증축 리모델링이 가능하기 위해서는 용적률 등의 제한이 완화돼야 한다. 지구단위계획이 더 이상의 개발을 제한하고 있기 때문에 증축 리모델링과의 충돌이 발생하고 있는 상황이다. 예를 들어 해당 신도시 지구단위계획에 따른 A단지의 용적률 상한이 220%인데 이 곳이 증축 리모델링을 하게 되면 260%의 아파트가 되는 식이다. 현행 도시계획 제도상의 합리적 관계를 형성하기 위해서는 지구단위계획을 변경시켜 증축 리모델링을 감안한 새로운 지구단위계획이 수립돼야 하는 상황이다.

 

▲지자체 지구단위계획 변경 호의적=지자체들은 증축 리모델링에 대해 걸림돌이 되지 않으려는 모습이다. 신도시를 관할하는 대부분의 지자체에서는 내년 상반기까지 지구단위계획을 변경해 증축 리모델링을 진행하는데 도시계획상의 문제가 발생하지 않도록 하겠다는 입장이다.

 

군포시 관계자는 “주거환경을 개선시켜 주민들의 삶의 질을 향상시키면서도 자원 재활용 측면에서 공공의 정책 취지와도 부합되는 것이 리모델링 사업인데 구태여 이 사업을 막을 이유가 없지 않느냐”면서 “우리 시에서도 적극적으로 주민들의 의견을 받아들여 지구단위계획 변경 관련 행정을 진행시키고 있는 상황”이라고 말했다.

 

분당신도시의 성남시 관계자는 “리모델링 사업과 관련해 이미 여러 차례 주민들이 찾아와 의견을 개진하고 있는 상황”이라며 “가급적 사업에 지장을 주지 않도록 지구단위계획 변경 절차를 연내에 마무리하도록 일정을 추진하고 있다”고 말했다.

 

▲부천시, 지난달 결정 고시 완료=이에 앞서 부천시는 지난달 리모델링을 감안한 중동신도시 지역의 지구단위계획을 결정·고시함으로써 신도시 지구단위계획을 변경하는 첫 스타트를 끊었다. 주목할 부분은 일반적인 지구단위계획 적용 대상에서 증축 리모델링 대상을 어떻게 추출해 내느냐는 행정기법이다. 즉 증축 리모델링 단지만 선별해서 지구단위계획상 용적률 등의 제한 규정이 완화하도록 해야 하는 문제다.

 

결론적으로 부천시는 리모델링에 대한 부분을 예외 규정으로 ‘〈주택법〉 시행령 제4조의 2 규정’에 의해 추진될 수 있도록 했다. 〈주택법〉에서 허용되는 내용이라면 지구단위계획에서도 허용한다는 의미다. 부천시의 움직임은 다른 신도시 지자체에도 영향을 주고 있다. 비슷한 시기에 신도시가 만들어졌으며 현재 리모델링을 감안한 지구단위계획 변경 문제를 앞두고 있기 때문이다.

 

현종설계의 남상철 소장은 “동일한 지구단위계획을 적용받고 있는 신도시 내에 위치한 비슷한 아파트인데 증축 리모델링을 한다는 이유로 지구단위계획 적용을 완화시키기 위해서는 새로운 행정기법이 필요한데 부천시에서는 그러한 행정기법으로 〈주택법〉에 의한 리모델링을 추진할 경우에는 〈주택법〉에 따르도록 하는 방법을 채택한 것으로 보인다”며 “현재 비슷한 처지에 있는 다른 지자체들도 이번 부천시 사례를 많이 참고하게 될 것”이라고 말했다. 

 

▲일선 조합들 환영 목소리=부천시는 지난달 2일 중동 신도시 지구단위계획 결정 고시를 통해 현행 증축 리모델링에서 필요한 용적률 등의 한도를 완화했다. 부천시에서 증축 리모델링사업을 추진하고 있는 단지들은 환영의 목소리를 보이고 있다. 특히, 조합설립인가까지 받고 건축심의 단계를 앞두고 있는 사업장에서는 건축심의를 받지 못하게 될 처지에 있었다. 지구단위계획에 의한 용적률 완화가 선행되지 않는다면 지자체 건축위원회에서도 건축심의 절차를 진행시키지 않아 결국 지구단위계획 변경 절차가 이뤄지지 않는다면 개점휴업 상태에 놓일 수도 있었기 때문이다.

 

부천시의 한 리모델링 조합장은 “부천시가 적절한 시기에 지구단위계획 변경 절차를 마무리해 줘 감사하게 생각한다”면서 “증축 시 〈주택법〉에서 인정할 경우 지구단위계획에서도 인정한다는 내용 역시 흡족하게 생각한다”고 말했다. 

 

▲분당 등 타 신도시 지자체는=다른 신도시 역시 부천시의 이번 지구단위계획 기준 내용을 많이 차용할 것으로 전망되고 있다. 여기에는 증축 리모델링을 활성화 하기 위한 지자체의 정책 의도가 담겨 있다. 증축 리모델링을 허용하기 위해 신도시 지역 전체의 용적률 허용한도를 높여줘 버리게 되면 문제가 발생한다.

 

 

해당 지역 내에서 행해지는 다른 일반적인 건축행위까지도 덩달아 완화돼 해당 용적률의 혜택을 볼 수 있기 때문이다. 따라서 지구단위계획 변경 절차에서 기본적으로 규정하는 용적률은 210~220%로 정해놓고 〈주택법〉 규정에 의해 증축 리모델링을 추진하는 경우에 한해서만 지구단위계획 범위를 벗어나는 개발에 대해서도 인정해 주겠다는 취지다.

 

타 지자체 담당자들도 부천시의 이런 지구단위계획안에 대해 긍정적 반응을 보이고 있다.

