2006년 8월 25일 전 재개발사업의 추진위원회 단계에서 선정한 시공자를 조합설립인가 후 추인해도 유효하다는 대법원의 판결이 지난 7월 있었다. 이에 따라 종전보다 확대된 구역에서도 추진위가 선정한 시공자를 조합인가 후 추인해도 되는지 여부에 관심이 쏠리고 있다. 서울시의 경우 2004년 6월 고시된 정비기본계획에서 설정된 재개발구역으로 2006년 8월 25일전 시공자를 선정하고 이후 재정비촉진지구 내로 편입된 곳이 해당된다. 이 경우 재정비촉진계획에 의해 정비기본계획상 면적보다 적게는 50%에서 많게는 두배 이상 확대된 곳이 있어 이들 구역이 조합설립인가 후 시공자의 추인이 가능한가에 대한 논란이 있는 것이다. 전문가들도 이에 대한 해석이 둘로 나눠지고 있다. 〈도시 및 주거환경정비법〉 부칙에 의해 가능하다는 의견과 도시계획이 새로 이뤄진 것이고 실질적으로 새로 추진위원회 승인을 받은 것으로 봐야 하기 때문에 시공자의 경우 재선정 절차를 거쳐야 한다는 의견도 제기되고 있다.

 

▲재정비촉진지구 내 구역들의 현황은=재정비촉진계획에 의해 이전 정비기본계획에 반영된 것보다 구역 면적이 넓어진 곳들 중에는 조합설립인가 후 시공자 재선정 절차를 거친 곳이 있는 반면 추인 형식의 결의로 마무리한 곳도 있다.

 

예를 들어 성북구 J구역의 경우 정비기본계획에서는 3만4천여㎡였으나 재정비촉진계획으로 인해 8만여㎡로 늘어났다. J구역은 2005년 5월 S사로 시공자를 선정하고 정관 제12조에 추인이 가능하도록 조항을 삽입했다. 따라서 조합설립인가 후 추인 형식의 시공자 결의가 가능했음에도 불구하고 얼마 전 절차를 밟아 임시총회를 개최해 시공자를 선정했다.

 

J구역 관계자는 “우리 구역의 경우 정관에 추인 가능한 조항을 넣어 조합설립인가를 받았기 때문에 〈도정법〉 부칙에 의해 추인결의를 함으로써 시공자에 대한 지위 인정을 할 수 있었다”며 “하지만 일부 조합원들이 시공자 선정 절차에 오해를 하는 모습들이 보여 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 다시 선정했다”고 설명했다.

 

동대문구 E구역도 지난달 총회를 개최하고 시공자를 선정했다. 이곳 또한 정비기본계획보다 약 3만8천㎡ 늘어난 상태로 촉진계획이 고시됐다.

 

E구역의 경우는 〈도정법〉이 시행되기 전인 2003년 7월 1일 전에 구 〈도시재개발법〉에 의해 시공자를 선정했으나 이번에 다시 경쟁입찰의 방법을 통해 건설사를 뽑았다. 이곳 또한 정관에 단서 조항을 삽입했으나 향후 총회에서 표준정관과 동일하게 조문을 변경한 후 시공자를 선정했다.

 

반면 구역이 현저하게 넓어졌음에도 불구하고 기존의 시공자를 추인 결의로 인정한 경우도 있다. 서대문구 B구역의 경우 정비기본계획의 면적은 약 7만2천㎡였으나 촉진계획에 의해 약 26만3천㎡로 세배 이상 넓이가 확대됐다. 이곳은 지난해 11월 총회를 열고 2006년 7월에 선정한 시공자를 추인 결의했다.

 

이에 따라 촉진계획에 의해 구역이 확대된 곳 중 2006년 8월 25일 전 추진위 단계에서 시공자를 선정했으나 아직 조합설립인가를 받지 못한 곳들이 어떻게 이 문제를 처리할까 주목된다. 이에 해당하는 구역은 관악구 S구역, 영등포구 S구역, 동작구 H구역 등 다수가 해당된다.

