리모델링 아파트에 대한 증축면적 차등화 방안이 검토될 예정이다.

 

지난 1일 국회 의원회관 대회의실에서 열린 ‘공동주택 리모델링 제도 개선을 위한 국회 정책 토론회’에서 토론자로 참석한 국토해양부 박진열 사무관은 1기 신도시연합회 측이 제안한 소형아파트 세대에 대한 증축면적 확대 제안에 대해 “증축 범위에 차등을 두도록 하자는 제안은 좋은 방안으로 보인다”면서 “향후 제도개선 과정에서 증축면적에 차등을 두는 방안을 적극 검토해 보겠다”고 밝혔다.

 

리모델링 아파트에 대한 증축면적 차등화 도입 주장은 리모델링 증축면적의 빈익빈 부익부 현상 때문이다. 현행 증축 리모델링의 증축 기준은 전용면적 기준 30% 이내까지 증축할 수 있기 때문에 소형아파트는 적게 증가하고 대형아파트는 많이 증가하는 문제점이 존재하고 있다. 실질적으로 증축이 필요한 것은 소형아파트 세대인데 이 기준대로라면 소형아파트 세대에는 그 혜택이 적은 반면, 오히려 증축을 꺼려하는 대형아파트 세대에는 많은 면적이 증가하는 구조였다.

 

1기 신도시연합회 측은 국민주택 규모 이하의 소형아파트에 대해서는 기존의 증축 허용 면적에 덧붙여 별도의 인센티브 면적을 추가하는 방안을 제안해 왔다.

 

1기 신도시연합회 유동규 회장은 “현행 기준에 따르면 70평 소유자는 21평이 증가하고 10평 소유자는 3평 증가하는 구조”라며 “증축을 절실히 바라는 소형아파트 세대에게 혜택을 주지 못하는 제도”라고 말했다. 이어 “소형아파트 세대 소유자들은 20~30대 가장으로 자녀 출산으로 인한 세대 면적 증가 필요성을 절실히 느끼고 있는 사람들”이라며 “제도개선을 통해 이들 소형아파트 세대에 대해 별도의 증축 면적 인센티브를 제공해야 한다”고 주장했다.

 

이날 토론회는 민주당 김진표 최고위원과 조정식 의원의 공동주최로 열렸으며 주민 대표와 학계·업계 전문가들이 참여해 토론이 진행됐다. 윤영선 한국건설산업연구원 기획조정실장은 ‘노후아파트 문제와 리모델링 정책’이라는 주제발표를 통해 정부의 조속한 현실 인식과 문제 해결을 위한 적극적 자세를 요청했다. 토론은 신동우 아주대 교수의 사회로 △이동훈 한국리모델링협회 제도개선위 부위원장 △차광찬 한국건축구조기술사회 이사 △정란 단국대 교수 △유동규 1기 신도시연합회장 △이재명 변호사 △박진열 국토해양부 사무관이 참석했다.

 

 

■ 토론회 이모저모
이날 토론에서는 주민대표·업계·학계 등 전문가들의 다양한 의견이 제시됐다. 그동안 계속해서 도입이 주장됐던 수직증축을 비롯해 최근 문제로 부각되고 있는 리모델링 용적률 문제 등이 주로 거론됐다. 참석한 전문가들은 리모델링 활성화가 절실해지고 있는 만큼 정부의 적극적인 제도 개선을 요청했다.

 

▲이동훈 부위원장=현재 시점에서 가장 시급한 용적률 문제를 거론하겠다. 증축 리모델링이 진행되기 위해서는 기존 용적률 제도에 대한 완화가 전제돼야 한다. 용적률 완화가 이뤄지지 않는다면 그동안 이뤄진 리모델링 활성화 노력은 모두 무용지물이 될 것이다. 게다가 관계 당국의 임의적 해석에 따라 혼란이 가중되고 있다. 각 부서별 담당공무원들이 충분한 논의없이 해석을 내놓기 때문이다. 이 용적률 문제가 해결되지 않고서는 현재 시행을 앞두고 있는 일반건축물의 리모델링에서도 용적률 문제가 이어지게 될 것이다.

