기축년 새해가 밝았지만 재개발 시장은 여전히 암울할 전망이다. 최근 부동산 시장이 사상 최악이라는 평가를 받는데다 재건축·재개발 등 정비사업 활성화를 공약으로 내걸었던 이명박 정부의 지원마저 미미한 수준에 그쳤기 때문이다. 특히 정비사업 활성화의 일환으로 정부가 내놓은 11·3부동산 대책은 대부분 재건축에 초점이 맞춰졌을 뿐 재개발은 말 그대로 ‘찬밥’ 신세를 면치 못하고 있다. 이에 따라 서울·수도권과 지방의 양극화 현상은 올해 더욱 심화될 조짐을 보이고 있다. 특히 지방의 경우 건설사들이 ‘집중과 선택’을 넘어 이미 수주한 현장에 대해서도 ‘포기냐, 유지냐’를 두고 고심하고 있을 정도로 상황은 악화된 상태다. 나아가 그동안 재개발사업을 추진하는데 큰 어려움이 없었던 서울·수도권 상황도 밝지만은 않을 것으로 보인다. 지난해 상반기부터 서울·수도권 내에서도 미분양이 속출하자 건설사들이 입지조건, 사업성 등을 고려해 선별적으로 수주에 나서고 있기 때문이다. 이에 따라 서울·수도권 내에서도 양극화 문제가 대두될 것으로 전문가들은 전망하고 있다.

 

▲‘분양 불패’ 무너진 서울·수도권… 사업 추진에 악영향=그동안 아파트 미분양 사태는 서울·수도권에서 보면 ‘강 건너 불구경’이었다. 부산을 중심으로 대구, 울산 등 남부지방에서 대규모 아파트 미분양이 속출하면서 재개발사업마저 고사 위기에 처했지만 서울·수도권의 경우 분양에 큰 문제가 없었기 때문이다.

 

하지만 지난해 하반기로 넘어오면서 서울·수도권의 ‘분양 불패’ 신화가 무너졌다. 실제로 지난해 말 인천에서는 청약자가 단 한명도 없는 ‘청약률 제로’ 아파트가 등장하기도 했다. IMF 외환위기 이후로 처음이다.

 

수도권의 인기 지역인 수원, 고양 등지에서도 청약자가 10명 미만인 아파트가 속출했으며 분양의 안전지대라 평가받았던 서울 역시 ‘청약률 제로’ 단지가 발생했다. 지방에 이어 서울·수도권 분양시장 역시 줄줄이 참패하는 결과를 보인 것이다.

 

이러한 미분양사태는 재개발사업에도 그대로 영향을 미쳤다. 실제로 재개발사업 추진 현황만 보더라도 부산시의 경우 지난 2007년 총 47곳의 재개발구역이 정비구역으로 지정됐지만 지난해에는 겨우 25곳만이 정비구역으로 지정됐다. 2007년에 비해 약 절반 가까이 줄어든 셈이다.

 

대구시의 경우 지난 2006년 6월 정비기본계획을 발표하면서 총 270여 곳의 정비예정구역을 설정하고 그해 총 46개 구역이 추진위원회를 승인받았다. 하지만 2007년에는 6곳으로 줄었으며 지난해에는 단 한곳도 추진위원회가 구성되지 않은 것으로 나타났다. 지방의 재개발이 사실상 한계에 다다른 모습을 보여주고 있다.

 

이러한 현상은 서울·수도권에도 나타났다. 인천시의 경우 정비기본계획상 90여 곳의 재개발 예정구역들이 추진위원회 승인을 받았다. 하지만 구역지정을 받은 곳은 기본계획 수립 이전부터 사업을 추진한 곳까지 포함해 총 16곳에 불과한 것으로 나타났다.

 

서울시 역시 크게 다르지 않다. 서울시에 따르면 지난 2006년에는 총 21곳의 재개발 정비구역을 지정했으며 2007년에는 42곳의 정비구역을 지정했다. 하지만 지난해에는 16곳만이 구역지정을 받아 2007년에 비해 절반에도 못 미치는 것으로 나타났다.

 

물론 이 같은 현상이 발생한 이유는 재정비촉진계획 수립, 주민제안형 구역지정 폐지 등 여러 가지가 있겠지만 미분양으로 인한 사업성 악화가 주요 이유라는 것이 전문가들의 설명이다.

 

다시 말해 서울·수도권이라 할지라도 입지조건이나 개발 호재가 없는 구역들은 사업 추진에 어려움을 겪고 있다는 것이다.

 

▲답보상태 이어져… 부동산 시장 상황에 직접적인 영향 받을 듯=사실상 올해 재개발사업은 입지적으로 호재가 뚜렷한 일부 구역들을 제외하고는 사실상 사업이 답보상태를 보일 것이라는 게 전문가들의 평가다.

 

 

올해의 경제성장률이 마이너스로 돌아설 수도 있다는 전문가들의 비관적인 전망도 이어지고 있는 가운데 재개발에 대한 정부의 뚜렷한 지원책마저 없기 때문이다.

 

실제로 지난해 11월 정부가 재건축·재개발 활성화를 위해 내놓은 11·3 부동산 대책만 보더라도 재건축조합원 명의변경 금지조치 폐지, 재건축임대주택 의무비율 폐지 등 재건축 규제 완화가 대부분을 차지하고 있다. 때문에 재개발을 추진하는 구역들은 오히려 소외감만 커진 상태다.

