2010년 재개발 및 재정비촉진사업은 시장 활성화와 제도적 환경의 급작스런 변화로 요약할 수 있을 것으로 분석된다. 우선 시장 활성화 부문에서는 서울·수도권의 시공자 수주 물량이 2009년보다 더 많이 공급될 것으로 예상된다. 작년에는 조합설립인가 이후 현장, 즉 시공자 선정을 할 수 있는 현장이 2/4분기 이후 몰렸다. 따라서 2009년에는 주로 하반기에 시공자 선정 총회가 집중됐으나 올해에는 초반부터 시공자 선정 총회가 잇따를 것으로 예상된다. 법·제도적 측면에서는 이미 개정된 〈도시 및 주거환경정비법〉, 〈도시재정비촉진을 위한 특별법〉이 작년 말부터 시행되고 있어 올해부터는 본격적으로 적용된다. 또 작년 국회에 계류됐던 법안이 올해에는 통과, 시행될 것으로 보여 재개발 및 촉진사업의 법·제도적 환경은 큰 변화를 맞을 것으로 예상된다.

 

▲서울, 촉진지구 수주전 활발=올해 서울에서 수주전이 활발하게 진행되는 곳은 재정비촉진지구 내 사업장일 것으로 분석된다. 재작년 및 작년에 걸쳐 촉진계획이 고시되고 추진위원회 승인(변경) 및 조합설립인가를 거쳐 2009년에 이어 올해에도 시공자를 선정하는 현장이 많이 나올 것으로 예상된다.

 

우선 관심이 집중되는 현장은 가재울 촉진지구 내 5구역이다. 가재울5구역의 설계개요를 살펴보면 6만3천여㎡의 면적에 임대주택을 포함해 860여가구를 신축할 계획이다. 현재 시공자들의 관심이 가장 큰 곳이다.

 

지난달 24일 조합설립인가가 난 가재울5구역은 이전부터 동부건설과 삼성물산 건설부문이 눈독을 들였던 곳이다. 하지만 두 회사 외에 다른 회사가 참여할 가능성도 배제할 수 없다는 게 전문가들의 분석이다.

 

한 건설사 관계자는 “5구역 옆 6구역의 경우도 작년말부터 상대적으로 활동을 적게 한 GS건설이 수주에 성공했다”며 “5구역의 경우도 기존에 활발히 활동을 했던 동부와 삼성 외에 다른 변수가 충분히 존재할 것”이라고 분석했다.

 

수색·증산 재정비촉진지구 중에서는 증산동 213-20번지 일대 증산2구역에 시공자들의 관심이 집중되고 있다. 면적이 7만8천920㎡로 큰 규모를 자랑하고 있으며 신축 후 1천200여 가구의 대단지가 들어설 것으로 예상된다. 따라서 1~20위권 내의 건설사들이 총력전을 펼치고 있다.

 

이곳은 작년 7월 조합설립인가를 받았지만 설계자를 뽑은 후 시공자를 선정하겠다는 등의 내부 방침에 따라 올해로 시공자 선정이 미뤄져 건설사들의 치열한 경쟁이 예상된다.

 

서울 서·북부의 관심 사업장이 가재울5구역과 증산2구역이라면, 동·북부의 수주 예상 현장은 장위동과 상계동에 집중돼 있는 것으로 업계는 보고 있다.

 

우선 장위 재정비촉진지구 내에서 관심을 받는 곳은 장위8구역과 장위11구역이다. 두 구역 모두 현재 조합설립인가를 목전에 두고 있다.

 

장위8구역은 11만9천371㎡의 면적에 1천691가구가 계획돼 있는 대단지이다. 따라서 현대, 삼성, 대우, GS, 포스코 등 대형 건설사들이 눈독을 들이고 있는 곳이다. 특히 장위8구역은 촉진지구 중심에 위치하고 있는데 지구 내 랜드마크 역할을 할 수 있는 곳이이서 건설사들로서는 수주 시 이점이 많은 현장이다.

 

장위11구역은 15만9천451㎡의 면적에 2천135가구의 신축이 계획돼 있는 초대형 단지이다. 이전부터 롯데건설이 관심을 두고 있었으며 SK건설 또한 많은 공을 들이고 있는 것으로 알려져 관심이 집중되는 곳이다. 다른 건설사들의 움직임이 변수가 될 전망이다. 특히 돌곶이역과 바로 붙어있는 역세권 구역이고 대로변에 위치하고 있어 수주 시 무형의 홍보 효과가 예상되는 곳이다.

 

하반기에는 신길, 상계, 흑석 촉진지구 내 사업장의 시공자 선정이 예상된다. 신길 촉진지구에서는 시공자 선정을 하지 않은 14, 15, 16구역에서 시공권의 주인이 누가될지 관심이 집중된다. 현재 조합설립인가를 받지 않은 곳이어서 올 하반기 경에는 수주 물량으로 공급될 것으로 예상된다.

