정책변화에 따른 절차 변경은 간소하게 바꿔야
불가피한 사업비 증가 사유땐 의결처리 쉬워야
재건축·재개발 등 정비사업의 근간이 되는 〈도시 및 주거환경정비법〉이 제정된 지도 햇수로 10년째다. 이 법은 노후·불량한 건축물을 효율적으로 개량하기 위해 필요한 사항을 규정함으로써 도시와 주거환경의 질을 높이는데 목적을 두고 있다. 따라서 정비사업 시행을 위해서는 〈도정법〉에서 정한 사업절차에 따라 진행해야 한다. 이른바 절차법인 〈도정법〉은 그동안 수차례 개정돼 왔다. 물론 절차법인 만큼 원활한 사업추진을 위해서는 얼마든지 개정될 수 있다. 하지만 정부정책의 급변화, 공공의 과도한 개입 등으로 인해 오히려 사업주체인 추진위원회 및 조합을 옥죄는 법률로 전락하고 있다는 지적이 일고 있다. 제정 목적에 맞춰 절차를 정해야할 법률이 변질되고 있다는 얘기다. 이에 따라 추진위 및 조합들은 원활하게 사업을 추진할 수 있도록 하기 위해 〈도정법〉에서 정하고 있는 독소조항을 개정해 줄 것을 요구하고 있다.
▲법률 개정에 따른 정비계획 변경은 경미한 변경으로=먼저 법률 개정에 따른 정비계획 변경의 경우 ‘경미한 변경’으로 처리해야 더 큰 효과를 거둘 수 있을 것으로 전문가들은 진단하고 있다.
현행 〈도정법〉 제4조에 따르면 정비계획은 시장·군수가 서면통보, 주민설명회, 주민공람, 지방의회 의견청취 등의 절차를 거쳐 시·도지사에게 정비구역 지정을 신청해야 한다. 정비계획을 변경하는 경우에도 같은 절차를 거쳐야 한다. 다만 시행령에서 정한 경미한 사항을 변경하는 경우에는 이러한 절차를 거치지 않아도 된다. 그럼에도 현재 법적 상한용적률을 적용하기 위해서는 처음부터 새로운 절차로 정비계획을 변경해야 한다. 용적률 상향에 따른 사업성은 향상되지만 절차는 그대로여서 사업지연이 불가피한 셈이다.
이처럼 법적 상한용적률 적용에 따른 정비계획 변경의 경우 총회의결을 거친 후 곧바로 도시계획위원회의 심의가 있을 수 있도록 개정돼야 한다는 주장이다. 나아가 세입자 주거대책을 포함한 정비계획 변경의 경우에도 ‘경미한 변경’으로 처리해야 한다는 의견도 나오고 있다.
▲알박기식 반대… 조합설립 동의율 완화=이와 함께 〈도정법〉 제16조에서 정하고 있는 조합설립동의율도 사업을 추진하는데 걸림돌로 작용하고 있다는 분석이다. 특히 공동주택의 경우 동별 동의요건을 충족하기가 쉽지 않아 사업에 차질을 빚는 사업장이 많다. 따라서 동별 동의요건을 현행 2/3이상에서 1/2이상으로 완화해야 한다는 의견이 나오고 있는 것이다.
또 단독주택 재건축 역시 마찬가지다. 현재 단독주택 재건축의 경우 토지 또는 건축물 소유자의 3/4이상 및 토지면적의 2/3이상의 토지소유자 동의를 얻어야 조합을 설립할 수 있다. 하지만 토지면적 요건을 1/2이상으로 완화시킴으로써 더욱 신속한 사업추진이 가능하도록 해야 한다는 게 전문가들의 의견이다.
▲임원해임 절차 어렵게=이와 더불어 전문가들은 조합임원의 해임절차가 강화돼야 한다고 주장한다. 조합임원의 해임절차를 규정하고 있는 〈도정법〉 제23조제4항에서는 조합원 1/10이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 얻어 해임할 수 있다. 이럴 경우 조합임원의 빈번한 교체가 가능해지기 때문에 결과적으로는 조합원들의 금전적, 시간적 손해는 물론 사업추진의 안정성과 지속성을 저해하는 요인이 발생하게 된다는 것이다. 따라서 조합임원의 해임발의 요건은 조합원 1/5이상으로 강화돼야 한다는 의견이다.
