증축 리모델링의 용적률 문제가 또 다시 도마 위에 올랐다. 이번에는 최대 증축 범위에 대한 논란이다. 현재 실무에서 진행되고 있는 증축 리모델링은 주거전용면적은 30%, 공용면적의 증축은 제한이 없는 상태에서 진행되고 있다. 하지만 지난 7일 법제처가 내놓은 해석에 따르면 “리모델링의 총 증축 범위는 주거전용면적의 30% 이내로 제한돼야 한다”고 현행 기준을 뒤집는 해석을 내놓아 업계 전문가들의 집단 반발을 사고 있다. 

 

법제처는 국토해양부가 요청한 리모델링 증축 범위 관련 질의에서 “〈주택법〉 시행령에서 각 세대 주거전용면적의 30% 이내에서 증축을 할 수 있다고 정한 것은 주거전용면적에만 적용하는 것이 아니라 증축의 총 범위에 적용된다”며 “주택법령에서 리모델링의 증축 범위를 제한하는 것은 공동주택의 구조적 안전을 도모하고 주거환경이 열악해지는 것을 방지하기 위한 취지로 해석해야 한다”고 설명했다.

 

법제처는 이어 “주거전용면적 부분에만 증축 제한 규정을 적용하고 그 외의 부분인 복도, 발코니 등이 무제한으로 리모델링 된다면 주거전용면적 외의 부분은 결국 제한 없는 증축이 가능하다는 결론이 된다”면서 “그렇게 되면 공동주택의 구조적 안전성을 확보할 수 없기 때문에 구조적 안전성을 확보한다는 취지에서 30%를 증축의 총 범위로 해석해야 한다”고 밝혔다.

 

결국 법제처는 주거전용면적의 30% 이내에서 증축 리모델링을 할 수 있다는 조항 내용은 주거전용면적만 한정한 것이 아니라 증축 리모델링을 하는 전체 총량의 기준이라고 봐야 한다고 결론내렸다. 즉, 공동주택 증축 리모델링 시 최대한 증축할 수 있는 범위가 공용면적 및 발코니 면적 등을 모두 합쳐 주거전용면적의 30%까지만 증축할 수 있다는 의미다. 

 

▲업계 법제처 해석에 강력 반발=이번 법제처 해석에 대해 업계 전문가들은 “상식 이하의 해석”이라며 강력히 반발하고 있다.

 

주거전용면적의 30%는 단지 주거전용면적에 대해서만 30% 증축 한도를 둘 뿐, 총 증축 면적 기준으로 볼 수 없다는 주장이다.

 

전문가들이 제기하는 이의는 법률에서 명확히 규정하고 있는 ‘주거전용면적’에 대해 법제처에서 별도의 해석을 내릴 수 있느냐는 내용이다.

 

‘주거전용면적’은 현행 〈주택법〉 제4조의2에서 ‘〈건축법〉 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분의 면적’이라고 분명히 명시돼 있기 때문이다. 법률에서 명확히 용어의 정의를 내리고 있는 부분을 법제처에서 자의적으로 해석하고 있다는 분석이다.

 

박세희 지안건축 소장은 “‘주거전용면적’이라는 용어는 법률에 명확히 나와 있는 내용으로 법률에 명백히 나와 있는 내용을 법제처에서 확대 해석하고 있는 것”이라며 “법제처가 이처럼 명백한 내용을 엉뚱하게 해석한다면 향후 다른 법령에 대한 법제처 해석을 과연 신뢰할 수 있을 지 우려된다”고 지적했다.

 

최귀용 무한건축 실장은 “법제처 해석은 실무에 대한 이해가 없는 상태에서 내려진 것으로 보인다”며 “ 이 해석에 따르면 증축을 무한대로 하는 것처럼 언급되고 있지만 실제로는 그렇지 않고 일정 면적만 증축될 뿐”이라고 말했다.

 

 

■ 어떻게 되나
법제처 해석대로 총면적을 주거전용면적의 30%로 한정할 경우 정작 주거전용면적은 증축이 불가능한 것으로 나타났다.

 

주거전용면적이 50㎡인 복도형 아파트를 대상으로 △현행 기준인 주거전용면적 30% 증축과 공용면적은 제한이 없는 경우 △법제처 해석대로 증축 총면적을 주거전용면적 30% 이내로 제한하는 경우의 두 가지 사례로 분석해 본 결과다. 〈표 참조〉

 

현행 기준대로 증축할 경우에는 주거전용면적이 기존 50㎡에서 65㎡로 30% 증가하고, 복도·엘리베이터 등은 기존 12㎡에서 25㎡로 108% 증가, 관리사무소, 경로당, 지하대피소 등은 기존 5㎡에서 7㎡로 40% 증가해 전체면적이 기존 67㎡에서 137㎡로 104% 증가하는 것으로 나타났다.

 

그러나, 법제처 해석대로 주거전용면적의 30% 한도 내에서 증축하는 경우를 계산하면 전용면적 증가는 불가능한 것으로 나왔다.

