국토해양부 주택건설공급과가 종전 입장을 바꿔 증축 리모델링 시 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에서 정하고 있는 용적률 제한을 완화해 적용할 수 있다는 유권해석을 내려 그동안 중단됐던 인허가 절차의 물꼬를 텄다. 종전에는 국토부 건축기획과를 제외하고 주택건설공급과와 도시정책과가 모두 용적률 초과 불가 방침을 내렸다. 특히, 도시정책과는 조례상의 용적률에 따라야 한다는 해석을 내려 사업추진 주체들을 당황하게 만들었다. 서울 지역의 경우 3종 일반주거지역 용적률이 250%이내로 정해져 있기 때문에 결국 증축 리모델링사업을 250% 용적률 이내에서 진행하라는 요구였다.

 

중층아파트인 거의 모든 증축 리모델링사업장들의 사업계획은 250% 용적률을 넘어 서고 있었기 때문에 이러한 유권해석은 사업중단 요구와 마찬가지였다.

 

370% 사업계획 용적률의 청담 두산아파트 리모델링 인허가 절차를 진행하던 강남구청 역시 이러한 불합리한 유권해석으로 인해 인허가 절차를 중지하고 용적률 완화 허용 시기를 기다리고 있었다.

 

주변의 리모델링 업계도 이러한 용적률 제한 사태가 각자 사업장에 미칠 피해를 우려하며 국토부의 입장 변화에 촉각을 곤두세우고 있었다.

 

▲용적률 초과 가능=국토부 주택건설공급과는 지난달 24일 “건축위원회 심의에서 허용한다면 용적률 완화가 가능하다”는 내용의 유권해석을 서울시에 내려 보냈고, 서울시는 다시 이 내용을 전체 25개 자치구에 하달했다. 

 

유권해석 질의내용에 따르면 주택법 시행령 제4조의2에 따라 공동주택을 증축 리모델링할 경우 건축법 제5조(적용의 완화)와 제56조(용적률) 및 같은 법 시행령 제6조(적용의 완화)에 따라 건축위원회 심의를 거쳐 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉 제78조의 용도지역 안에서의 용적률 완화가 적용 가능한 지에 대해 물었다. 건축위원회 심의를 통과하면 용적률 상한을 초과해도 가능한 지에 대한 물음이었다.

 

이에 대해 국토부 주택건설공급과는 “주택법 시행령 제4조의2(증축범위)에 따른 공동주택 리모델링시 건축법 제5조(적용의 완화)와 제56조(용적률) 및 같은 법 시행령 제6조제1항제6호, 제2항제1호의 요건(적용의 완화)을 갖추는 경우 건축법에 의한 건축위원회 심의를 거쳐 국계법 제78조(용도지역)의 용적률을 완화 적용받을 수 있다고 회신했다.

 

▲국토부 도시정책과도 ‘허용’=이에 앞서 지난달 17일 도시정책과도 용적률 완화 적용이 가능하다는 유권해석을 내렸다.

 

민원인 정 모씨가 질의한 용적률 초과 가능 여부를 묻는 민원에 국토부 도시정책과는 “리모델링을 하고자 하는 건축물은 건축법 제5조(적용의 완화) 및 제8조(리모델링에 대비한 특례)에 의한 완화기준을 적용할 수 있다”고 밝혔다. 단, 도시정책과는 지구단위계획구역에 대해서는 별도의 절차가 필요하다고 유권해석 내렸다. 지구단위계획구역 내 건축물의 경우에는 지구단위계획에 맞춰 리모델링을 해야 한다는 것이다.

 

결국 지구단위계획구역을 제외하고 일반주거지역의 증축 리모델링과 관련해 국토부 내 세 개 부서의 유권해석이 허용한다는 쪽으로 선회한 셈이다.

 

국토부 건축기획과의 경우는 종전부터 건축법에 따른 건축위원회 심의를 통해서 증축 리모델링에 대한 용적률 완화가 가능하다는 해석을 내렸다.

 

▲강남구청 인허가 절차 개시=국토부 내 세 개 부서의 유권해석이 모두 용적률 완화 허용을 밝히자 강남구청은 곧바로 청담 두산아파트 리모델링 사업계획에 대한 인허가 절차를 개시했다. 종전에 결정한 내부 방침대로 주택건설공급과 의견에 따르기로 했기 때문이다.

 

강남구청 관계자는 “주택법 근거 규정으로 행정절차상 문제가 발생했을 때에는 최종적으로 직속 상급기관인 주택건설공급과 의견을 참고하는 것이 절차상 합당하다”면서 “이번에 주택건설공급과에서 완화가 가능하다고 밝혔기 때문에 이 내용에 따라 인허가 절차를 진행하는 것”이라고 말했다.

 

따라서 지난 9월 중순 경 접수했던 청담 두산아파트의 리모델링 인허가 절차는 구청의 관계 부서 회람이 진행됐다.

 

 

■ 전문가 시각
“질의회신 과정에서 좀 더 구체적으로 물어봐야 한다. 현재 증축 리모델링에서 문제가 되고 있는 내용은 용적률 300%를 넘을 수 있는 지 없는 지에 대한 부문이다. 여태까지 관계 부서에서는 명확한 답변을 피해 법률 조항을 나열하는데 그쳤다.”

 

이번 유권해석에서 한걸음 더 나아가 명확한 해석을 요구해야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 또한 법률 개정을 통해 용적률 완화 규정을 삽입해야 한다는 주장도 제기되고 있다.