 

군포시 관계자는 “우리 시에서도 부천시의 방법을 참고해서 지구단위계획 내용을 검토하고 있다”면서 “〈주택법〉으로 의제처리하는 방법도 좋은 방안이라고 생각한다”고 말했다.

 

 

■ 일산 왜 늦어지나
예외적으로 고양시가 증축 리모델링을 감안한 지구단위계획 변경 절차를 아직 진행하지 않고 있다. 고양시에서는 현재 일산 신도시의 증축 리모델링 가능성을 감안한 지구단위계획 변경 절차를 별도로 진행하는 것은 없는 것으로 알려졌다. 고양시 전체 지구단위계획 구역에 대한 재정비계획을 추진하고 있을 뿐이다.

 

고양시 관계자는 “5년마다 진행하는 재정비계획을 추진하고 있을 뿐 별도로 증축 리모델링을 감안한 일산 신도시에 대한 지구단위계획 변경 절차를 진행하는 것은 없다”며 “이번 재정비계획은 도시 전체적 사안을 고려하고 있을 뿐”이라고 말했다. 시는 재정비계획안 공람 시기를 내년 상반기로 예정하고 있다. 

 

이에 대해 업계 관계자들은 고양시에서 증축 리모델링을 감안한 지구단위계획은 나오지 않을 것이라는 전망이다. 주민들이 아직 증축 리모델링에 대한 관심이 거의 없는 상황이어서 지자체 역시 스스로 움직이지 않을 것이란 해석이다.

 

한 설계사 관계자는 “일산 신도시의 경우 타 신도시와는 달리 아직까지 증축 리모델링 사업이 초기 단계에 머무르고 있을 뿐”이라며 “그렇다보니 지자체에서도 증축 리모델링에 대한 인식이 부족한 것이 사실”이라고 말했다. 일산 지역에서 현장 설명회에 참석했던 한 건설사 관계자 역시 비슷한 견해다. 그는 “공무원들은 가급적 움직이지 않으려는 속성이 강하다”면서 “사실상 주민들이 적극적인 생각을 갖고 사업을 추진하면서 지자체에도 필요한 사항들을 요구해야 담당 공무원들도 관련 행정의 필요성을 인식하게 된다”고 말했다. 또한 “현재 고양시에서 이런 상황이란 것은 일산 지역 리모델링의 현주소를 알려주고 있는 것”이라고 덧붙였다.

 

 

 

■ 신도시 반응
신도시 지자체들은 증축 리모델링에 대해 호의적이다. 재건축에 따른 자원 낭비, 주민들의 삶의 질 향상 및 아이들의 성장에 따른 여유 공간의 필요성 등을 감안해 증축 리모델링에 대한 가능성을 열어주도록 하는데 도움을 주기로 했다는 것이다.

 

부천의 뒤를 이어 증축 리모델링을 감안한 지구단위계획 변경 절차를 추진하고 있는 곳은 분당 신도시를 관할하고 있는 성남시다. 성남시는 연초부터 지구단위계획안을 마련해 계속 검토를 진행해 왔으며 최근까지 계획안을 마무리하고 공람시기 결정을 고민 중이다. 시 관계자는 “빠르면 이번 주 중으로 공람을 시작할 것”이라고 말했다. 성남시에서도 부천시의 지구단위계획 내용처럼 〈주택법〉 의제 방법에 공감을 표시하고 있는 것으로 알려졌다.

 

그 뒤를 잇는 것은 산본 신도시를 관할하고 있는 군포시다. 군포시 역시 공동주택 증축 리모델링에 대해 호의적인 입장이다. 이미 산본 신도시 지역에 대한 지구단위계획 변경 절차를 진행 중이며 현재는 지구단위계획 설계회사의 2차 보고까지 끝나 90%의 진행률을 보이고 있다. 지구단위계획안 공람은 빠르면 올해 연말에서 늦어도 내년 초까지는 완료시킬 예정이다.

 

시 관계자는 “산본 신도시 대부분이 아직 15년에 이른 단지들이 없다”면서 “올해 연말이나 내년 초까지만 지구단위계획을 마무리하면 일선 리모델링 조합들이 사업을 추진하는데에는 아무런 문제가 없을 것”이라고 말했다.

 

산본 신도시의 경우에도 용적률 부분에 대한 허용 폭에 대해 고민을 많이 했다고 밝혔다. 어떻게 해야 증축 리모델링 추진시에만 용적률을 허용해 줄 수 있느냐에 대한 부분이다.

 

시 관계자는 “산본신도시 전체 14개 단지가 각각 용적률이 다 다른데 일괄적인 수치로 제시할 수는 없는 부분”이라며 “전체 단지가 모두 〈주택건설촉진법〉에 따른 사업승인을 받아 완공된 곳이기 때문에 현재에도 〈주택법〉에 의한 법률 적용을 받는 곳”이라며 “지구단위계획에서 〈주택법〉에 따른 의제 처리 방법으로 연결시켜 놓는 방법이 검토되고 있다”고 밝혔다.

 

그 뒤를 잇는 것이 안양시다. 거시적 측면에서 증축 리모델링이 가능하도록 하는데 정책 방향을 잡고 있다. 최근에 신도시정비팀이 새로 발족돼 이 곳에서 증축 리모델링 지구단위계획 업무를 담당하게 했다. 지구단위계획은 현재 용역회사를 선정해 본격적인 착수를 앞두고 있다. 현재 계획상으로는 내년 6월경 공람을 하고 9월경 확정을 하는 것으로 예정돼 있다. 이미 15년이 넘은 단지들이 리모델링 사업을 추진하고 있어 이에 대한 계획안 수립이 시급한 상황이다.