 

또 현재 국회에 계류 중인 〈도시 및 주거환경정비법〉 개정안(국토해양위원장 대안) 역시 직접적인 재개발 활성화 지원과는 거리가 있다.

 

이에 따라 서울·수도권에서도 사업을 고의로 지연시켜 분양을 미루는 구역들이 속출하고 있으며 이러한 현상은 앞으로도 지속될 전망이다.

 

실제로 최근 사업시행인가를 받은 마포구의 한 재개발 조합장은 “우리 구역은 한강 조망이 가능하고 교통이 편리해 입지조건이 양호한 편에 속하는데도 분양시장이 워낙 좋지 않아 미분양이 걱정된다”며 “시장상황을 봐가며 분양시기를 조율할 계획”이라고 밝혔다.

 

그동안 사업 기간을 단축시켜 사업비용을 최소화하는 것에서, 부동산 시장에 따라 사업을 탄력적으로 운용하는 방향으로 돌아선 것이다. 따라서 올해 재개발 사업은 부동산 시장 상황과 직결될 가능성이 크다. 하지만 최근 경제 성장률 등에 대해 비관적인 전망이 쏟아지고 있는 점을 감안하면 올해에도 재개발 사업은 희망적이지 못할 것이라는 게 전문가들의 평가다.

 

 

■ 건설사들 수주 전략은
지난해 수주전략이었던 건설사들의 ‘선택과 집중’ 현상이 올해는 더욱 심화될 전망이다. 나아가 지방 사업장의 경우 ‘포기냐 유지냐’를 놓고 심각하게 고민하고 있는 것으로 알려져 재개발도 구조조정에 들어가는 것 아니냐는 우려마저 나오고 있다.

 

특히 올해는 인천을 비롯해 수원 등 수도권에서 시공자 선정이 본격화될 전망이지만 전반적인 재개발 활성화로 이어지기는 어려울 전망이다. 대형 건설사들이 미분양을 우려해, 사실상 서울과 수도권 일부 지역에만 수주활동을 집중할 계획이기 때문이다.

 

실제로 지난해 인천의 한 재개발구역을 수주한 대형 건설사 관계자는 “인천의 경우 서울과 인접한 부평 등을 제외하고는 큰 메리트가 없는 상황”이라며 “올해부터 인천 수주금지령이 내려져 당분간 수주활동을 하지 않을 계획”이라고 설명했다. 나아가 이 관계자는 “현재 부동산 시장이 워낙 불황이어서 올해부터는 지방은 물론 서울을 제외한 수도권에도 수주 활동을 적극적으로 나서지 않을 계획”이라고 밝혔다.

 

다른 건설사 역시 크게 다르지 않다. 또 다른 대형 건설사 관계자는 “올해는 미분양, 사업성 등을 고려해 서울 위주로 수주 활동에 전념할 계획”이라며 “서울과 경기도 외 지역은 입찰에도 참여하지 않을 것”이라고 전했다.

 

이 같은 서울·수도권 수주 쏠림현상은 대형 건설사뿐만 아니라 중견업체들도 마찬가지다. 주로 지방에서 많은 수주활동을 한 중견 업체들도 서울·수도권으로 눈을 돌리고 있다. 지방의 재개발은 현금 청산 등으로 사업성이 확보되지 않기 때문에 더 이상 지방에 수주할 여력이 없다는 것이다.

 

이에 따라 지방의 재개발사업은 시공자를 선정하지 못하거나 선정했다 하더라도 사업비를 대여받지 못하는 등의 문제로 사업 추진은 더욱 어려워질 전망이다. 특히 지난해 재개발 수주전의 마지노선이라 평가됐던 대전·충청권마저도 이 같은 현상이 발생하고 있는 것으로 알려졌다.

 

천안의 한 재개발조합장은 “최근 시공자가 사업비를 대폭 삭감하면서 사실상 최소한의 사업 경비만을 대여 받고 있는 실정”이라며 “사업비가 부족하긴 하지만 다른 시공자를 선정하기는 커녕 선정된 시공자마저 사업을 포기할까 노심초사 하고 있다”고 설명했다. 이어 “시공자 선정 후 사업시행인가를 받기 위한 모든 업무를 마쳤지만 부동산 시장 상황을 고려해 신청을 미루고 있다”며 “다른 구역들도 우리구역과 마찬가지로 분양에 대한 고민이 많은 것으로 알고 있다”고 전했다.

 

또 다른 건설사 관계자도 “지방의 경우 분양 시장이 워낙 침체돼 있기 때문에 분양을 계속 미루고 있는 실정”이라며 “사업비를 계속 대여해 주고는 있지만 사실상 대여비를 상환 받을 수 있을지도 불투명한 상태”라고 말했다. 이어 “사업성이 없는 곳은 사업을 포기하고 싶지만 회사 이미지가 떨어질 것이 우려돼 이러지도 저러지도 못하는 상황”이라고 말했다.

 

한국주택정비사업조합협회의 최태수 사무국장은 “최근 재개발은 사업성 악화와 더불어 조합설립동의서, 세입자 보상기준 등과 관련해 조합 패소 판결이 이어지면서 그나마 사업이 추진되는 곳마저 어려움을 겪고 있다”며 “사업성과 미흡한 제도로 사업 추진이 불가한 곳이 점차 늘어날 것으로 전망되고 있는 만큼 정부의 전폭적인 지원이 시급하다”고 주장했다.