지난 해부터 부천시와 군포시의 지구단위계획이 발표되면서 증축 리모델링과 관련한 지구단위계획의 각종 문제점들이 속속 드러나고 있다. 특히 ‘지구단위계획 변경을 통한 증축 범위 확대’라는 동일한 목적에도 불구하고 지자체들이 발표한 지구단위계획 내용이 서로 차이를 보이면서 그에 대한 평가도 확연히 드러나고 있는 실정이다. 지구단위계획 변경은 증축 리모델링을 진행하기 위한 행정적 측면에서 가장 초기 단계에 속하기 때문에 이 단계에서 충분한 검토가 진행돼야만 향후 사업이 진행될 때 사업의 발목을 잡는 경우가 없게 된다는 것이 업계 전문가들의 주장이다. 특히 현재 국내외 경제난으로 증축 리모델링 사업이 잠시 소강상태에 접어든 형국이지만 향후 경기가 살아났을 때를 감안해서라도 현재 진행하고 있는 지구단위계획 변경 과정은 미리 충분한 검토를 통해 진행돼야 한다고 목소리를 모으고 있다.

 

▲군포시 작년 12월 공람 시작=부천시는 중동신시가지 지구단위계획을 지난 해 10월 2일 고시까지 마쳐 놓은 상황이고 뒤이어 군포시가 산본 및 군포 신도시 지구단위계획을 지난 해 12월 2일 공람·공고했다. 군포시는 내달 시 도시건축공동위원회를 소집해 지구단위계획안을 심의·의결할 예정이다.

 

문제는 이 두 곳의 지구단위계획 내용이 달라 이에 대한 판단이 필요한 시점이다. 전문가들은 부천시 지구단위계획 내용이 좀 더 나은 방안이라는 판단이다. 부천시는 지구단위계획에서 용적률 등 증축범위를 〈주택법〉으로 위임하는 형태로 답을 내놨다. 용적률 부문에 대해 중동 지구단위계획은 ‘〈주택법〉 시행령 제4조의2 (증축범위) 규정에 의하여 증축되는 면적 범위 내의 증가되는 용적률에 한해 완화할 수 있음’이라고 명시해 놓았다. 반면, 군포시는 ‘현재 용적률의 1.3배 (상한용적률 300% 이하)’라고 명시해 놓아 양 자간 차이를 보이고 있다.

 

건축물 높이에 대한 부문은 부천시는 ‘〈주택법〉에 의한 아파트 리모델링 시 1층을 필로티 구조로 계획하는 경우 1개층 층수 완화’라고 명시한 반면, 군포시에서는 구체적 명시가 없다.

 

▲“주택법에 위임하는 게 최선”=업계 전문가들은 “〈주택법〉으로 위임하는 것이 최선의 대안”이라고 밝혔다. 오히려 리모델링과 관련해 구체적 내용을 지구단위계획 내용에 명시하는 것은 오히려 ‘사족(蛇足)’이라고 말하고 있다. 지구단위계획 내용에서는 ‘〈주택법〉 규정에 의한다’라고만 명시하고 그 나머지는 모두 〈주택법〉에 의해 진행될 수 있도록 하라는 주문이다.  주택법령에서 규정하는 내용대로 리모델링 사업이 추진될 때에는 지구단위계획에서도 인정해 주자는 것. 어차피 리모델링의 근거법이 〈주택법〉으로 돼 있으니 근거법이 준용될 수 있도록 하는 것이 가장 좋은 방안이라는 것이라는 게 업계 전문가들의 공통된 견해다.

 

군포시 산본 지구단위계획 공람안의 경우처럼 ‘현재 용적률의 1.3배’라는 형태로 구체적인 수치를 명시해 놓는 것은 오히려 향후 사업의 발목을 잡을 우려가 있다고 지적하고 있다.

 

현종설계 남상철 소장은 “리모델링 사업은 〈주택법〉에 의해 진행되기 때문에 〈주택법〉 규정만을 따르면 되는 것”이라며 “지구단위계획에서는 〈주택법〉에 따른다는 내용만 언급해 나머지 부분은 〈주택법〉을 따르도록 하는 것이 가장 최선이다”라고 말했다.