▲총회의결 정족수 완화 요구=총회의 의결사항도 개정돼야 한다는 지적이다. 현행 〈도정법〉 제24조에서는 반드시 총회를 열어 처리해야할 사항들을 명시하고 있는데, 이때 정비사업비가 10/100이상 늘어나는 경우에는 조합원 2/3이상의 동의를 얻어 처리할 수 있도록 하고 있다. 이 경우 특별 의결정족수로 정하고 있다.
하지만 법률 강화에 따른 증가나 현금청산에 따른 비용 상승 등 정비사업비가 불가피하게 증가하는 경우에는 일반 의결정족수로써 처리할 수 있도록 해야 한다고 전문가들은 조언한다. 다시 말해 강화된 법률 및 현금청산자 증가 등에 따른 정비사업비 상승의 경우에는 제외된다는 예외규정을 둬야 한다는 얘기다.
▲경미한 사업계획 변경 범위 넓혀야=사업시행인가를 받은 후 경미한 변경 범위가 완화돼야 한다는 의견도 나오고 있다. 현행 〈도정법〉 시행령 제38조에 따르면 세대수 또는 세대당 주택공급면적을 변경하지 않고 사업시행인가를 받은 면적의 10%의 범위에서 내부구조의 위치 또는 면적을 변경하는 때에는 시장·군수에게 신고만으로도 사업시행계획서를 변경할 수 있는데, 이때 주택공급면적을 전용면적으로 완화해야 한다는 것이다.
나아가 대형주택을 소형주택으로 건축계획을 변경하는 경우 경미한 변경으로 간주해야 한다는 지적이다. 최근 조합들이 분양성을 높이기 위해 비인기 주택인 대형을 소형으로 변경하는 사례가 빈번하게 발생하고 있어서다.
하지만 일선 조합들은 사업지연이 불가피하다는 이유로 쉽게 변경하지 못하는 경우가 대부분이다. 경미하지 않은 범위에서 건축계획을 변경하는 경우 정비구역 변경지정부터 건축심의 등의 절차를 새롭게 진행해야 하기 때문이다.
이밖에 절차간소화를 위해 추진위 제도를 폐지하자는 의견도 있다. 추진위의 경우 정비구역 지정 후에 구성할 수 있고, 단순히 조합설립 동의서를 징구하는 업무만 진행하고 있는 게 현실이기 때문이다. 게다가 정비업체나 설계자를 선정하는 등 할 수 있는 업무가 상당히 제한적이라는 이유에서다.
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추진위 단계서 시공자 선정해야 자금 ‘물꼬’
■ 사업추진 효율성 방안
정비사업의 원활한 사업추진을 위해 초기자금 조달 방안이 마련돼야 한다는 지적이 나오고 있다.
사업 초기비용이 부족한 일선 추진위·조합들이 자금난에 허덕이면서 사업 동력을 잃어가고 있기 때문이다.
현재 공공관리제도를 시행하고 있는 서울시의 경우 연 담보 4.3%, 신용 5.8% 금리로 최대 10억원을 융자해주고 있다.
하지만 실적은 저조한 상황이다. 여기에 시 예산은 지난해에 비해 반토막 난 실정이며, 올해는 실적도 전무한 상태이다.
게다가 담보나 보증 조건을 내걸고 있어 추진위 및 조합들이 대출을 꺼리고 있는 게 현실이다.
따라서 공공관리제도의 자금융자 확대 및 활성화를 위한 방안이 마련돼야 한다는 지적이 나오고 있다. 또 협회나 공공기관을 통한 보증·융자가 가능하도록 검토돼야 한다는 의견도 제기되고 있다.
이와 함께 시공자 선정시기가 조합설립인가 후로 미뤄지면서 추진위들이 난항을 겪고 있다. 심지어 서울시의 경우에는 조례로 시공자 선정시기를 사업시행인가로 못박으면서 조합들의 자금난이 가중되고 있다.