 

시공자를 선정하지 않은 상계 촉진지구 내 1·2·3구역과 흑석 촉진지구 내 1·3·9구역 또한 하반기 경 시공자 선정 총회를 할 것으로 예상되는 곳이다. 이곳들 또한 20위권 내 시공자들이 벌써부터 치열한 물밑 각축전을 벌이고 있다.

 

 

■수도권 시장 전망은
수도권의 경우 상반기에는 일반 재개발현장, 하반기는 부천의 촉진지구에서 각각 시공자 수주전이 활발해질 것으로 예상된다.

 

경기도에는 12개시 23개 촉진지구가 지정돼 있는데 그 중 촉진계획이 발표된 곳은 소사와 원미, 고강, 광명 등 4곳이어서 조합설립인가가 후 시공자 선정은 이르면 올해 3/4분기 이후에나 가능할 것으로 보인다.

 

따라서 작년과 마찬가지로 상반기에는 인천과 수원 현장에서 시공자 선정이 줄을 이을 것으로 예상되며 하반기에는 부천 촉진지구에서의 수주전이 치열할 것으로 분석된다. 인천 현장 중에서는 석남5구역이 주목받고 있는 곳 중 하나다. 서구 석남동 570번지 일대 5만8천652㎡에 위치해 있으며 17개 업체를 지명했다. 지난달 16일 있은 현장설명회에서는 GS, 롯데, 동부 등 8개 업체가 참여했으며 오는 6일 5시 입찰이 마감될 예정이다.

 

이밖에 부천의 촉진지구 또한 건설사들이 각축을 벌이고 있다. 작년 12월 현재 부천 촉진지구 중 소사지구는 재개발사업 9곳, 도시환경정비사업 8곳 등 17개 구역이 추진위원회 승인을 받았다. 따라서 올해 하반기에는 조합설립인가를 받고 시공자 선정이 가능할 것으로 보인다. 원미지구 또한 재개발 9개, 도시환경정비사업 1곳으로 구분돼 있다. 모두 추진위원회 승인 후 조합설립인가를 위해 박차를 가하고 있는 만큼 건설사들의 관심도 집중되고 있다.

 

 

 

■법·제도 환경 어떻게 바뀌나
작년 시행된 〈도정법〉에 따르면 세입자에 대한 보상 및 권한이 크게 증가됐다. 사업시행자가 세입자에게 법령에서 정하는 손실보상의 기준 이상으로 주거이전비 또는 영업보상비를 지급하는 경우 용적률 인센티브를 부여하게 된다. 이때 완화범위는 정비구역에 적용되는 용적률 25% 이하에서 시·도 조례로 따로 정하게 된다.

 

또 정관에서 정한 규정에 따라 세입자에게 손실보상을 한 조합원은 그 액수만큼 종전자산 평가액에서 차감된다. 〈도정법〉 제48조제7호에 따르면 관리처분계획에는 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액을 기재해야 한다. 이때 조합원의 종전 토지 또는 건축물의 가격산정 시 세입자로 인해 손실보상이 필요한 경우 정관으로 정하는 바에 따라 그 액수를 뺀 나머지 가격을 종전자산평가액으로 산정할 수 있다.

 

국토해양부가 지난해 11월부터 〈도정법〉 시행규칙을 개정·시행함에 따라 상가세입자에 대한 휴업보상금 또한 상향 조정됐다. 개정된 시행규칙에 따르면 정비사업으로 인한 영업의 휴업 등에 대해 손실을 평가하는 경우, 휴업보상금을 인정하는 휴업기간이 이전 3개월에서 4개월로 늘어났다.

 

다만 △정비사업을 위해 영업의 금지 또는 제한으로 인해 4개월 이상의 기간 동안 영업을 할 수 없는 경우 △영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 고유의 특수성으로 인해 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우 등은 실제 휴업기간으로 정할 수 있게 했다. 이때 휴업기간은 2년을 초과할 수 없도록 했다.

 

촉진지구에서는 고밀복합형 유형이 눈에 띄는 부분이다. 고밀복합형 촉진지구는 역세권, 간선도로, 교차지 등의 주택공급 확대를 목적으로 신설했다. 최소 면적기준은 10만㎡ 이하이며 학교시설기준 및 주차장 기준 및 건축물 높이제한을 완화할 수 있다.

 

이밖에 촉진지구에서는 우선사업구역이라는 개념이 도입된다. 우선사업구역은 사업의 활성화, 소형주택공급 확대, 이주대책 지원 등을 위해 촉진지구 내 일부 구역을 우선해 개발할 수 있도록 허용하는 것이다. 우선사업구역은 토지등소유자 과반수 동의를 받아 시장·군수·구청장 또는 총괄사업관리자가 사업을 시행토록 하는 것이 특징이다.