 

무한건축 최귀용 실장 역시 최선의 방안은 〈주택법〉 위임이라는 데 동감했다. 그는 “만일 지구단위계획 내용에 구체적 수치를 명시한다면 향후 리모델링 관련 법이 완화되더라도 완화된 내용을 따르지 못하고 그 때의 지구단위계획 내용에 따를 수밖에 없다”며 “〈주택법〉으로 위임하게 될 경우 향후 정책 변경 과정에 따른 다양한 변수에도 충분히 탄력적으로 운용될 수 있기 때문에 오히려 공무원들에게도 도움이 되는 방안”이라고 말했다.

 

▲군포시 “지구단위계획 재검토”=군포시에서는 이같은 지적에 대해 재검토 필요성이 있다고 시인했다. 또한 전문가들이 말하는 〈주택법〉 규정 위임 방안에 대해서도 긍정적인 모습을 보였다. 당초 군포시에서는 주민들이 원하는 대로 리모델링 사업을 추진토록 현재 용적률의 1.3배까지 증축이 가능하도록 해, 법에서 정하는 최대치까지 지구단위계획 내용을 수용했다는 점을 강조하기도 했다. 그러나 구체적 수치 명기 등에 따른 갖가지 문제점 등에 대한 지적이 나오자 재검토 하겠다고 밝혔다.
그러나 전반적인 재검토는 불가능할 전망이다. 이미 공람 기간이 끝나 내달 중순경 시 도시건축공동위원회에 심의 안건으로 상정될 예정이기 때문이다. 이에 대해 군포시 관계자는 “심의위원들에게 이같은 내용의 지적 사항을 충분히 설명하겠다”고 말했다.

 

 

■ 성남시도 변경하나
부천·군포에 이어 지구단위계획을 일반에 공개할 것으로 예상되는 곳은 성남시다.

 

분당이라는 우리나라 대표적 거대 신도시를 관할하고 있으며 용적률 높은 중층 공동주택이 많고 비교적 부유층이 많아 애초부터 리모델링 활성화 지역으로 거론되었던 곳이기 때문이다. 업계에서도 향후 리모델링이 진행될 수 있는 핵심 지역으로 분류하고 추이를 관심있게 지켜보고 있다. 시에서도 이러한 상황을 감안해 오래 전부터 리모델링 내용을 포함한 지구단위계획을 진행시켜 오고 있었다는 게 담당 공무원의 설명이다. 

 

성남시의 경우 지난 해 11월경 이미 지구단위계획 변경 용역을 완료시킨 것으로 알려져 지난해 12월 공람·공고를 개시한다는 말까지 들리기도 했으나 최근까지도 공람·공고 시기가 계속해서 늦춰지고 있다.

 

지구단위계획 내용에서 본다면 부천과 군포와는 다른 새로운 내용이 포함될 것이란 예상도 제기되고 있다. 성남시 관계자 또한 “성남시의 특수성을 고려, 타 지자체의 지구단위계획과는 약간 다른 내용이 추가될 수 있을 것”이라고 밝히기도 했다. 예를 들어 다른 1기 신도시의 경우 100% 공동주택으로만 만들어져 있지만 성남시의 경우 공동주택 및 단독주택들이 혼재돼 있고 또한 공동주택 중에서도 예전 〈주택건설촉진법〉 상의 사업승인이 아닌 20세대 미만으로 지어져 건축허가를 받은 사업장도 있기 때문에 좀 더 별도의 검토가 필요하다는 것이다.

 

 

 

■ 전문가 시각
업계 전문가들은 리모델링 관련 내용을 지구단위계획 내용에 구체적으로 명시하게 되면 향후 탄력적 운용이 불가능해 많은 문제가 발생할 것으로 예상하고 있다. 증축 리모델링이 지구단위계획 내용에서 영향 받을 수 있는 내용은 △용적률 △건폐율 △건축물 높이 △건축선 부분 등이다. 