이에 따라 초기자금 조달이 수월해질 수 있는 효과를 내도록 하기 위해 조례로 위임한 시공자 선정시기를 없애고, 차라리 추진위 단계에서부터 시공자를 선정하도록 법이 개정돼야 한다는 게 대부분의 전문가들 의견이다.
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현황도로 무상양도 대상 간주 재건축도 사용료 면제해줘야
■ 사업성 제고 방안
그동안 〈도정법〉이 개정되면서 용적률이나 평균층수 등의 완화로 사업성을 높일 수 있는 발판이 마련돼 왔다. 하지만 정비계획 주민제안형 사실상 폐지, 현황도로 등 국공유지 유상매입 등으로 인해 주민들의 분담금이 높아지고 있는 실정이다. 따라서 주민들에게 부담을 가중시키고 있는 규정들의 개정작업이 시급하다는 지적이 일고 있다.
주민제안형 정비계획 입안이 사실상 폐지됨에 따라 일선 현장에서의 불만이 속출하고 있다. 정비계획의 경우 시장·군수가 수립하는 것이 당연하지만 〈도정법〉이 제정될 당시에는 시·도조례를 통해 주민제안형 입안제도를 허용해 왔다. 하지만 이후 지난 2009년 2월 법이 개정되면서 단계별 정비사업 추진계획상 정비계획 수립시기가 1년이 경과했는데도 불구하고 수립되지 않은 곳에 한해서만 주민제안형을 인정해 왔다. 정비계획 수립시기가 도래했더라도 1년을 기다려야 하는 셈이다.
또 시장·군수가 정비계획을 수립하다보니 사업성은 배제한 채 공공성에만 치중한 결과를 낳고 있다는 지적이 나오고 있다. 나아가 각 자치단체들의 예산이 부족해 정비계획 수립이 지연되는 경우도 발생하고 있다는 분석도 있다. 당초 주민제안형을 허용했던 이유도 바로 자치단체의 재원부족에 따른 문제점을 보완하기 위해 도입됐던 것이다.
뿐만 아니라 예외적으로 허용한 정비계획 주민제안형 역시 유명무실한 제도로 전락해 있다고 전문가들은 지적한다. 구역지정 제안 절차와 기준이 복잡해 전문성이 요구되고 있기 때문이다. 실제로 주민 동의율도 높게 정해져 있어 주민제안을 신청하는 사례가 전무한 상황이다.
이와 함께 국공유지 무상양도의 범위도 조정해야 한다는 지적이 잇따르고 있다. 현재 정비구역내 도시계획시설로 결정돼 설치된 도로의 경우 정비기반시설로 포함돼 무상양도 받을 수 있도록 정해져 있다. 하지만 도시계획시설로는 결정되지 않았지만 사실상 도로로 사용하고 있는 현황도로는 무상양도 대상에서 제외돼 있다. 이에 현황도로도 무상양도 받을 수 있도록 하는 규정을 마련해야 한다는 얘기다.
이와 더불어 재건축사업의 경우 여전히 국공유지 사용료 면제대상에서 제외됨에 따라 사업성을 악화시키고 있어 일선 조합들의 반발이 일고 있다.
국공유지 사용료의 경우 그동안 재개발사업이나 도시환경정비사업의 경우에는 면제를 받아왔다. 하지만 유독 재건축사업의 경우에만 자치단체가 부과해 왔다. 면제규정이 없다는 이유에서다.
이로 인해 해당 조합들은 형평성이 어긋난다며 자치단체를 상대로 소송을 제기했고, 전문가들 역시 법 개정을 촉구해 왔다. 뿐만 아니라 국토해양부 등 주무부처에서도 재건축도 국공유지 사용료를 면제받을 수 있는 방안을 추진해 왔다. 하지만 지난 2월 〈도정법〉이 개정될 당시 재건축사업에 대한 국공유지 사용료 면제규정이 없던 일이 됐다.
따라서 재건축도 국공유지 사용료를 면제받을 수 있도록 〈도정법〉 제32조제1항제12호에서 정한 ‘재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다’는 규정을 삭제해야 한다는 의견이 대부분이다.
