용이한 선도사업구역 등에 집중 공급하게 된다.

 

선정기준은 △선도사업 추진으로 재정비촉진사업의 활성화가 기대되는 구역 △지구 여건 상 나대지율이 높아 임시이주용 주택(순환용 주택) 확보가 용이한 구역 △지하철역 등 대중교통 중심지역을 중심으로 고밀 복합개발이 가능한 구역으로 정부정책 실현(신혼부부주택 등)이 용이한 구역 등이다.

 

이를 위해서는 재정비촉진계획 수립 시 선도사업구역에 대해서는 촉진계획을 우선 수립할 수 있는 규정 신설을 건의해야 한다는 게 김 차장의 주장이다. 또 해당 구역의 공급분을 제외한 선도사업구역의 임대주택은 규모에 관계없이 모두 순환정비용 주택으로 활용토록 해야 한다고 밝혔다.

 

 

 

■ 적정 용적률은…
쾌적한 도시를 조성하기 위해서는 기반시설의 확보를 감안, 추가 용적률을 포함해 제2종 일반주거지역은 250%, 제3종 일반주거지역은 300% 이내에서 조정하는 것이 합리적이라는 의견이 제시됐다.

 

류용상 이사는 이날 세미나에서 ‘재정비촉진지구 내 적정 용적률 설정에 관한 연구’라는 주제 발표를 통해 이같이 밝히면서 제1종 일반주거지역은 결합개발을 유도하는 것도 검토해 봐야 한다고 덧붙였다.

 

류 이사는 재정비촉진계획의 용적률에 대해 “촉진지구 내 필요한 공공시설 및 기반시설의 설치를 위해 기반시설 부지제공에 따른 사업시행자의 손실 보상 및 쾌적한 생활환경을 마련하기 위해 적정한 수준에서 설정해야 한다”고 설명했다.

 

따라서 계획 수립 시 합리적 도시관리 및 적정 밀도 유지를 위한 용적률의 컨트롤이 필요하고 기존 시가지 내 개발의 경우 기존 밀도를 고려해 개발이 가능한 용적률이 산정돼야 한다는 것이다. 또 부족한 기반시설의 확보를 위한 용적률 계획이 필요하는 의견도 제시했다.

 

이어 류 이사는 “용도지역 상향 조정은 특별한 경우를 제외하고 가급적 지양하고 건축설계경기, 친환경 설계 등 민간의 자발적 개발참여를 위해 추가용적률 인센티브를 도입해야 한다”며 “용적률을 산정할 때는 추가용적률을 감안해 적정한 용적률을 결정하는 것이 필요하다”고 주장했다.

 

 

 

■ 친환경 계획은…
권영칠 전무는 ‘재정비촉진계획 친환경 계획’이라는 주제 발표에서 도시의 생태 문제를 언급하며 “도시에서는 자연이 고립돼 있고 생물 서식처가 파괴되는 등 자연의 생태적 순환기능이 상실되고 있다”고 밝혔다. 따라서 도시에서는 홍수가 빈발하고 열섬 현상이 심화되고 있다는 것이다.

 

권 전무의 발표에 따르면 이와 같은 도시의 부작용을 없애기 위해 부천시의 정비기본계획에 따르면 친환경 계획을 크게 공원·녹지계획과 환경계획으로 나누고 있다. 환경계획은 다시 녹지·조경, 에너지공급 및 폐기물 처리, 지속가능한 친환경 정비사업 유도 등으로 구분된다.

 

특히 부천의 고강지구는 중앙 녹도변의 탑상형 배치를 통해 단지 내 녹지를 유입하고 통경축을 확보해 커뮤니티 가로의 성격을 강화할 예정이다. 오정구 고강동 일대 4만여㎡에 들어서는 에코고리울 기후 시계공원의 경우 △고리울 초등학교를 이전해 청소년 문화 중심의 활동지를 조성 △만화와 관련된 기업 및 테마가로 조성 △연못 및 습지 조성으로 지구의 물길이 순환하는 체계 확보 등을 계획하고 있다.

 

서울의 신림촉진지구 같은 곳도 관악산 도시자연공원과의 녹지축을 연계하고 도림천 제2지류를 자연형 하천으로 복원할 계획이다. 신길촉진지구는 단지 외부 공원과 단지 내부 광장을 연계하며 보행활동의 결절부에 커뮤니티 파크를 배치해 생활권별 소공원을 확보할 예정이다.