이명규 의원 외 9인이 발의한 <도시 및 주거환경정비법> 개정안은 서울을 제외한 지방 재개발 사업에서 학수고대하고 계속 논의돼 왔던 임대주택 문제의 해결을 구체화시켰다는데 업계는 의의를 두고 있다. 그동안 서울을 제외한 지방 재개발 사업장에서는 임대주택을 의무적으로 지어야 함에도 불구하고 인수주체가 되는 각 시·도나 지방공사가 재원이 없다는 이유로 인수에 난색을 표명해 왔기 때문이다. 이에 대해 각 지자체 담당자들은 “지방 재개발의 임대주택 건립의무 제도는 폐지되거나 전면적인 개정이 있어야 할 것”이라는 의견을 밝혀왔다. 이번 개정안은 재개발 사업 등으로 건설되는 임대주택의 경우에도 재건축 임대와 마찬가지로 건설교통부, 지자체, 주공 또는 지방공사 등 공공기관이 인수토록 해 지방 재개발 사업에 다소나마 숨통을 틔워주는 단초를 제공할 것으로 예상된다.

 

▲어떤 내용 담고 있나=현재 <도정법>에서는 재개발 임대주택의 인수자에 대해 명확히 규정하지 않고 있다. 재개발은 사업시행계획서를 작성할 때 임대주택의 건설계획을 정하도록 했을 뿐 임대에 대한 인수자는 시·도 조례에서 정하도록 했던 것이다. 따라서 각 시·도에서는 인수자를 해당 지자체나 지방공사로 정하도록 했으나 재원이 없어 인수가 불가능했던 것이 현실이다.

 

반면 이번 개정안에서는 재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우 인수자를 건설교통부장관, 시·도지사, 주택공사 등으로 정했다. 또 임대주택의 인수절차에 관한 규정은 재건축임대주택의 규정을 준용하게 함으로써 그 주체를 명확히 했다.

 

현행<도정법> 제30조의2제5항에 따르면 사업시행자는 조합원에게 공급되고 남은 주택을 대상으로 공개추첨의 방법에 의해 인수자에게 공급하는 재건축임대주택을 선정해야 한다. 또 그 결과를 지체 없이 인수자에게 통보해야 한다.

 

이밖에 제6항에는 사업시행자는 주택재건축사업의 준공인가 후에는 지체 없이 인수자에게 등기를 촉탁 또는 신청해야 하며 사업시행자가 거부 또는 지체하는 경우 인수자가 등기를 촉탁 또는 신청할 수 있다.

 

이와 관련 시행령에서는 건교부 장관은 시·도지사로부터 인수자 지정 요청이 있는 경우 30일 이내에 인수자를 시·도지사에게 통보해야 한다. 이 때 시·도지사는 지체 없이 이를 시장·군수에게 송부해 인수자와 협의토록 조치해야 한다고 돼 있다.

 

개정안은 또 <도정법>시행령 제54조제3항에 따라 인수자는 각호의 범위 안에서 △임차인의 자격은 무주택 기간과 당해 재건축사업이 위치한 지역에 거주한 기간이 각각 1년 이상인 범위 안에서 오래된 순으로 할 것 △임대보증금과 임대료는 재건축사업이 위치한 지역의 시세의 100분의 90 이하의 범위로 할 것 △임대주택의 계약방법 등에 관한 사항은 임대주택법령이 정하는 바에 의할 것 △관리비 등 주택의 관리에 관한 사항은 <주택법>이 정하는 바에 의할 것이라고 규정한 바 이와 같은 사항이 재개발 임대에도 준용되도록 했다.  

 

▲보완될 사항은 없나=이번 개정안에 대해 업계에서는 발의의 취지에는 충분히 공감하면서도 재개발 사업의 임대주택건립에 있어 재건축의 그것을 준용시키는 것은 무리가 있다고 지적했다.

 

우선 재건축에 대한 조항을 그대로 적용시킬 경우, 현행 서울시 등에서 적용하는 것처럼 분양주택과 따로 건립하는 것이 아니라 임대주택이 일반분양분에서 확정될 수 있다. 조합원에게 공급되고 남은 주택을 대상으로 임대주택을 결정하기 때문이다.

 

또 임대보증금과 임대료가 시세의 100분의 90 이하의 범위로 함에 따라 가격이 비쌀 수도 있어 서민 세입자의 주거안정에 기여한다는 개정안의 취지가 무색해 질 수도 있다는 지적이 제기되고 있다. 이에 대해 전문가들은 서울시가 주거환경정비조례에서 현재 정하고 있는 재개발 임대주택 인수 방법이 대안이 될 수 있다고 제안하고 있다.

 

서울시의 경우 임대주택의 건설은 조합이나 SH공사가 맡아서 하고 있으며 처분·관리 또한 SH공사가 주체가 된다. 이 때 매입금액은 표준건축비와 토지대금(감정평가액), 대지조성비, 암석굴착·철거비 등을 포함해 추산하며 재원은 주택사업특별회계를 사용하고 있는 것으로 알려졌다.

 

서울시 도시 및 주거환경정비조례에 따르면 사업시행자는 임대주택을 건설해 시장에게 처분하거나 SH공사를 시행자로 지정해 건설할 수 있다.

