재원조달·주민반발·사업장기화 등 ‘복병’
땅값 높은 도시토지수용에 수조원 소요
사유재산 수용할 경우 주민반대 불보듯

 

 

낙후된 기존 구시가지의 정비사업을 광역적으로 계획해 도시기반 시설 개선 및 도시 균형발전을 기하는 건설교통부의 ‘도시구조개선특별법’에 대해 법 적용이 예상되는 토지등소유자 뿐 아니라 관련 업계에서도 큰 반발을 하고 있는 것으로 나타났다. 특히 공공시행시 재원조달 마련, 사업기간 장기화, 공영개발 대상지 선정 등의 문제점과 시공사와의 수의계약 등의 문제점이 지적되고 있다. 또 공공시행시 부여되는 용적률 인센티브 또한 상당 부분을 임대아파트로 자치단체 등에 내놓아야 하며 이 경우 사업 시행자에게 건축비만 받고 대지지분은 무상으로 넘겨야 할 것으로 예상돼 실제 주민들에게 돌아갈 실익은 크지 않을 것으로 보인다.

강북광역개발을 위해 국회에 제출된 도시구조개선특별법에 대해 재원 조달 및 여러 가지 문제점이 있는 것으로 지적됐다.

지난 2일 건설회관에서 주택산업연구원, 한국건설산업연구원 공동 주최로 개최된 8·31 부동산제도 개혁과 대응방안 세미나에서 장성수 주산연 정책연구실장은 주제발표에서 이 같은 사안들을 지적했다.

장 연구실장에 따르면 공영 개발을 하기 위해서는 보상금과 기반시설 건설 등에 막대한 재원이 소요된다.

땅값이 높은 도시 한복판의 토지를 수용하는데 드는 비용은 도시 외곽에 같은 면적의 신도시를 건설하는 비용의 몇 배에 이를 수 있다는 것이다.

장 연구실장은 “은평뉴타운의 경우 대부분의 땅이 국·시유지임에도 불구하고 약 4조원 가량의 토지 보상비가 소요됐다”고 밝혔다.

공영개발에 따른 주민들의 반발도 도시구조개선특별법 적용이 어려운 점으로 지적됐다.

공영개발은 해당 토지의 수용이 전제되므로 사유재산 보호를 이유로 주민들의 극심한 반대가 예상된다는 것이다.

주민들이 재산 수용에 응하지 않는 분쟁과 갈등이 발생될 수 있으며 보상비를 대폭 올려 토지 수용을 추진할 수 있으나, 행정도시 건설 예정지 등 국가사업 전체의 보상 기준과 달라 문제가 발생할 가능성이 높다.

장 연구실장의 발표자료에 따르면 왕십리뉴타운의 경우 공영개발 방식으로 추진하려다 주민들의 반발로 민영개발로 변경된 바 있었다.
사업기간의 장기화도 부작용으로 예상됐다.

장 연구실장은 현재 뉴타운사업을 진행 중인 서울시나 주택공사가 개발을 실제 추진한다고 해도 성사까지는 최소 10년 이상이 걸릴 것으로 예상했다.

또 개발 규모가 커질수록 조합원 수가 많아지면서 이들의 다양한 이해관계 조정의 어려움으로 사업이 지연될 가능성도 지적됐다.
이밖에 신규 개발용지 고갈과 땅값 급등으로 민간택지 공급이 부족한 상황에서 공영개발 방식으로 전환될 경우 민간주택 건설시장이 위축될 수 있다는 점과 주택공사, 토지공사, SH공사 등 공공기관 조직이 비대해지는 부작용 등이 예상됐다.

 

특별법이 시행되면 재개발 방식 외 다른 방식은 사실상 적용이 불가능해 ‘절름발이 사업’이라는 지적도 제기되고 있다.

(사)한국도시%B