 

▲추인결의 된다 vs 안된다, 엇갈린 의견=전문가들 사이에서도 이에 대해 의견이 엇갈리고 있다. 우선 구역이 넓어진 경우 추진위원회 변경이 필요한데 토지등소유자들은 이에 대해 변경 승인 동의서를 냈고 조합설립동의서에 정관에 동의한다는 내용도 있으므로 가능하다는 의견이 있다.

 

합동법률사무소 국토의 김조영 변호사는 “〈도정법〉과 부칙 및 정관에 의해 추인이 가능하다고 판단한다”며 “경쟁입찰의 방법을 거치지 않고 2006년 8월 25일 전에 선정했던 회사 한 곳을 총회에 상정해 결의하는 방법도 유효하다고 본다”고 밝혔다.

 

H&P법률사무소의 박일규 변호사 또한 “〈도정법〉 부칙에서 ‘법 제11조제2항의 개정규정 중 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우 이 법 시행(2006년 8월 25일) 후 최초로 추진위원회 승인을 얻은 분부터 적용한다’라고 규정해 그 전에 추진위원회 승인을 얻은 조합의 경우 선정 방식의 제한을 받지 않도록 했다”며 “정비구역의 확장에 의해 추진위원회 변경 승인이 이뤄졌다고 해도 최초 추진위원회 승인을 2006년 8월 25일 전에 받은 것은 분명한 사실이기 때문에 추인 형태의 결의가 유효하다고 본다”고 설명했다.

 

반면 구역 면적이 50%에서 많게는 3배 이상 넓어진 경우는 정비구역의 경미한 변경이라고 볼 수 없기 때문에 시공자를 재선정하는 절차를 밟아야 한다는 주장도 제기되고 있다. 이 경우 추진위원회 변경 승인의 성격을 어떻게 볼 것인가가 관건으로 분석된다. 새로운 도시계획의 절차를 거친 것으로 봐 추진위원회 승인 역시 새로 받은 것이라는 해석이라면 추인이 불가능하기 때문이다.

 

법무법인 조율의 지철호 변호사는 “구역 면적이 현저하게 늘어난 경우 형식적으로는 추진위원회 변경 승인이지만 실질적으로는 추진위원회 승인을 새로 받은 것으로 봐야 한다”며 “이러한 경우는 〈정비사업의 시공자 선정 기준〉에 따라 시공자 선정 절차를 밟아야 한다”고 설명했다.

 

국토해양부 담당자 또한 “각 구역이 처한 사안마다 다를 것이라고 본다”면서도 “정비기본계획에서 재정비촉진계획이라는 도시계획 절차를 새로 거친 것이기 때문에 이러한 경우 추인이 유효하지 않을 가능성도 있다”며 부정적인 입장을 피력했다.

 

서울시 뉴타운 담당자 또한 “구역 면적이 2배 이상 현저하게 늘어났다는 것은 곧 그 구역에 대한 계획을 실질적으로 새로 수립했다고 해석할 수 있다”며 “이 경우는 시공자의 추인이 어려울 것으로 본다”고 말했다.

 

 

■ 변천 과정은
추진위원회에서 행한 시공자 선정 무효, 추진위원회의 시공자 선정 행위에 대해 조합설립인가 후 추인 유효 등의 대법원 판결이 나오는 것은 재개발사업에서 시공자 선정 가능 시기가 법 개정에 따라 변했기 때문이다.  2003년 7월 1일 〈도정법〉이 시행될 당시에는 재건축사업이나 재개발·도시환경정비사업 모두 사업시행인가 후 시공자를 선정해야 했다. 〈도정법〉 제정 당시 건설교통부는 사업시행인가를 받아 설계가 확정된 후 시공자를 선정하게 함으로써 집행부와 시공자와 비리를 근절하고 공사비를 인상하는 관례를 없애고자 했다.

 

하지만 시공자를 선정하지 못해 초기자금투입이 어려워지는 등 사업이 답보상태에 이르자 정부는 재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우 2005년 3월 18일부터 시공자 선정 시기를 구체적으로 규정하지 않았다.