 

이 때 임대주택 매매계약은 건축공정이 20% 이상인 때 시장과 사업시행자가 체결한다. 건축공정이 20% 이상인 때는 전체 층수의 2분의 1이상에 해당하는 골조공사가 완성된 때를 말한다.

 

매매대금은 △계약금은 계약 체결시 20% △중도금은 건축공정에 따라 35%, 50%, 65%, 80% 이상인 때 각각 총액의 15% △잔금은 준공인가 이후 총액의 15%를 지급하고 나머지는 이전고시일 이후에 지급토록 돼 있다.

 

▲건교부 입장은=건교부는 이명규 의원이 대표 발의한 법안에 대해 대체로 공감하고 있는 분위기다. 다만 전문가들이 지적하는 바와 같이 보완이 필요하다는 것이 건교부의 입장이다.

 

건교부 담당자는 “우리도 지방 재개발 임대주택에 대해 개선이 필요하다는 점을 전부터 인식하고 있었다”며 “이명규 의원이 발의한 개정안의 취지와 같이 <도정법> 전면 개정 과정에서 이러한 부분이 포함돼 조문 개정을 하고 있다”고 밝혔다.

 

이어 “인수자나 인수가격 등에 대해서는 시행령 개정 등을 통해 보다 합리적인 방법으로 개정을 하고 있다”며 “발의안의 취지에 대해서는 충분히 반영할 것”이라고 덧붙여 지방 재개발 임대에 대해 향후 어떻게 방향이 설정될지 주목되고 있다.

 

 

이명규 의원은 재개발 사업에서 임대주택 건립 의무가 전국적으로 확대될 때 <도시 및 주거환경정비법>을 개정해 인수자, 인수방법 등을 확정해야 했다고 강조하면서 재개발 임대주택에 대한 법률이 하루 빨리 개정돼 어려움을 겪고 있는 조합들의 편의를 봐 줘야 한다고 말했다. 이 의원은 더 나아가 서울, 수도권이 아닌 지방의 경우 임대주택이 이미 많이 공급됐고 미분양 물량도 많기 때문에 필요에 따라 시·도 조례에서 건립 여부를 결정할 수 있도록 해야 한다고 입장을 피력했다.

 

▲이번 개정안을 발의한 배경 및 취지는=지방자치단체장으로 재직할 당시 일선 현장에서 제도적 미비점이 곳곳에 존재한다는 생각을 했다. 이러한 경험을 바탕으로 일선 현장의 목소리를 반영, 매년 의견 수렴을 하고 있다. 이번 재개발 임대주택 개선에 대한 부분도 그 내용 중 하나다. 특히 지방에서는 미분양 주택이 점차 늘어나고 있는 추세다. 이로 인해 중견 건설사들이 부도 사태를 맞는 등 지방의 주택시장은 계속 어려움을 겪고 있다. 이처럼 열악한 상황에서 재개발 조합들은 임대주택에 대한 인수자가 확정돼 있지 않아 청산에 난항을 겪을 것으로 예상되며 미분양이 생겼을 경우 이에 대한 처리도 힘들 것으로 보인다. 이러한 점을 보완하기 위해 이번 개정안을 발의하게 됐다.

 

▲개정안의 주요 내용은 무엇인가=서울의 경우는 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율이 2005년 5월 발표되기 이전부터 도시 및 주거환경정비조례에서 임대주택에 대한 비율 및 인수자를 정하고 있었다.

 

 

서울 재개발 임대주택의 인수자인 SH공사는 이를 인수할 자금과 관리할 수 있는 능력을 가지고 있지만 지방공사의 경우는 거의 그러한 능력이 없는 것이 사실이다. 지방의 시·도 또한 자금을 확보한 곳이 거의 없으며 재정 사정도 넉넉지 않아 현실적으로 임대주택을 인수하기가 쉽지 않은 상황이다. 이에 따라 임대주택 인수자를 재건축과 같이 건설교통부 장관, 시·도지사 또는 대한주택공사 등으로 정해 재개발 조합이 보다 편하게 사업을 진행할 수 있도록 해야 한다는 것이다.

 

▲재개발과 재건축은 성격이 다르기 때문에 재개발 임대주택 부문에 재건축을 준용하는 것은 무리가 있다는 지적도 있는데=국회 논의 과정 등에서 보완할 부분이 있다면 그렇게 해야 할 것이다. 또 건교부에서 관련 시행령 등을 개정하면서 임차인 자격, 임대보증금과 임대료 등은 재개발 임대에 맞도록 고쳐야 할 것이다. 재개발 임대주택을 재건축 임대와 같은 성격으로 생각하고 있지는 않다.

 

▲정부 당국자나 재개발 조합에게 할 말이 있다면=앞서도 잠깐 언급했지만 지방의 재개발은 서울 및 수도권과 상황이 다르다. 분양 주택 뿐 아니라 임대주택도 미분양이 속출하고 있는 상황에서 서민들의 주거환경을 개선하는 재개발 사업까지 임대주택을 짓도록 하는 것은 불합리하다고 생각한다. 점차 지방에서는 필요에 따라 시·도 조례로 임대주택을 건립하도록 하는 방향으로 법률이 개정돼야 한다고 생각한다.