 

이 문제를 해결하기 위해서 주택법 내 리모델링 관련 조항을 별도의 장(章)으로 구성해 타 법령 건축규제에 대한 적용여부를 명확히 해야 한다. 덧붙여 리모델링 특별법 제정도 깊이 고민해야 할 내용이다. 법령 개정시에는 각 분야 전문가로 팀을 구성하고 이들의 의견을 들어 현실에 도움이 되는 법률 개정이 될 수 있는 제도를 만들어야 한다.

 

▲차광찬 이사=구조전문가로서 수직증축의 필요성에 대해 얘기하겠다. 사실 수직증축은 특별한 것이 아니다. 이미 일반건축물에서 무수히 많이 진행돼 왔다. 무조건 수직증축을 허용해 달라는 것이 아니다. 다양한 리모델링 상품이 개발될 수 있는 기회가 마련돼야 한다는 것이다. 대수선 리모델링, 증축 리모델링 등 다양한 리모델링 형태가 있고 그 중에서 해당 고객에게 가장 적합한 상품을 선택할 수 있도록 해야 한다. 정부는 이 중에서 각 리모델링 형식에 따른 장단점과 수익률을 분석해 정부에서 유도하고자 하는 리모델링 형식에 인센티브와 패널티를 부여해 상황을 조율하면 된다.

 

수직증축시 안전 문제 해결 방안은 간단하다. 내력이 부족하다면 기존 구조체를 보강하면 된다. 그리고 구조전문가들로 하여금 구조진단을 하도록 하고 그 결과에 대해 권한과 책임을 부여하면 된다. 결국 수직증축 안전 문제는 구조 안전을 확보하기 위한 제반 시스템을 어떻게 구축하느냐의 문제이지, 이론 및 기술 부족의 문제가 아니다.

 

▲정란 교수=구조적으로 불가능한 리모델링은 없다. 단지 비용의 문제일 뿐이다. 서방 선진국에서는 리모델링산업의 비율이 점점 높아지고 있다. 국내의 경우 전체 건설시장에서 리모델링 시장 비중은 5%도 안되는 반면 외국은 40%에 육박하고 있다. 녹색성장과도 부합되는 산업이다. 석회석에서 탄산가스를 뽑아내 시멘트로 만드는 과정에서 이산화탄소가 발생하는데 시멘트 1톤을 생산하려면 이산화탄소 0.8톤이 발생한다.

 

같은 값이면 새 집을 가지려는 것이 인간의 욕구다. 이러한 욕구를 누를 수 있도록 만드는 정책적인 인센티브가 필요하다.

 

▲유동규 회장=주택정책이 새로운 시대를 반영하지 못하고 있다. 재건축과 신규분양에만 치우쳐 있다. 준공 후 15년이 지난 아파트는 심각한 정책 사각지대에 놓여 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해 리모델링 활성화 제도 도입이 시급하다. 리모델링 활성화를 위해서는 수직증축이 반드시 필요하다. 많은 국민들이 리모델링 필요성은 공감하면서도 2억원이 넘는 공사비에 고민하고 있다. 이런 고민에 국회와 정부가 정책대안을 제시해 줘야 한다.

 

수직증축이 가능해지면 전체 공사비의 20% 가량이 절감되는 큰효과를 기대할 수 있다. 정부 입장에서는 그 중 일부를 보금자리 주택으로 활용할 수 있는 장점도 있다. 리모델링에 수직증축이 도입되면 그린벨트를 훼손해 보금자리 주택을 짓는 환경파괴도 막을 수 있다.
또한, 정부 내 리모델링 전담 부서 설치가 반드시 필요하다. 행정 절차 과정에서의 혼선을 없애고 전문성을 높여 보다 안정적인 행정이 가능해지게 된다.

 

▲이재명 변호사=리모델링에 대한 새로운 시각이 필요한 시점이다. 건축폐기물과 자원 낭비의 문제를 줄여볼 수 있는 방안을 고민해야 한다. 주택은 투자수단이 아니라 거주수단이라는 인식 전환이 필요하다. 따라서 리모델링은 규제가 아니라 권장 사항으로 정부가 오히려 유도하는 것이 맞다. 자연스런 유도를 위해서는 일정한 인센티브가 주어져야 한다. 수직증축 및 세대증축을 제도화하는 방안도 고민해야 한다.

