올해 리모델링사업 부문은 힘겨운 한 해가 될 전망이다. 경기침체의 영향들이 직·간접적으로 리모델링 부문에까지 이어질 것이기 때문이다. 경기 침체가 이미 부동산 시장 하락을 견인하고 있고 이는 또 다시 주택의 가격을 하락시키며 결국 리모델링 시장 침체에도 영향을 미칠 것이란 분석이다. 이에 따라 리모델링 사업에 새로이 참여하는 단지들은 부쩍 줄어들 것이라고 전문가들은 내다봤다. 건설업계 역시 연초 사업계획에서 이런 시장 분위기를 반영해 수주 물량 계획을 대폭 축소할 예정이다. 반면 정부에서는 리모델링 활성화를 위한 대폭적인 제도 개선을 계획하고 있다.

 

▲주택가격 하락이 직격탄=상반기 중에는 리모델링 추진을 준비하는 아파트들이 관망세로 돌아서 신규 수주 현장은 자취를 감출 전망이다. 최근 서울 강남 지역조차 아파트 가격이 뚝뚝 떨어지고 있는 상황에서 리모델링 사업을 시작하자고 설득할 명분이 없다는 게 건설사 수주 담당자들의 하소연이다.

 

한 건설사 관계자는 “주택가격이 떨어지고 있는데 어떻게 사업을 추진하자고 할 수 있겠냐”며 “주민들을 설득하는 것에도 요즘 한계를 느끼고 있다”고 말했다.

 

현재 건설사 측에서 내놓고 있는 논리는 지금 사업 추진을 시작해 추후 경기가 좋을 때 사업을 본격적인 사업을 추진하자는 것이다. 하지만 이에 대해 동조하는 주민들은 경기 침체 상황과 발맞춰 점점 줄어드는 추세다. 따라서 상반기에는 더 이상 수주가 어려울 것이라는 게 각 건설사 수주 담당자들의 비슷한 견해다.

 

대우건설 전승준 소장은 “경기 침체 상황이 풀리지 않은 상황에서 리모델링 분야의 신규 수주처를 찾기는 어려울 것으로 보인다”면서 “최소 상반기 중에는 새로 사업을 시작하는 리모델링 단지들은 거의 없을 것”이라고 말했다.

 

▲정부 리모델링 활성화 나서=정부가 리모델링 활성화를 위해 팔을 걷어 부치고 나섰다. 리모델링 제도에 대한 전면 재검토를 통해 그동안 시장에서 필요하다고 요구했던 부분을 허용해 줄 방침인 것으로 알려졌다.

 

우선, 확정된 것은 증축 리모델링 가능시한으로 15년의 기준을 ‘임시 사용승인일’부터 기산할 수 있도록 〈주택법〉 시행령을 개정해 법에 명시하기로 했다. 현재 기준에는 ‘사용승인일’로부터 15년이라고 명시돼 있으며 임시 사용승인일과 정식 사용승인일이 다른 현장의 경우 구청과 추진위 간의 법령 해석 문제가 자주 발생하곤 했다.

 

또한 입주자대표회의 방식으로 리모델링 사업을 추진할 경우 동의율 부문을 완화할  예정이다. 현행 〈주택법〉 기준에서는 입주자대표회의 측이 리모델링 사업을 추진할 경우에는 입주자 전원의 동의가 필요하도록 명시해 놓고 있어 비현실적인 제도라는 지적을 받아 왔다. 따라서 이 동의율 기준을 완화 방향으로 〈주택법〉을 개정할 것이라고 국토부 관계자는 설명했다.

 

▲홍보 필요성 역설도=이런 상황에서 국가 차원의 홍보 필요성도 고개를 들고 있다. 아직도 리모델링 제도의 기본 개념조차 모르고 있는 주민들이 많다는 것이다. 따라서 아파트 단지마다 처음부터 사업에 대해 설명을 해야 한다는 것. 이로 인해 설명회 시간이 길어지며 주민들의 이해 부족에서 오는 향후 갈등 문제들도 잠복할 수 있다는 지적이다. 우선 지자체들은 그 필요성을 인식하며 속속 홍보 대열에 참가하고 있다. 인천 부평구청은 최근 리모델링 홍보 책자를 제작하고 내달 11일 지역 주민들을 대상으로 리모델링 설명회를 개최할 예정이다. 지자체가 직접 리모델링 설명회를 개최하는 것은 2007년 노원구청 이후 두 번째다.

 

부평구청 관계자는 “최근 우리 관할 구역 내에서 리모델링 사업을 추진하는 현장들이 점점 많아지고 있는 추세”라며 “사업이 진행되면서 민원들도 많아지는 등 전체적 홍보의 필요성을 인식해 설명회 개최 및 안내 책자를 만들게 됐다”고 말했다. 부평구의 경우 현재 삼부아파트 등 여러 단지에서 리모델링 사업을 진행 중이다.

 

한국건설산업연구원 윤영선 기획조정실장은 “리모델링은 장기적 측면으로 봤을 때 향후 국가 건설분야의 중요한 분야로 떠오르게 될 것이 분명하다”면서 “최근의 경기 침체 시점은 오히려 정부차원에서 리모델링에 대한 국민 홍보에 적극적으로 나설 수 있는 좋은 시기로 생각된다”고 말했다.

