준공연한 완화에 이어 리모델링을 향후 주택정책의 중심으로 옮겨 놓기 위한 또 하나의 정부 정책이 추가됐다. 리모델링이 쉬운 구조로 신축 및 재건축을 하게 되면 20% 한도 내에서 용적률 인센티브가 주어진다는 내용이다. 그동안 수 차례 건교부와 언론을 통해 홍보되던 이 내용은 지난 1일 드디어 세부기준을 마련해 고시함으로써 정식으로 시행되기에 이르렀다. 정비사업에서는 설계 변경을 통해 용적률 증가로 인한 사업성 개선을 꿈꿔봄직도 하다. 그러나 서울 지역에서는 이 같은 장밋빛 기대는 어려울 것이란 전망이 나오고 있다.

 

▲시행: 11월 1일부터=건교부는 리모델링이 쉬운 공동주택에 용적률 등 인센티브를 부여하기 위한 세부기준을 규제개혁위원회 심사를 마치고 지난 1일부터 시행한다고 밝혔다. 이번에 고시한 리모델링 구조 특징은 반영구적인 장수명 구조로 자원절약, 건설폐기물 감소 등을 유도해 앞으로도 정부정책으로 적극 권장해

나갈 방침이라고 밝혔다.

 

건교부에서는 이번 기준을 통해 편의성과 관련 비용 절감 등을 고려한 세대 통합 및 분리, 내부평면과 설비 등을 자유롭게 변경·교체할 수 있고 거주자 기호에 맞게 생활할 수 있는 가변성 구조라고 밝히고 있다.

 

▲완화: 용적률 20% 까지=이번 특례 조항이 강제규정은 아니다. 대신 리모델링 구조로의 시장 움직임을 유도하기 위해 점수 평가제와 함께 그 점수에 따른 용적률 완화 제도가 도입됐다. 건축주가 공동주택 건축허가를 신청할 때 평면 가변성, 구조체와 설비의 분리 가능성, 친환경성 등에 대한 성능과 품질 등의 평가보고서를 제출하고 건축위원회에서 최종적으로 심의해 종합점수가 80점 이상이면 용적률을 20%까지 추가 완화 받을 수 있게 된다.

 

이에 앞서 건교부는 이 같은 완화가 가능해지기 위한 발판으로 지구단위계획 변경과 건축허가 절차를 간소화 하는 방안을 내놓았다.

 

▲서울시 완화 ‘회의적’=서울 지역에서 재건축사업을 진행하고 있거나 진행을 준비하는 사업장에서는 건교부의 이 같은 발표에 눈빛을 반짝일 만 하다. 용적률 상향을 통한 물량 증가로 그동안 증가한 사업비용 등을 충당하면서 조합원 부담을 줄일 수 있는 방안으로 생각될 수 있기 때문이다. 하지만 서울 지역에서는 이 같은 용적률 완화 가능성에 대해 회의적 반응이 고개를 들고 있다.

 

서울시의 용적률 규제 정책이 근본적으로 바뀌지 않는 한 이 같은 완화규정도 크게 빛을 보지 못할 것이라는 해석이다. 강제규정이 아니고 시장 유도 정책이면서 최종 결정권은 인허가권자에게 있기 때문이다.

 

이번 리모델링 관련 특례 조항 근거법은 〈건축법〉인데 동법 시행령 제6조의 3 내용에서는 ‘20% 완화를 하되 건축조례에서 지역별 특성 등을 고려하여 그 비율을 강화한 경우에는 건축조례가 정하는 기준에 따른다’는 내용의 단서 조항으로 첨부돼 있다. 결국 인허가권자가 건축조례를 통해 완화 비율을 줄이면 그에 따를 수밖에 없다는 내용이다.

 

서울시가 이미 이 단서 조항을 통해 완화 비율 하향화를 시도한 바 있다. 올해 3월 경 서울시는 건축조례 개정을 추진하면서 리모델링 구조 설계시 용적률 인센티브 한도를 5%로 제한하는 조례입법을 발빠르게 준비했었다.

 

하지만, 결국 이 조례안은 시의회에서 거부돼 현재 시행은 되지 못하고 있는 상태다. 따라서 완화 범위 제한에 대한 조례 규정이 없는 상황에서 건교부가 제시한 20% 용적률 인센티브 가능성의 문은 일단 열려있는 상황이다. 하지만 주목해야 할 부분은 서울시 정책 기조가 바뀌지 않았고 또한 민첩하게 이 부분에 대한 준비를 진행시켜 왔었다는 부분이다.

 

서울시 관계자 또한 시 정책 기조가 변하지 않는 한 서울 지역에서 이 제도가 액면 그대로 수용되기는 어려울 것임을 시사하고 있다. 시 관계자는 “당초 5%로 제한하는 조례안이 의회에서 거부 당했지만 아직 시 정책 기조는 변함없다”면서 “아직까지는 조례개정안 재상정 얘기는 나오지 않고 있지만 재상정을 추진할 가능성이 높다”고 말했다.

 

또한 조례에서 완화 범위를 제한하지 않더라도 20% 인센티브가 모두 허용될 가능성은 낮다는 의견이 제기되기도 했다.