 

법률적 문제도 많아 보인다. 〈주택법〉, 〈건축법〉, 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉 등 다양한 법률에 산재해 있어 관련 공무원들도 잘 모르는 경우가 많다. 법률을 일원화하고 전담부서와 전담 공무원을 배치해야 한다. 표준정관 등 표준화된 기준의 정립도 시급하다.

 

▲박진열 사무관=정부 정책에 리모델링 정책이 부재하다고 했는데 그렇지는 않다. 행위허가 제도를 비롯해, 동별 리모델링, 증축범위 확대, 매도청구 등 리모델링제도는 계속해서 변화해 왔고 많은 제도개선이 이뤄져 왔던 것도 사실이다. 문제가 있는 내용은 계속해서 개선해 나갈 예정이다.

 

하지만 현행 리모델링이 너무 자산 증식에만 초점을 맞추고 있는 것은 아닌가라는 생각이 든다. 수직증축시 그에 대한 안전성 확보의 문제도 아직까지 검증됐다고 할 수 없다.

 

 

■ 핫 이슈
전국에서 15년이 넘은 공동주택이 300만호에 육박하고 있으며 오는 2015년에는 500만호가 넘어 해가 지날수록 노후화 증가속도는 초스피드로 급증할 것이다.

 

윤영선 한국건설산업연구원 기획조정실장은 토론회 주제발표에서 “국내 공동주택 현황을 토대로 볼 때 노후 공동주택의 노후화 속도는 매년 초스피드로 증가할 것”이라며 “이러한 현실을 감안해 정부는 적극적으로 노후 공동주택의 개량 방안으로서 리모델링 제도에 대한 논의를 적극적으로 추진해야 한다”고 제안했다.

 

▲리모델링 필요성 증가=윤 실장은 아파트 노후화 속도가 급증하는 이유는 물리적 노후화와 사회적 노후화가 함께 발생하고 있기 때문이라고 분석했다. 준공 후 15~20년이 지나면서 배관, 각종 시설물 등 물리적 구조체에 대한 노후화 현상이 발생한다는 것이다. 동시에 기술발전 및 소득수준 향상 등 사회적 요인에 따른 주택의 진부화 문제도 작용한다고 분석했다. 주차공간의 부족, 세대평면의 진부화, 실거주면적의 협소 등의 현상이 발생한다는 것이다. 

 

실제로 리모델링 단지에서 리모델링 추진 이유를 물으면 주차공간 부족의 이유는 결코 빠지지 않는다. 그만큼 개선이 필요하다고 느낄 만큼 평소 생활에서 불편을 느끼고 있다는 의미다.

 

또한 현대 시대에서 요구하는 공간 확대 욕구를 충족시켜주지 못하고 있다는 이유도 제시됐다. 그동안 공급된 아파트 면적은 지나치게 소형 위주였다는 것이다. 준공 후 15년이 지난 아파트의 36%인 107만호가 10평대 미만이었으며 20평대까지 합한다면 70% 비율을 초과하는 것으로 분석됐다.

 

윤 실장은 “현재 상황은 재건축·재개발과 리모델링 제도의 동시 병행 추진이 필요한 시기”라며 “서부 선진국의 경우 재건축·재개발 단계를 거쳐 리모델링 산업이 대세를 이루고 있다”고 말했다.

 

 

 

이날 토론회의 주최자인 민주당 측에서는 리모델링 활성화를 당론으로 정해 논의해 나가겠다고 밝혔다. 김진표 최고위원은 이날 이강래 원내대표, 조정식 의원과 함께 토론회장에 참석한 자리에서 이같은 방침을 밝히고 향후 지속적인 논의를 진행해 나가겠다고 밝혔다.

 

김 최고위원은 “리모델링 활성화는 중산층과 서민을 정책 대상으로 바라보고 있는 우리 당의 취지와도 부합하는 정책”이라며 “민주당 당론 차원에서 리모델링 활성화 논의를 진행시키겠다”고 말했다.

 

함께 자리에 참석한 이강래 원내대표 역시 “오늘의 논의가 제도개선으로 꼭 이뤄지길 바란다”면서 “오늘 논의를 통해 입법으로 이어질 수 있도록 노력하겠다”고 밝혔다.

 

공동주최자인 조정식 의원은 “짧은 기간에 대규모로 공급됐던 국내 공동주택의 노후화 문제가 현실로 다가오고 있음에도 불구하고 현실적 개선 대안이 없다는 것은 문제”라고 말했다.