 

현재 증축 리모델링 과정에서 문제가 되고 있는 내용은 용적률 300% 초과 가능성이지만 담당 부서에서 구체적으로 ‘300%를 초과할 수 있다’고 답변한 경우는 없기 때문이라는 설명이다.

 

현행 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉 시행령에서는 일반주거지역 용적률을 200~300% 사이로 규정하고 있으며 별도로 조례에서 규정하도록 명시하고 있기 때문에 향후 언제라도 이 규정을 들어 용적률 제한이 가능하다는 것이다.

 

현행 법령에서 증축 리모델링에 대한 용적률 적용의 완화 규정은 〈주택법〉, 〈건축법〉에만 명시돼 있고 〈국계법〉에는 명시된 내용이 없다.

 

〈주택법〉에서는 ‘주거전용 면적의 30% 이내에서 증축이 가능하다’는 내용으로, 〈건축법〉에서는 ‘건축위원회 심의를 거쳐 용적률 완화가 가능하다’고 명시돼 있다.

 

〈국계법〉에만 용적률 한도만 규정하고 증축 리모델링 시 용적률 완화 여부에 대한 구체적인 규정이 없다.

 

종전 국토부 도시정책과의 유권해석을 살펴보더라도 용적률 300% 이내 한도에서 적용돼야 한다고 밝혀 300%가 넘는 증축 리모델링의 경우에는 향후에도 논란의 소지가 발생할 가능성을 잠재하고 있다는 것이다.

 

한 리모델링 전문가는 “현재 증축 리모델링사업이 활발히 진행되고 있는 곳은 300%가 넘는 용적률로 사업을 추진하고 있는 사업장들이 대부분”이라며 “이번 기회에 300% 용적률 초과 가능성에 대한 명확한 유권해석을 요구하는 한편, 법령에 명시적인 문구를 삽입하는 방안을 요구해야 한다”고 말했다.

 

 

■ 업계 반응
각 리모델링 담당자들은 이번 유권해석의 의미를 일반주거지역에서의 증축 리모델링에 대한 인허가 절차를 가능하게 한 사례라고 평가했다. 

 

강남구청 관계자는 이번 주택건설공급과의 유권해석을 ‘명쾌한 답변’이라며 인허가 절차 진행의 근거로 삼기에 충분하다는 의견이다. 종전 주택건설공급과의 유권해석은 “〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에서 정하고 있는 300% 용적률을 초과할 수 없다”는 내용이 제시됐지만 이번 유권해석에서는 “건축위원회 심의를 거쳐 용적률 완화가 가능하다”고 밝히고 있기 때문이다. 이러한 해석으로 강남구청은 370% 용적률로 행위허가 신청이 접수된 청담 두산아파트의 인허가를 진행시키고 있다.

 

서울시 관계자도 이번 국토부 주택건설공급과 유권해석이 나오면서 인허가 절차를 진행시키는 데에 큰 문제가 없을 것이라는 해석이다. 시 관계자는 “이번 유권해석에서 건축위원회 심의를 거치는 경우 용적률 완화가 가능하다고 했고 해당 단지의 진행이 이러한 건축위원회 심의 절차를 거쳐 진행되고 있다면 문제가 없을 것”이라고 말했다.

 

국토부 도시정책과 관계자 역시 “지구단위계획구역이 아닌 일반주거지역 내에서 진행되는 증축 리모델링의 경우에는 가능하다고 볼 수 있을 것”이라고 말했다.

 

한 건축설계사는 “이번 유권해석은 일반주거지역의 증축 리모델링에 대한 사업진행의 단초를 제공했다는 데 의미를 찾을 수 있을 것”이라며 “타 지역의 일반주거지역 현장은 참고할 만한 참고 사례로 자리잡을 수 있을 것”이라고 말했다.

 

▲보다 명확한 기준 정립 필요=이번 유권해석도 결국 임시방편적 유권해석이기 때문에 이번 기회에 국토부 등 관계 부서에서 보다 근본적인 기준을 제시해야 한다는 지적도 나오고 있다. 이번 국토부 유권해석으로 일단 일반주거지역 내 인허가 절차 중단 상황은 해소됐지만 증축 리모델링 용적률에 대한 근본적인 해결 사례로 보기에는 미흡하다는 것이다. 향후 민원성 질의가 제출됐을 경우 또 다른 유권해석으로 의견 변경이 가능하다는 점을 지적하고 있다. 또한 국토부 내 세 개 부서가 통합적인 의견 조율을 미루고 있다는 것도 그 이유다.

 

한 리모델링 전문가는 국토부 담당 부서 체계에 비춰볼 때 최소한 제1차관 이상의 책임자가 나서서 리모델링 용적률 체계에 대한 교통정리가 진행돼야 한다고 지적했다. 각 부서의 조직 체계가 각각 서로 떨어져 있어 통일된 의견 조율이 쉽지 않을 것이란 이유다. 현행 국토부 조직 체계를 살펴보면 주택건설공급과의 경우 주택토지실 소속인데 반해, 건축기획과와 도시정책과의 경우 국토정책국 소속이다. 따라서 각 상위 부서 체계상 법령 해석 여지도 변경될 가능성이 있으며 이에 대한 해결방안은 결국 주택토지실과 국토정책국을 모두 책임지고 있는 국토부 1차관 및 그 이상의 책임자가 나서야 한다는 것이다. 이 관계자는 “결국 리모델링 용적률 문제는 향후 또 다시 문제가 될 가능성을 배제할 수 없다”며 “국토부 1차관 이상의 책임자가 나서서 최종적인 결론을 내 보다 명확한 기준을 제시해야 한다”고 말했다.