 

법제처 해석에서는 발코니 면적까지도 총 증축면적에 포함돼 주거전용면적 50㎡의 세대의 경우, 발코니 면적까지 포함해 76㎡가 된다.

 

 

결국 이 면적의 30%가 증축돼 23㎡ 늘어난 99㎡가 증축 리모델링으로 늘어날 수 있다는 얘기다. 즉, 증가 가능한 면적인 23㎡로 모든 증축이 이뤄져야 한다.

 

분석 결과, 복도·엘리베이터가 기존 12㎡에서 25㎡로, 발코니 면적이 기존 9㎡에서 17㎡ 등으로 늘어나 결국은 23㎡는 공용부분 증축에 모두 소모돼 주거전용면적 증축은 불가능했다.

 

이번 분석을 담당한 이동훈 무한건축 소장은 “법제처 해석에 따라 총면적 30% 증축을 할 경우, 주거전용면적이 한 뼘도 증가하지 못하는 상황이 벌어지게 된다”면서 “심지어 기존에 지하주차장이 없는 경우 지하주차장 면적까지 고려되면 오히려 각 세대의 주거전용면적을 줄여야 하는 웃지 못할 상황도 발생하게 된다”고 말했다.

 

 

■ 전문가 해석
이번 법제처 해석은 상식을 벗어난 잘못된 해석이라는 것이 업계 전문가들의 의견이다.

 

우선, 법률에서 명확히 정해져 있는 ‘주거전용면적’의 법률적 정의를 법제처가 맘대로 확대 해석했다는 점이다.

 

또한, 증축범위와 관련된 내용은 건설교통부 당시 증축범위 관련 법안을 직접 고민하고 입법했던 담당자들이 여러 차례의 유권해석을 통해 그 의미를 명확히 해석한 상황임에도 불구하고 후임 담당자가 새로운 유권해석을 구하고 있다는 점이다. 

 

한편, 법제처에서 구조안전을 위해 30%의 증축범위를 총량 기준으로 봐야 한다고 했는데, 현행 앞뒤 증축의 리모델링에서 구조안전의 우려는 기우에 불과하다는 지적이다.

 

증축해서 완공된 많은 단지들이 이를 증명하고 있다는 것이다. 전문가들은 이번 해석을 내린 위원들의 증축 리모델링에 대한 기반지식이 부족하다는 점을 추측할 수 있다며 비판을 쏟아내고 있다.

 

▲윤영선 한국건설산업연구원 기조실장=국토부가 의뢰했다고 하는 점에서 의문이 든다. 자신들이 만든 법의 취지는 자기 부서에서 가장 잘 알 수 있는 것 아닌가. 이번에 질의한 당사자가 민간인이었다면 이해할 수도 있지만 국토부가 직접 의뢰했다는 것은 이해하기 힘들다.

 

▲남상철 현대종합설계 소장=법제처 설명에 따르면 구조안전을 위해 면적 증가 폭이 제한돼야 한다고 했는데 현행 앞뒤 증축 리모델링에서 면적증가와 구조안전이 무슨 직접적 관계가 있는 것인지 이해할 수 없다. ‘주거전용면적’에 대한 해석도 졸속으로 보인다. 법제처 주장대로 법률의 취지가 구조안전이었다면 애당초 ‘바닥면적의 30%’라는 형식으로 입법했을 것이다. 그럼에도 불구하고 입법 당시의 건교부 공무원들이 ‘주거전용면적’이라는 용어를 사용한 것은 그 의미가 있는 것으로 봐야 한다.

 

▲박세희 지안건축 소장=해석하기 애매한 용어라면 그럴 수도 있다고 생각한다. 하지만 ‘주거전용면적’이라는 용어는 법률에 명확히 언급돼 있는 내용이다. 〈주택법〉에는 ‘주거전용면적’이란 용어가 규정돼 있고, 〈집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률〉에는 ‘전유부분’이 명시돼 있다. 모두 법률에서 그 용어의 의미를 규정하고 있다. 법제처가 개입해 해석할 여지가 없는 내용이다.

 

▲최귀용 무한건축 실장=종전에 수많은 논의를 거쳐 자리를 잡은 내용들이 반복적으로 논란의 대상이 되고 있다는 게 가장 큰 문제다. 이번 용적률 문제도 이미 예전에 논의되고 확정된 내용들이다. 증축면적 30%의 의미는 주거전용면적에만 한정하는 게 맞다. 당시 건교부에서 관련 법을 만들었을 때 그 취지로 만든 것이다. 예전에도 이 내용과 똑같은 내용의 유권해석을 내렸던 바 있다. 그 때도 증축범위가 어디까지냐를 놓고 갑론을박이 벌어졌고 주거전용면적에만 한정하는 것이 옳다는 유권해석이 나왔다. 새로 부임해 온 국토부 담당자의 오해에서 비롯된 것으로 보인다.