 

 

■정부 제도개선 방향
정부가 리모델링 활성화를 위한 제도의 전면 재검토에 들어갔다는 소식에 그 범위와 폭에 대한 관심이 높아지고 있다.

 

현재 국토부에서는 리모델링 제도의 전체적인 부분을 재검토하고 있는 것으로 확인됐으며 ‘임시사용승인일’ 부문은 확정돼 이달 중 입법예고에 들어갈 예정이다. 또한 ‘입주자대표회의 동의율’ 부문은 상당부분 완화하는 것으로 결정된 것으로 알려졌다. 한편 〈건축법〉 규정에 따른 ‘대지 안의 공지’ 부문 또한 완화 적용이 가능해지도록 〈건축법〉 규정이 개정될 것으로 예상되고 있으며 2개층 필로티도 설치가 가능할 수 있도록 관련 규정을 진지하게 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

 

더불어 이번 기회에 수직·수평 증축에 대한 가능성도 검토되고 있으며 이번 재검토 과정에서 시공자 선정 기준도 검토되고 있는 것으로 알려져 그 구체적 내용에 대한 관심도 부쩍 높아질 전망이다.

 

그동안 여러 차례 리모델링 제도 개선 요구가 진행돼 왔지만 사실상 현재까지의 제도 개선은 미진했다는 게 업계 관계자들의 공통적인 견해다.

 

현재 증축 리모델링 제도에서 가장 시급히 개선해야 할 부문으로 인식되고 있는 부문은 △수직·수평 증축 문제 △스프링클러 문제 △리모델링 결의 기준 문제 등이다.

 

수직·수평 증축 문제는 업계에서 지적하는 가장 시급한 부문이다. 현재 앞뒤 증축으로 인한 채광의 문제, 공간 비효율성의 문제 등이 제기되고 있는 상황이다. 길어진 복도 면적만 합쳐도 방 하나가 나온다는 게 설계 전문가들의 지적이다. 주거환경개선이라는 측면에서 하향평준화를 이끄는 이 제도는 시급히 개선되어져야 한다는 것이다.

 

 

■건설업계 고민
올 상반기 수주가 어려워질 것이란 리모델링 시장의 위축 전망은 작년 하반기 주택가격이 급락하면서 이미 예견됐다는 게 건설사 담당자들의 설명이다. 지난 해 하반기를 즈음해 리모델링 총회장에서 자주 들리던 목소리들이 바로 ‘나중에 경기 상황이 좋아지면 추진하자’였다는 것.

 

주민들은 1억원의 공사비를 들여 최소한 1억원 이상의 집값 상승 효과가 나타나야 하는데 오히려 집값이 하락하고 있는 상황에서는 리모델링 효과가 상쇄되며 오히려 가격이 더 떨어질 수도 있는 상황을 우려하고 있다.

 

‘주거환경개선’과 ‘집값 상승’이라는 리모델링의 두 가지 유인 축이 모두 불확실성에 휩싸이면서 사업추진을 주저하게 될 것이란 분석이다. ‘집값 상승’이라는 측면은 이미 경기침체로 인해 아파트 가격 하락이라는 현실에 봉착해 있어 재론의 여지가 없다고 보여지고 있으며 ‘주거환경개선’ 측면 역시 요즘 경제 한파 속에서 ‘참고 살만하다’는 쪽으로 생각을 돌리고 있다는 것이다.

 

대림산업의 차성진 차장은 “시장의 심리적 위축이 아파트 주민들의 심리적 위축으로 이어지며 사업의 필요성에 대해 비관적으로 생각하고 있다”면서 “향후 시장에서 경기 활성화의 새로운 사인이 나오지 않는 이상 활성화되기는 어려울 것으로 예상하고 있다”고 말했다.

 

따라서 각 건설사들은 내부 조직체제를 변화하는 시장 상황에 맞게 개편하고 있다. 새로운 수주를 하는 것보다는 기존 수주처 관리에 공을 들인다는 전략이다. 작년까지 수주했던 사업장 관리에 내실을 다져 사업추진 속도를 높이는 데에 무게 중심을 옮기겠다는 의미다.

 

특히 이러한 침체 분위기는 올 상반기가 가장 무거울 것으로 내다보고 있다. 한 건설사 직원은 “작년까지 수주를 진행해 왔던 사업장들은 그 이전부터 홍보 등 수주를 진행해 왔었던 곳”이라며 “작년 하반기부터 경기침체 분위기가 진행되면서 새로운 수주처가 바닥을 드러낸 상황”이라고 말했다.

 

이러한 사업 방향 변경 과정에서 각 건설사의 올해 리모델링 부문의 주요 계획은 보다 빨리 사업을 진행시켜 착공 현장을 내놓는 것이다. 리모델링협회 자료에 따르면 지난 2008년 한 해 동안 리모델링 착공에 들어간 현장은 당산 평화아파트와 도곡 동신아파트 두 곳 뿐이다. 서울 지역만 하더라도 120여개 단지 8만여세대가 리모델링 사업을 추진하고 있다는 양적 규모에 비하면 실제 사업추진 성적표는 낙제점인 셈이다.

 

한 건설사 임원은 “근본적인 리모델링 제도 문제로 인해 사업이 추진되는 단지는 많지 않았던 게 사실”이라면서 “관리 체제로 전환한 상황에서 보다 기 수주 사업장에 대한 집중도를 높여 착공에 들어가는 단지를 만들어 내야 할 것”이라고 말했다.