 

한 도시계획 전문가는 “현재까지 서울시 주택 정책이 용적률 부분에 대한 규제를 까다롭게 하고 있는 상황에서 완화 범위를 5%로 제한하는 조례가 없더라도 20% 완화는 불가능 할 것으로 보인다”며 “아마도 20% 완화안을 상정한다고 하더라도 위원회에서 거부당할 가능성이 높을 것으로 예상한다”고 밝혔다. 또한 “예전에도 서울시 내부 방침으로 라멘조 구조와 같은 리모델링이 가능한 구조로 제시된 건축계획에 대해서는 일정부분 인센티브 제도가 마련돼 있긴 했지만 용적률 완화에 인색한 시 정책 기조 하에서 실제로 작동되지는 않았다”면서 “이번에도 이 같은 상황이 발생될 것으로 예상된다”고 말했다.

 

건교부의 장밋빛 기대와 서울시의 용적률 사수라는 수세적 입장 속에서 시장에서 어떤 이 제도가 어떻게 뿌리 내리게 될 지 귀추가 주목되고 있다.

 

 

 

이번 정책은 공동주택 중 연립주택 또는 아파트를 신축 또는 재건축하는 경우에 적용되며 평가에 의한 점수 환산에 의해 종합점수가 80점 이상이면 허가권자가 상하수도 기반시설 용량을 고려하여 최종 승인한다.

 

평가 신청은 건축허가 및 사업계획승인 신청시 이미 양식이 마련돼 있는 인정신청서 및 판단평가서 등을 제출해 건축위원회 심의를 통해 결정된다.

 

평가 항목은 △세대 평면의 가변성 △구조체와 설비의 분리 가능성 △세대 내부 가변성 △소음·진동·실내 공기질 등에 대한 친환경성능에 따른다.

 

평면 가변성 부분에 대한 평가 항목은 라멘구조, 무량판 구조, 혼합구조로 나눴고 라멘구조일 때 38점 ~ 40점으로 가장 많은 점수가 배점돼 있어 사실상 라멘구조로 유도하고 있는 모습을 보인다. 〈그림〉

 

〈그림〉에서 맨 위에 있는 기존 벽식아파트는 진하게 표시된 내력벽을 움직일 수 없어 리모델링 과정시 새로운 평면 구성이 어렵다. 대신 중간에 있는 라멘 구조 아파트는 진하게 표시된 점 형태만의 기둥만이 구조를 받치고 있기 때문에 벽돌로 구성된 다른 벽체들은 자유롭게 해체가 가능하다. 따라서 〈그림〉 가장 아래 평면은 중앙에 있는 라멘 구조 아파트를 리모델링한 사례로 진하게 표시된 기둥 부분은 고정돼 있으나 벽돌로 구성된 다른 벽체들은 이전의 평면과 다른 구조를 보이고 있다. 

 

무량판 구조는 소위 플랫슬래브 (Flat Slab)라는 구조로 슬래브가 보의 역할을 함께 하는 것으로 별도의 보가 없이 기둥과 슬래브로 이뤄진 구조다. 혼합구조는 라멘구조 및 무량판 구조에 포함되지 않는 다양한 구조를 담기 위해 제시된 것으로 구체적인 배점은 건축위원회에서 담당할 예정이다. 건교부 관계자는 “최근 구조와 관련해 다양한 형태들이 제시되고 있는 상황”이라며 “이 부분을 구체적으로 나누는 것에 한계가 있다고 판단돼 ‘혼합구조’라는 부분으로 나눠 놓은 것”이라고 말했다.

 

구조체와 설비의 분리 부분은 공동주택에서 예전부터 문제시됐던 부분을 개선키 위한 부분이다. 일선 현장에서 재건축의 필요성을 가장 호소하고 있는 이유가 배관 노후와 주차장 문제다. 특히, 골조에서 문제가 발생되지는 않지만 배관 때문에 재건축이 필요하다는 주장들이다. 주목할 것은 예전 아파트 시공 당시에는 배관을 아파트 내력벽 사이에 배치시켰다는 것이다.

 

따라서 배관을 교체하기 위해서는 대공사가 수반될 수밖에 없는 상황으로 이어진다. 최근에는 이 같은 불합리한 점들을 보완하기 위해 벽체와 분리된 별도의 배관 라인을 배치해 벽체와는 상관없이 배관을 손쉽게 교체할 수 있는 시공기술들이 소개되고 있다. 이번 정책에 이 부분이 포함된 이유도 이 같은 배경과 크게 다르지 않다.

 

이번에 도입된 정책은 향후 주택 시장과 사회 생활 변화에 따른 탄력적인 주택 운용을 위한 것으로 풀이된다. 인구 및 사회 구조의 변화에 따라 세대 구성 형태가 빠르게 변하고 있는 상황이다. 따라서 업계에서는 향후 대형 평형의 경우 1세대를 2세대로 수평으로 합치는 방안과 함께 1층과 2층을 합치는 수직 통합 필요성에 대한 논의가 조심스레 진행되고 있는 상황이다. 이처럼 다양화되는 사회 구조 변화 속에서 이 제도의 필요성은 예전부터 제기돼 왔었다.