 

▲‘구체적 명시’의 문제점=지구단위계획은 구역 내의 도시계획적 전체 기준을 제시하기 때문에 다양한 내용을 포괄하는 종합적 성격을 갖고 있다. 따라서 계획안 수립 과정에 있어 시간도 많이 소요되고 파급효과도 매우 크다. 그래서 지구단위계획 내용에 구체적인 명시가 되는 상황을 피해야 한다. 향후 리모델링 제도가 변경되면 그 때 또 다시 지구단위계획도 변경해야 하는 사태가 초래되기 때문이다.

 

리모델링의 경우에는 건축심의 과정에서 별도의 건축위원회 심의가 있기 때문에 그 단계에서 심의를 받아도 충분하다는 게 전문가들의 시각이다.

 

무한건축 최귀용 실장은 “지구단위계획에서는 명시된 문구 하나하나가 매우 중요한 의미를 가진다”면서 “이런 문제들을 최소화하기 위해서는 각 지자체들이 적용할 수 있는 리모델링 부문에 대한 변경 기준이 마련돼야 한다”고 말했다.

 

▲‘용적률 1.3배’의 문제점=전문가들에 따르면 산본 지구단위계획 공람안에서 밝힌 ‘현재 용적률의 1.3배 증축 가능’의 문제점은 전용면적과 주거공용면적이 명시돼 있지 않다는 점이다. 현재 일선 리모델링 사업에서 적용되는 용적률은 실제로 현재 용적률의 1.3배 이상으로 증가한다. 현행 〈주택법〉에서 30%까지 증가하는 부분의 기준은 전용면적이며 이와 함께 증가하는 주거공용면적은 30% 한도 외의 증가면적이다. 따라서 현재의 산본 지구단위계획 내용이 공람안 대로 고시될 경우 타 지역 보다 면적이 적게 늘어날 가능성도 배제하기 어렵다는 게 전문가들의 지적이다.

 

▲건폐율 명시의 문제점=전문가 지적에 따르면 중동과 산본 지구단위계획 모두에서 간과하고 있는 것이 건폐율 부분이다. 산본 지구단위계획에서는 지구단위계획 내용의 일반 내용에서 ‘건폐율 30% 이하’라고 명시돼 있다. 리모델링 시 건폐율에 대한 별다른 문구가 없으니 실제 리모델링 과정에서 이 규정을 그대로 적용해야 한다는 것이다. 특히 200~300세대의 소규모 단지의 경우 증축 리모델링 설계시 건폐율 30%를 넘어설 수 있어 문제가 된다. 또한 단지 전체를 데크 위에 올리는 데크 설계의 경우 데크 면적이 건폐율 면적에 포함되기 때문에 데크 설계가 불가능할 수도 있다. 따라서 건폐율 관련 내용도 리모델링의 경우 특례를 둬 지자체 건축위원회 심의를 통과하는 경우 인정하도록 해야 한다는 지적이다.

 

▲건축물 높이의 문제점=현재 리모델링 설계 과정에서 최신 설계로 각광받고 있는 내용 중 하나가 2개층 필로티 증축이다. 기존 세대가 그대로 입주할 수밖에 없는 리모델링 사업의 특성상 저층 세대의 불만은 적지 않은 상황이다. 이에 대해 설계 전문가들이 내놓은 대안이 2개층 필로티 증축이다. 아파트 동 전체가 2개층 높이로 올라서는 셈이다. 따라서 건축물 높이가 2개층 만큼 높아진다.

 

중동 지구단위계획에서는 ‘1개층’이라고 구체적으로 명시했으며 산본 지구단위계획에서는 구체적 명시가 없다.

 

▲건축선 부문의 문제점=지구단위계획 수립 과정 중 리모델링 특례 인정이 필요한 새로운 내용이다.

 

증축 리모델링이 가능하기 위해서는 앞뒤·좌우 등으로 면적이 늘어나게 되는데 현행 리모델링 관련 규정에 따라 〈건축법〉 완화를 받을 수는 있지만 지구단위계획의 일반적인 건축선 규정에 의해 증축이 불가능한 사례도 최근 나오고 있는 것으로 알려졌다.
현종설계 남상철 소장은 “지구단위계획 내용에 건축선에 대한 부분도 리모델링 특례로 포함시켜야 할 필요성이 있다”고 말했다.