 

따라서 이 당시 전국 재개발현장에서 시공자 선정 러시가 이뤄졌다. 추진위원회 단계에서 시공자를 선정할 수 있었기 때문에 물량이 봇물 터지듯 쏟아져 나왔기 때문이다. 이처럼 수주 현장이 많아지자 시공자 간 또는 집행부와 시공자와의 담합 등의 부작용이 생겨 2006년  8월 25일부터 정부는 재개발 및 도시환경정비사업의 경우 조합설립인가 후 시공자를 선정할 수 있도록 법을 개정·시행했다.

 

법 개정 과정에서 조합설립인가 추인이 가능토록 한 부칙 제2항 ‘제11조제2항의 개정규정 중 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우는 이 법 시행 후 최초로 추진위원회의 승인을 얻은 분부터 적용한다’는 내용이 에초엔 들어있지 않았다. 하지만 업계 및 조합들의 강력한 반발로 인해 이 조항이 최초 입법과정에서와는 달리 삽입돼 추인이 가능해 진 것이다.

 

이 당시에도 재건축사업은 사업시행인가 후 시공자 선정이 가능했으나 MB정부 이후 꾸준히 추진되고 있는 재건축 활성화 조치에 힘입어 올해 2월부터 조합설립인가 후 건설사를 뽑을 수 있게 됐다.

 

 

 

■ 대법원 판결 의미
이처럼 확대된 재개발구역에서 조합설립인가 후 시공자 추인이 가능한지 여부에 대해 전문가들의 해석이 분분한 이유는 비슷한 사안에 대해 대법원의 판결이 있었기 때문이다. 대법원은 지난 7월 정비구역 면적의 변경이 없는 재개발 사업장에 대해 추진위원회에서 선정한 시공자를 조합설립인가 후 추인이 가능하다는 판결을 내린 바 있다.

 

대법원은 부산 S구역의 조합원 최모씨외 1명이 제기한 총회결의무효확인 상소심에서 “원심판결 및 상고이유를 살펴봤으나 이유가 없다고 인정돼 대법관의 일치된 의견으로 모두 기각한다”고 판결했다.

 

대법원이 인용한 부산고등법원 판결에 따르면 재개발사업에서 시공자선정과 관련해 〈도정법〉 개정 과정에서 2006년 8월 25일 전 추진위원회 승인을 받은 곳과 그렇지 않은 곳에 대해 구분을 둬야 한다.

 

즉 부산 S구역의 경우 2005년 12월 21일 추진위원회 승인을 받았기 때문에 〈도정법〉 부칙 제2항의 규정에 따라 시공자 선정방식의 제한에 관한 제11조제2항의 규정을 적용받지 않게 된다는 것이다. 따라서 S구역 조합의 경우 조합원 총회에서 시공자를 선정하는 방법에는 법률상 별다른 제한이 없어 정관에서 정한 방법으로 시공자를 선정하면 된다는 게 법원의 판단이다.

 

S구역의 조합정관 제12조제1항에서는 표준정관의 내용에 ‘…단, 정비사업의 시공자 선정기준이 고시된 2006년 8월 25일 이전에 주민총회에서 공개 경쟁입찰로 선정된 참여시공자에 대해서는 조합설립인가 후 조합총회에서 추인결의를 받음으로써 본 정관에 의해 선정된 시공자로 본다’고 단서 조항을 추가했다.

 

이에 따라 부산고법은 “조합총회의 결의는 S구역 추진위원회가 공개 경쟁입찰의 방법으로 선정해 둔 시공자를 선정하는 결의인 만큼, 정관에 따른 것으로 적법해 별다른 하자가 있다고 보이지 않는다”며 “추진위원회의 결의가 무효라고 하더라도 이는 〈도정법〉에서 정한 시공자 선정결의로서의 효력을 갖지 못한다는 의미이지, 조합설립에 앞서 추진위원회가 공개 경쟁입찰을 거쳐 시공자를 선정한 자체가 금지되는 것은 아니라고 볼 것이다”고 판단했다.

 

다만 부산의 S구역의 경우 정비구역 변경으로 인한 면적의 확대가 없었던 곳이었기 때문에 논란의 여지없이 추인이 가능했던 것으로 판단된다. 즉 재정비촉진구역의 사례와 같이 실질적으로 새로운 도시계획절차를 거친 경우가 아니라는 뜻이다.